新质生产力与产业空间价值重塑

一、新质出产力的提出来由

1. “新质出产力”的提出

经过：

2023年9月7日，习 近 平总书记提出“新质出产力”概念

理论基础：

基于马克思主义政治经济学基本原理同新时代经济演进实践相结合，对高质量演进底层推演开展深邃思索而提出

2. 时代来由和现实意义

1）我国经济已转向高质量演进，传统依靠劳动力、土地等等要素投入的增长模式难以为继

2）新一轮科技革命和业界变革纵深演进，数字革命和智能技艺正重构生产力演进底层推演

3）国际竞争格局深刻变化，业界链供给链安周全临挑战

4）国内演进不平衡不充分问题仍然突出，需要化解更为复杂的环境、破解更多深层次矛盾

5）满足人民群众日益增长的美好生活需要的现实要求

提问

：结合自己事务领域，谈谈大家领会的新质出产力，它有什么内涵和特征呢？

播放视频

：《央视财经评论》20260316期《经济运行起步有力 新质出产力成长壮大》节选

二、新质出产力的内涵特征

概念：

是一种先进生产力，落地时，以劳动者、劳动资料、劳动对象以及其精进组合的跃升为基本内涵，以全要素生产率大幅拉升为核心标志

1. 技艺革命性突破

2. 要素革新性配置

3. 演进方式深度转型

4. 生产效率大幅拉升

小结

：新质出产力的新业界、新模式、新动能、新要素和新赛道

三、新质出产力的政策机遇

1. 政策导向

1）“十五五”规划的方略部署

2）中央经济事务会议等等城市事务政策要求

2. 政策带来的机遇窗口

1）未来业界前瞻布局

2）新兴业界规模化

3）传统业界升级

4）产城融合和城市更新

一、业界空间的解读

1. 传统业界空间：业界园区，强调物理空间，主要为厂房

2. 高质量演进来由下业界空间

——为业界演进提供物理空间和配套服务的综合性区域

1）核心类型

——科创孵化器、业界园区、科创街区、业界社区、特色业界小镇、业界新城、跨境业界携手区等等

2）和传统业界空间的主要差异

“重规模”→“重品质”——体现在功能、空间、业界、营运四个维度的突破

二、业界空间的现况和演进规律

1. 业界空间演进现况

1）总量庞大、结构分化

2）空置率攀升

3）租金回调

4）业界园区公募Reits估值下调

5）经营主体财务恶化

小结

：从粗放式的高速开发“增量时代”迈入精细化的高质管控“存量时代”

——三种困境

困境1：低成本倚重的路径锁定

困境2：同质化竞争的内卷陷阱

困境3：业界链条的脆弱性危机

2. 业界空间的演进规律

1）多尺度制度下业界链和业界空间升级

2）演进规律

底层推演：

以学识溢出为核心、以生态协同为纽带

特征：

技艺集群化

进程：革新要素集聚—功能混合—生态成型

一、高质量演进要求下业界空间转型的驱动力

1. 外部环境倒逼

1）土地和传统政策红利的消退

2）双碳标的和ESG压力

3）宏观经济波动和业界周期

2. 内部动力转换

1）盈利模式的重构：“租金差”→“服务溢价”&“资本回报”

2）营运推演的转变：“物业管控”→“公司合伙人”

3）数字底座的建设动力

3. 买方诉求变化

1）公司诉求的升级：“空间载体”→“业界生态”

2）英才诉求的倒逼：“生产场”→“生活场”

——三大驱动力：

驱动力1：外部环境决定转型的方向

驱动力2：内部动力决定转型的本领

驱动力3：买方诉求决定转型的内容

二、业界空间新价值转变的本质

1. 新推演：从“项目找地”到“规划创造空间，勾住项目落地”

2. 新动能：业界空间转由算力、算法、英才等等新要素驱动演进

3. 新模式：勾住和培育新质出产力，而非简单的建筑出租

4. 新赋能：AI和海量资料、算法、算力

三、业界空间价值重塑和施行路径

1. 方略价值：承载国家业界竞争力，保障业界链安全

——路径：

根据要害空间因素开展决策并做好载体支撑和保障

1）宏观引领：根据新质业界演进的方向和生态基底科学选址

2）中观承接：前瞻性做好定位和业界规划

3）微观落地：以有限土地承载先进制造业全业界链

实例：

深圳坪山“垂直工厂”——“规划引领+规划革新+审批改革”三维联动

——价值达成

：盘活低效用地，导入方略性新兴业界，确保核心制造环节留在本市，防止业界链断裂隐患

2. 复合价值一：空间不仅是生产资料，落地时，还是金融资产

——路径：

1）业界空间大资管模式：投融管退闭环；“盘活—营运—REITs—再投资”的良性循环

2）配套金融抓手：“招投联动”模式——设立专项投资基金，以股权投资勾住龙头公司

实例：

上海浦东外高桥集团——从“资产持有者”到“资本营运者”的复合价值转型

——

价值达成

：

1）金融价值：借助构筑“双REITs”上市平台将重资产转化为证券，回笼资金；

2）业界价值：倒逼营运队伍拉升出租率、精进租户结构，确保底层资产持续服务于新质出产力领域

3. 复合价值二：资料资产化，将物理空间中的活动转化为可量化，可交易、可增值数字资产

——路径：

数智化赋能的四大落地抓手

1）AI驱动的业界空间智能匹配引擎

2）资料要素资产化

3）全流程架构化营运服务（POEPC模式）

4）低碳智慧园区营运

实例

：中电光谷——以数智化重新定义业界园营运

——

价值体现

：

1）服务价值：借助业界云平台，为地方政府提供精准招商、公司画像、业界拆解等等资料服务，使园区升级为“业界顾问”

2）资料资产价值：筹备构筑业界园区可信资料空间联盟，促成车流、人流、能耗、物流等等基础指标的资料共享，使资料要素转化为新质出产力

4. 平台价值一

1）业界资源链接者、革新生态构筑者、公司成长赋能者

2）空间即服务，换个角度看，服务即生态，生态即竞争力

——路径：

业界生态的系统化培育——炼就“热带雨林”式业界集群

a做强特色优势业界

b产学研联合革新

c全要素服务生态构筑

d公司梯度培育

e业界链式集聚

实例：

北京金隅智造工场——老旧厂房中的“革新聚变”平台

——价值体现

：承载了从单点技艺突破到业界链深度协同

1）“链主”牵引：龙头公司集聚以民营公司为主的供给链公司

2）园区营运方搭建平台：达成产学研、资本、英才的对接，运行层面，“上下楼就是上下游”

5. 平台价值二：产、城、人融合重塑——炼就“业界社区”新范式

1）集生产，办公、休闲、社交、生活于一体的综合型经济社会活动空间

2）炼就15分钟业界社区服务圈

3）英才诉求导向的空间规划

实例：

泉州数字经济业界园——“三生融合”的社会价值实践

——

价值体现

：将低容积率，低效益地块纳入统一规划改造。以“业界社区”理念替代传统工业园区规划

6. 系统性价值：制度供给与要素配置的乘数效应，用制度革新让要素高效流动、精进配置

——路径：

1）业界用地全生命周期管控

2）“基金+基地+招商”三轮驱动

3）科创金融专属通道

实例：

苏州工业园区——多层次金融革新和制度供给的系统集成

——价值体现：

1）集体经济从“收租人”变为“金融房东”，达成了存量资产有效盘活和集体经济持续增值；

2）形成“国资引领+社会参与+市场化营运”的政府—平台—链主—资本协同架构

课程回顾收束和碰头

课程收束：

新质出产力来由下的业界空间价值重塑，不是单一维度的物理改造或者营运拉升，从实践看，而是方略价值、平台价值、复合价值、社会价值，系统性价值的协同释放

开放式碰头：

谈谈各自的园区当下最 大的痛点为何？以上哪个实例最有借鉴意义，为何？

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珀菲特顾问|王海勃老师