课程背景
当前，我国城市建设已步入“存量提质”和“增量精进”并重的深刻转型期。随着国家城市更新行动向纵深推进，换个角度看，政策导向已从过去单一、零散的项目改造，转向以“片区统筹、业界赋能、可持续营运”为核心的系统性更新。对于身处其中的工程建设公司而言，执行层面，这既是摆脱“传统总包”低利润红海的历史机遇，执行层面，也是对“投融建管退”全业界链本领的一次严峻考验。
传统的“按照图施工”模式已无法适应城市更新复杂的利益格局和长效营运诉求。公司亟需从单纯的“工程建设者”转型为具备资源整合本领的“城市合伙人”和“更新统筹商”，深刻领会城市更新的底层推演：三分靠改，七分靠营。基于以上业务难题，本次课程旨在借助系统研习和实战还原，支援参训者掌握城市更新从储备、策划到施行的全周期实战办法论，破解“改不动、算不平、管不好”的业界痛点。
课程收益
1、 洞悉宏观趋势和底层推演
：深刻领会国家以及重点城市城市更新政策从“项目”转向“片区”的演变推演，掌握“四力五定”等等核心策划轮廓。
2、 掌握标杆实例的施行密码
：深度剖析全国首单城市更新类REITs，工业遗产改造、历史街区活化、经营权置换等等五个标杆实例，研习可复制的融资模式、工程技艺和营运打法。
3、 获取全链条实操抓手箱
：研习从前期“资源摸排和价值诊断”、中期“施工技艺革新和成本将控”到后期“业态植入和资产证券化”的全进程施行办法。
4、 拉升复杂问题的破解本领
：针对城市更新中常见的产权分散、资金平衡难、老旧建筑保护等等“拦路虎”，掌握具体的解题打法和谈判打法。
5、 明晰公司转型的行动路径
：结合自身公司禀赋，找到从“施工总包”向“投建营一体化”转型的切入点和实践指南。
课程大纲
十五五规划、两会政府报告最 新政策解读。2）告别“大拆大建”：锁住“留改拆”来由下的施工公司定位重塑。3）资金支持的多元化转向：中央补助资金，专项债、REITs、政策性金融抓手的适用情境。2、 当前公司参与城市更新的痛点和挑战1）前端策划缺失：政府/业主给什么就干什么，换个角度看，缺乏项目价值再创造本领。2）算不过账来：面对复杂的产权和拆迁成本，具体来看，传统建安成本测算模型失效。3）技艺门槛拉升：老旧建筑加固、风貌保护和地下管网扩容的技艺复合挑战。4）后端营运脱节：工程交付即巅 峰，无法分享营运带来的长尾收益。3， 理念革新：从“城市包工头”到“城市合伙人”1）定位进化路径：专精分包 → 施工总包 → EPC总包 → 社会投资人+EPC → 投建营一体化。2）核心理念：营运思路贯穿全进程，用“业界策划”倒推“工程规划”。
1） 定愿景——明晰项目定位和核心标的
● 愿景提炼的四要素：功能定位、样貌定位，客群定位、价值定位
● 愿景落地的“四力”模型● 实例：上海田子坊从“拆”到“保”的愿景转变
2） 定容量——科学确定“留改拆增”规模，换个角度看，算好资金平衡账● 物理容量测算：保留/改造/拆除/新增建筑量可新增面积● 资金容量测算（静态测算表）: 总投入成本/总收入来源/平衡公式● 实例：北京劲松北老旧小区改造——借助盘活闲置空间（自行车棚改造）增加经营面积，达成资金平衡
4) 定打法——选项最 优施行模式和路径● 施行主体选项：政府主导/市场主体主导/权属人自主更新/多元携手模式● 施行路径矩阵（选项依据）: 收益来源/权属复杂程度/资金诉求规模/社会资本参与意愿
● 公司在不同模式下的介入打法● 实例：广州新华坊经营权置换模式
5) 定时序——合理规划开发节奏和现金流安排● 分期施行的必要性： 降低资金压力/减少搬迁难度/适应市场变化● 分期要则： 先易后难/先公后私/先示范后推广● 现金流滚动测算● 实例：深圳南头古城改造——以十字街为先导，用半年时间炼就示范段，引爆市场后再周全推进
缺什么？（营运/金融/策划？）2）生态圈构筑：绑定“政府平台公司+业界营运方+金融机构”形成联合体。3）区域锁住：深耕重点城市更新试点片区，构筑根据地。2、 前端协同：怎样深度参与策划，从“按照图施工”到“协同创作”1）策划反馈施工：在规划阶段提出“降本增效”的施工精进方案（如深基坑支护和地下空间开发协同）。2）营运反哺规划：邀请营运方提前介入，往细里说，调整机电负荷、层高、柱网以适应未来业态（仓库改冷链，厂房改资料中心）。3、 中端管控：复杂条件下的施工实地实战解题打法1）不停工、不扰民：在历史街区和老旧小区中的微创施工技艺、交通组织和噪音将控。2）文物保护和安全生产：构筑“一栋一策”的技艺交底卡，针对不同年代砖混结构拟定专项加固方案。3）成本将控新维度：面对不可预见的地下障碍物和产权纠纷，构筑动态成本预警和变更制度。4、 后端赋能：怎样为资产的长效营运“埋下种子”1）数智化交付：从BIM竣工模型到CIM城市资讯模型的对接，为智慧营运提供资料底座。2）绿色低碳预留：预留光伏接口、充电桩容量，拉升资产绿色估值，为未来碳交易做准备。
5、公司行动指南：
1）组织本领建设
o 成立城市更新专精部门：职责/人员配置
o 构筑外部智库：和规划院、咨询公司、律所、金融机构构筑方略携手/聘请城市规划、信念业界、社区治理等等专家顾问
o 内部主力练就： 定期组织城市更新专题培训/选派主力参与标杆项目全进程研习
2) 项目拓展和筛选
o 项目来源渠道： 政府更新主管部门/国企平台公司/产权单位/业界营运商、投资机构
o 项目筛选准则（含打分表）
o 前期介入打法：主动参与片区体检、更新规划编制/提供前期策划咨询服务，构筑信任
3) 联合体组建和携手模式
o 联合体各方定位：政府平台公司/投资方/施工公司营运方
o 携手模式规划：股权投资/债权投资/收益分配/退出制度
o 合同要害条款：责任分工界面/隐患分担/争议破解制度
4) 施工技艺和实地管控革新
o 老旧建筑加固技艺库
o 微创施工技艺
o BIM和智慧工地
o 施工实地组织
5) 投资回报和隐患管控
o 投资回报测算模型
o 主要隐患以及化解：政策隐患/拆迁隐患/成本超支/营运隐患
o 融资渠道拓展
收束和答疑1、 课程学识点思路导图复盘。2、 参训者提问和交流：针对自身公司遇到的实际难题，研讨破解思路方案。
老师简介
Introduction to lecturers
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珀菲特顾问|蔺军老师
适合谁听
工程建设公司（城建集团、城市更新集团、中建/中铁等等工程局、民营建企）的中高层管人者、投资拓展负责人、项目经理。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。