课程背景
2025年中央经济事务会议明晰指出，2026年经济事务的核心在于
“
坚持内需主导，换个角度看，建设强大国内市场
”
，并强调要
“
促成投资止跌回稳，激发民间投资活力
”
。对于肩负区域演进重任的贵安新区国有商业管控公司而言，这既是政策机遇，也是转型挑战。当前，就一线经验说，贵安新区作为国家级新区，商业项目供给日益增多，就一线经验说，但
“
供强需弱
”
的阶段性矛盾和
“
内卷式
”
竞争也随之而来。传统
“
二房东
”
式的物业管控模式已无法适应新形势，公司亟需从被动租赁转向主动营运，借助精细化、资料化的手段拉升资产效益。
本课正是在此来由下，为贵安国企商业队伍量身炼就。课程将系统讲授怎样针对购物中心、社区商业、写字楼等等不同业态，拟定有效的客流拉升和精准招商打法，掌握从品牌画像、谈判签约到资料拆解的全链条实战本领，旨在支援队伍构筑准则化的商业营运和招商架构，破解商户离职率高、招商周期长、决策倚重心得等等难题，达成公司商业资产的高质量、可持续演进，为区域经济注入新活力。
课程收益
1. 方略认知升级：深刻领会宏观经济导向下商业地产营运推演的转变，掌握全业态营运顶层规划思路，能够独立拟定科学的全业态商业营运方案。
2. 核心本领掌握：学会客流拉升、商户分层管控、标的品牌画像、商务谈判、营运资料解读等等五大核心实战本领，有效破解日常事务中的要害难题。
3. 招商业绩突破：借助系统研习和抓手运用，力争将招商成功率拉升30%以上，显著缩短招商谈判周期，降低招商成本。
4. 架构流程构筑：掌握构筑准则化商业营运流程和招商架构的办法，拉升队伍整体专精水平，强化部门间协同作战本领，最终达成资产效益最大化。
课程大纲
模块一：宏观破局和方略重塑
——新经济形势下的商业营运顶层规划（1.5小时）
1.1 宏观经济解读和商业地产新机遇
1.1.1 政策风向标：
深度解读2025年中央经济事务会议精神，探讨
“
扩大内需
”
、
“
城市更新
”
，
“
统一大市场
”
等等国策怎样重塑商业地产格局。
1.1.2 区域洞察：
结合贵安新区业界规划和人口结构，拆解购物中心、社区商业、写字楼等等不同业态在本地市场的演进潜力和挑战。
1.1.3 定位转变：
从
“
物业管人者
”
到
“
资产营运官
”
的思路跃迁，探讨国企商业管控公司在新时期的核心价值和使命。
1.2 全业态营运方案的核心轮廓搭建
1.2.1
“
一盘棋
”
思路：
怎样对公司旗下所有商业资产开展统一盘查、分类和定位，形成业态互补、客流互导的方略布局。
1.2.2 方案构成要素：
详解一份高质量营运方案应包含的七大模块：市场拆解、项目定位、业态规划、招商打法、营销推广、营运管控、财务测算。
1.2.3
抓手运用：
《商业项目SWOT-TOWS方略拆解矩阵》，带出参训者实地拆解贵安新区某具体项目，拟定初步的方略方向。
1.3 资料驱动：营运决策的“驾驶舱”
1.3.1 核心资料解读：
详细拆解客流转化率、商户坪效，租金收缴率、提袋率、客单价等等要害指标的内在联系和商业洞察。
1.3.2 构筑资料意识：
怎样改变凭心得决策的习惯，构筑以资料为依据的日、周、月度营运拆解会制度。
1.3.3
实例拆解：
复盘某商业体怎样借助拆解坪效资料，果断清退低效商户，引入网红品牌，达成租金和客流双拉升。
模块二：流量为王和精准引爆
——全业态客流拉升打法和活动策划（1.5小时）
2.1 不同业态的客流发动机炼就
2.1.1 购物中心：
周末主题活动策划（如亲子嘉年华、国潮信念节）和会员架构深度营运，增强项目的情感链接和消费粘性。
2.1.2 社区商业：
锁住
“
最后一公里
”
服务，怎样借助
“
事务日办公人群配套服务
”
（如白领午餐、团建场地）和社区社群联动（如邻里节，兴趣小组）激活客流。
2.1.3 写字楼：
拉升商务配套服务品质，炼就高端商务社群，借助举办业界论坛、公司家俱乐部等等活动，变
“
租户
”
为
“
伙伴
”
。
2.2 商户分层管控和离职率破解
2.2.1 商户健康度诊断：
构筑商户巡场准则和交流制度，动态评核商户经营状况。
2.2.2
“
三类商户
”
管控法：
核心商户（留存）：
拟定
“
一户一策
”
的深度绑定和扶持规划。
潜力商户（精进）：
提供经营指导、营销支持，实操中，助其成长。
低效商户（汰换）：
构筑清晰的预警和清退准则以及流程，防止资源浪费。
2.2.3
抓手运用：
《商户分层管控和行动规划表》，支援参训者将理论落地，对现有商户开展科学分类和管控规划。
2.3 标的品牌画像绘制和精准触达
2.3.1 告别盲目招商：
结合项目定位，区域消费力、现有业态互补性，精准定义标的招商的品类、客单价和品牌调性。
2.3.2 绘制品牌画像：
从品牌故事、标的客群、经营模式、拓展诉求等等维度，为理想品牌
“
精准画像
”
。
2.3.3
实例研讨：
贵安新区某科创园区的底商，实操中，应优先引入星巴克、便利店，还是地方特色餐饮？带出参训者开展多维度论证。
模块三：价值谈判和携手共赢
——高成功率招商谈判招数（1.5小时）
3.1 谈判准备：知己知彼，落地时，百战不殆
3.1.1 自身价值梳理：
怎样量化展示项目地段、客流、配套、推广等等优势，形成有勾住力的价值清单。
3.1.2 对方诉求洞察：
借助市场调研、品牌官网、业界报告等等渠道，纵深弄懂标的商户的真实诉求和痛点。
3.1.3 拟定谈判预案：
设定租金底线、免租期上限、核心条款等等谈判标的和多套备选方案。
3.2 租金博弈：科学定价和灵活调整
3.2.1 租金定价推演：
市场比较法、成本法，收益法在租金测算中的综合运用。
3.2.2 免租期打法：
怎样将免租期作为要害的谈判筹码，平衡短期利益和长期携手。
3.2.3 浮动租金和保底租金：
针对不同业态和品牌，规划
“
抽成+保底
”
的共赢租金结构。
3.3 签约条款精解和隐患规避
3.3.1 违约责任条款：
精准界定双方的违约情形和赔偿准则，格外是针对商户中途退租、欠缴租金等等情况。
3.3.2 降低签约周期：
准则化合同模板的构筑和内部审批流程的精进，怎样有效缩短从意向到签约的时间。
3.3.3
情景还原：
实地开展招商谈判定位担当，讲师开展复盘查评，强化实战话术和应变本领。
模块四：资料洞察和闭环精进
——营运资料可视化和决策支持（1.5小时）
4.1 Excel/简易BI抓手实操入门
4.1.1 资料清洗和整理：
怎样处理从各系统导出的原始资料，使其规范化、可拆解。
4.1.2 核心图表制作：
实地教学怎样用Excel制作趋势图（客流变化），饼图（业态占比）、条形图（坪效对比）等等常用图表。
4.1.3 函数和透视表运用：
掌握SUMIF、VLOOKUP等等核心函数以及资料透视表功能，迅速达成多维度资料汇总和拆解。
4.2 搭建营运资料可视化报表（Dashboard）
4.2.1 报表结构规划：
规划涵盖
“
客流-销售-会员-车流
”
四大模块的营运日报/周报/月报模板。
4.2.2 从报表到洞察：
怎样从可视化报表中发现问题（如某区域客流
“
断崖
”
），定位短板（如某业态坪效远低于平均值），寻找机会（如会员消费频次拉升）。
4.2.3
抓手运用：
提供《商业营运月度资料拆解报告模板》，参训者可直接套用，辅助管控层开展科学决策。
4.3 课程收束和行动规划
4.3.1 学识架构梳理：
回顾课程核心要点，构筑从方略到执行的完整学识地图。
4.3.2 Q&A和疑难解答：
针对参训者在实际事务中遇到的具体问题开展纵深交流和探讨。
4.3.3 拟定行动规划（AIP）：
带出参训者结合所学，拟定一份
“
30天/90天个人本领拉升和事务改进规划
”
，确保培训成效真正落地。
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Introduction to lecturers
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珀菲特顾问|桑弘华老师
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交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。