国有资产盘活与高效运营

模块一：基石和红线

——国有资产盘活的合规轮廓和价值评核（1.5小时）

1.1 国有资产盘活的政策解读和合规要求

1.1.1 政策导向：

结合国资委最新监管要求以及中央经济事务会议精神，领会

“

保值增值

”

的核心要义和新时代内涵。

1.1.2 审批流程：

详解国企资产处置、租赁、携手营运等等不同盘活方式所对应的内部决策流程和外部报批程序。

1.1.3 合规红线：

重点解说资产评核、公开招租、关联交易等等环节的法律禁区和常见误区，防范决策隐患和廉政隐患。

1.2 闲置资产盘查和法律隐患梳理

1.2.1 系统化盘查：

怎样对商铺、写字楼、车位等等各类资产开展拉网式清查，构筑详尽的资产台账。

1.2.2 权属文件梳理：

重点研习怎样审查产权证明、抵押状态、租赁历史、规划用途等等文件，识别潜在的法律纠纷和权属瑕疵。

1.2.3

抓手运用：

《国有资产法律尽职调查清单》，带出参训者系统性地排查资产的法律隐患点，形成

“

一资一档

”

。

1.3 国有资产价值评核的三大核心办法

1.3.1 市场比较法：

怎样选取可比实例，开展区位、品质、时间的修正，适用于市场交易活跃的资产（如准则商铺、车位）。

1.3.2 收益法：

怎样借助预测未来租金收益，并选项合适的资本化率，来评核具备持续经营本领的资产（如写字楼）。

1.3.3 成本法（弄懂）：

弄懂其适用情境和局限性，防止定价偏差。

1.3.4

实例上手：

选取贵安新区一处闲置商铺，带出参训者分组运用市场比较法和收益法开展实地估值，并对比拆解结果差异。

模块二：模式革新和方案规划

——炼就因地制宜的资产盘活打法（1.5小时）

2.1 盘活模式抓手箱详解

2.1.1 传统租赁升级：

怎样借助装修改造、精准定位、灵活分割等等方式，拉升老旧商铺的租赁价值。

2.1.2

“

租赁+携手营运

”

模式：

适用于有一定营运潜力的资产（如老旧商铺），借助和专精营运商携手，分享超额收益。详解携手模式、分成制度和退出路径。

2.1.3

“

轻资产托管

”

模式：

适用于品质较好的资产（如优质写字楼），借助品牌输出和管控输出，达成稳定租金收益和品牌价值拉升。

2.2 适用情境匹配和决策模型

2.2.1 资产特性拆解：

从区位、面积、结构、配套、权属清晰度等等维度，评核资产的盘活潜力。

2.2.2 市场机会判断：

结合贵安新区的业界演进和消费趋势，判断资产适合引入何种业态或者携手伙伴。

2.2.3

决策矩阵抓手：

构筑

“

资产禀赋-市场机会

”

二维矩阵，支援参训者为不同类型的资产匹配最适宜的盘活模式。

2.3 盘活方案撰写“七步法”

2.3.1 方案轮廓：

资产现况拆解、盘活标的设定、模式选项论证、详细施行规划、投入预算编制、收益和隐患测算、保障措施。

2.3.2 财务测算核心：

重点解说投资回报率（ROI），静态投资回收期（PBP）、净现值（NPV）等等核心指标的计算和解读。

2.3.3

抓手运用：

提供《国有资产盘活方案准则模板》，确保参训者撰写的方案推演严谨、要素齐全，满足国企上会审批要求。

模块三：隐患识别和进程管控

——确保盘活进程安全稳健（1.5小时）

3.1 租户/携手伙伴的信用隐患识别

3.1.1 事前尽调：

怎样借助公司征信查询（如企查查、天眼查）、过往租赁记录核实、关联公司拆解、实地走访等等方式，周全评核对方的履约本领和商业信誉。

3.1.2 隐患预警信号：

识别潜在

“

老赖

”

租户的常见特征，实操中，如注册资本虚高、法律诉讼缠身、频繁更换法人等等。

3.1.3

实例拆解：

剖析因租户信用背调不充分，就一线经验说，导致国企资产被长期占用并产生大量租金拖欠的典型失败实例。

3.2 携手协议的要害条款规划

3.2.1 租金支付保障：

押金、保证金、履约保函等等抓手的合理运用，以及清晰的催缴和违约处理流程。

3.2.2 资产维护责任划分：

明晰日常维修、大型改造、设施装置更新的费用承担方和施行准则，防止后期营运纠纷。

3.2.3 退出和清算制度：

在携手协议中提前约定携手终止的条件、资产交接准则、财务清算方式，确保平稳退出。

3.3 盘活项目施行进程中的要害节点管控

3.3.1 改造施工管控：

确保施工安全、质量和进度，符合消防、环保等等法规要求。

3.3.2 招商/销售监控：

对携手伙伴的招商进度、去化率、租金达成率开展动态跟踪和评核。

3.3.3 资金采用督导：

构筑资金共管账户或者严格的付款审批流程，确保投入资金专款专用。

模块四：长效营运和价值拉升

——从成功盘活到持续增值（1.5小时）

4.1 盘活后资产的营运管控架构构筑

4.1.1 租约管控：

构筑电子化租约台账，达成租金到期提醒、合同续签预警等等功能。

4.1.2 买方关系维护：

定期和租户交流，弄懂经营状况，提供力所能以及的增值服务，拉升续租率。

4.1.3 设别装置维保：

拟定年度维保规划，确保资产处于良好状态，落地时，降低突发性大额维修支出。

4.2 资产价值的动态评核和再拉升

4.2.1 构筑绩效考核指标：

跟踪盘活资产的出租率、收缴率、年化收益率等等要害指标，并和盘活方案中的预测值开展对比拆解。

4.2.2 定期价值重估：

每年或者每两年对已盘活资产开展价值重估，从实践看，向管控层报告资产的保值增值情况。

4.2.3 资产证券化（REITs）前景展望：

简要引见资产证券化的概念和趋势，为优质存量资产的未来资本化运作打开思路。

4.3 课程收束和盘活工作坊

4.3.1 核心流程复盘：

再次梳理国有资产盘活的

“

盘，评、策、控、营

”

五大步骤。

4.3.2

实地工作坊：

参训者分组选项一个公司真实存在的闲置资产项目，运用课程所学抓手和模板，实地研讨并勾勒出一份初步的盘活方案轮廓，讲师开展带出和点评。

4.3.3 行动规划拟定：

促成各相关部门协同，拟定公司下一阶段闲置资产盘活事务的路线图和时间表。

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珀菲特顾问|桑弘华老师