课程背景
2025年中央经济事务会议明晰将
“
高质量推进城市更新
”
作为2026年经济事务的八大重点差事之一，标志着城市更新已从过往的
“
三旧
”
改造，周全迈入以存量活化、品质拉升和社区共生为核心的4.0时代。会议强调的
“
构筑房地产演进新模式
”
、
“
投资于物和投资于人紧密结合
”
等等新理念，为业界带来了深刻的变革和挑战。对于已在广州黄埔区占据领先地位的城市更新集团而言，怎样跳出固有心得，在全国范围内寻找可资借鉴的革新模式和操盘心法，以化解
“
供强需弱
”
的市场矛盾，换个角度看，整治
“
内卷式
”
竞争，并有效化解潜在隐患，成为保持并扩大领先优势的要害。
本课正是在此来由下，精选全国范围内在老旧小区、老旧厂区，老旧街区三大赛道上最具代表性的顶尖实例，旨在为贵集团中高层管人者提供一套系统化、可落地的办法论和抓手箱，助力公司在新一轮政策东风下，达成从
“
区域领先
”
到
“
业界标杆
”
的方略跃升。
课程收益
1. 宏观洞察和方略解码：深刻领会2026年国家宏观经济政策对城市更新的导向，精准把握业界演进新趋势、新机遇。
2. 标杆实例深度对标：系统研习国内三大类城市更新的顶级操盘实例，洞悉其在策划定位、投融资、营运管控上的核心推演。
3. 革新模式系统掌握：掌握“针灸式”微改造，工业遗存价值重塑、“文商旅”融合等等前沿模式，启发项目革新思路。
4. 实战抓手落地运用：获得“社区共创工作坊罗盘”、“价值魔方评核模型”、“故事线IP构筑地图”等等可直接运用的实战抓手，拉升项目决策和执行效率。
本土实践路径精进：结合黄埔区实际，探讨标杆心得的转化路径，为集团现有以及未来项目提供具体、可行的精进建议。
课程大纲
模块一：
“针灸式”微改造：老旧小区的存量激活和社区共生 (约60分钟)
核心议题：
面对老旧小区改造
“
资金平衡难、众口难调、长效营运难
”
三大痛点，怎样借助
“
微介入、精拉升
”
的模式，达成社会效益、经济效益和环境效益的统一，具体来看，并响应
“
投资于物和投资于人紧密结合
”
的政策号召。
1.1
政策破题和模式演进：从
“大拆大建”到“有机更新”
1.1.1
解读中央经济事务会议精神：为何
“
高质量
”
成为城市更新的核心要害词？
1.1.2
老旧小区改造的
3个时代：从1.0政府
“
输血
”
到2.0市场
“
换血
”
，具体来看，再到3.0社区
“
造血
”
的推演变革。
1.1.3
“
针灸式
”
微改造的核心内涵：精准定位，低度干预、激发活力、社区共建。
1.2
标杆实例深度解构（一）：上海曹杨新村
——“全生命周期管控”的社区更新典范
1.2.1
项目来由：作为
“
新中国第一个工人新村
”
的历史包袱和时代机遇。
1.2.2 操盘模式拆解：
投融资革新：
“
市区联手、政企携手、居民出资
”
多元化资金筹措制度。
规划规划革新：
“
一户一策
”
的定制化改造方案和
“
15分钟社区生活圈
”
的系统性构筑。
营运管控革新：
引入数智化
“
社区大脑
”
平台，运行层面，达成从
“
管物
”
到
“
服务人
”
的智慧化升级。
1.2.3
核心启示：怎样构筑一个可持续的、覆盖项目全生命周期的营运管控架构，真正做到
“
投资于人
”
。
1.3
标杆实例深度解构（二）：北京劲松北社区
——社会资本参与社区服务的“劲松模式”
1.3.1 项目来由：典型老旧小区的服务短板和市场化运作的探索。
1.3.2 操盘模式拆解：
商业模式闭环：
“
微利可持续
”
的商业推演，借助盘活闲置空间（如地下室），引入养老、托育、便民商业等等服务，达成自我造血。
社会资本定位：
愿景集团怎样从
“
开发商
”
转型为
“
社区服务营运商
”
，其盈利点和核心竞争力何在？
居民参与制度：
“
先尝后买
”
的服务体验和居民议事会，怎样有效化解
“
众口难调
”
的难题。
1.3.3 核心启示：怎样为老旧小区改造项目规划一个可行的、能够勾住社会资本参与的商业模式。
1.4
【可落地抓手】：社区共创工作坊（
Community Co-creation Workshop）操作罗盘
1.4.1 抓手引见：一套带出居民、政府、规划师、营运方等等多方主体共同参与项目策划和规划的准则化流程。
1.4.2 操作五步法：
第一步：同理心（
Empathize）：
运用
“
居民画像
”
和
“
深度访谈
”
抓手，挖掘真实诉求。
第二步：定议题（
Define）：
借助
“
问题树
”
拆解法，从实践看，锁住核心改造议题。
第三步：共构想（
Ideate）：
组织
“
世界咖啡馆
”
等等带出技艺，实操中，激发集体创意。
第四步：速原型（
Prototype）：
利用乐高、沙盘等等抓手，具体来看，迅速搭建改造方案模型。
第五步：收反馈（
Test）：
公示原型并收集反馈，迭代精进方案。
1.4.3 运用情境：在黄埔区的老旧小区改造启动阶段，实操中，怎样运用此抓手迅速凝聚共识，降低后期执行阻力。
模块二：
“腾笼换鸟”新范式：工业遗存的价值重塑和业界蝶变 (约60分钟)
核心议题：
面对黄埔区大量的旧厂房资源，怎样超越简单的
“
收租
”
模式，借助精准的业界定位和深度的营运赋能，达成从
“
空间改造
”
到
“
业界升级
”
的跃迁，响应
“
坚持革新驱动，培育壮大新动能
”
的号召。
2.1
趋势洞察和路径选项：工业遗存改造的四种主流模式
2.1.1
模式一：信念艺术驱动型（代表：北京
798艺术区）
——
自发形成和政府带出的博弈。
2.1.2
模式二：科技革新驱动型（代表：深圳天安云谷）
——“
产城人
”
融合的智慧园区生态。
2.1.3
模式三：商业消费驱动型（代表：上海上生
·
新所）
——
炼就城市级网红打卡地和品质生活空间。
2.1.4
模式四：文旅体验驱动型（代表：景德镇陶溪川）
——
将工业遗产转化为城市信念名片。
2.2
标杆实例深度解构（一）：深圳
OCT-LOFT华侨城创意信念园——从“旧厂房”到“国际创意高地”
2.2.1
项目来由：一片废弃工业区怎样在中国
“
创意业界
”
概念萌芽期抢占先机。
2.2.2 操盘模式拆解：
定位哲学：
“
先锋性
”
和
“
在地性
”
的结合，怎样借助引入国际级的信念活动（如T街市集、OCT-LOFT国际爵士音乐节）练出园区品牌IP。
招商打法：
“
放水养鱼
”
和
“
精准滴灌
”
并用，怎样筛选并培育有潜力的创意公司，形成业界链集群。
空间营运：
“
修旧如旧
”
的规划理念下，怎样平衡建筑的
“
原真性
”
和采用的
“
舒适性
”
。
2.2.3
核心启示：城市更新项目怎样借助
“
内容营运
”
持续拉升资产价值和区域影响力。
2.3
标杆实例深度解构（二）：杭州
“OōEli”天目里——建筑大师作品和复合业态的极致融合
2.3.1
项目来由：一个由公司（江南布衣）主导的、标的直指
“
世界级
”
的城市更新项目。
2.3.2 操盘模式拆解：
货品主义的胜利：
斥巨资邀请伦佐
·
皮亚诺规划，怎样借助顶级建筑品质勾住顶级品牌（如茑屋书店）入驻。
业态组合推演：
“
艺术+商业+办公+社交
”
的复合生态系统，怎样达成不同业态之间的人流和价值互导。
营运即策展：
高频次的艺术展览、信念活动，往细里说，怎样将项目本身炼就为一个持续更新的
“
目的地
”
。
2.3.3
核心启示：对于有条件的重点项目，怎样借助
“
极致货品力
”
构筑项目的核心护城河。
2.4
【可落地抓手】：工业遗存改造
“价值魔方”评核模型
2.4.1 模型引见：一个从三个维度，九个指标系统评核和决策工业遗存改造项目定位的抓手。
2.4.2 三大维度：
X轴 - 经济可行性：
投入产出比、资金回报周期、业界导入匹配度。
Y轴 - 信念原真性：
历史价值评级，建筑风貌保留度、集体记忆承载度。
Z轴 - 社会激活度：
公共空间贡献，社区融合性、城市活力催化度。
2.4.3
情境上手：选取黄埔区一个待改造的旧厂房项目，实地运用
“
价值魔方
”
开展定位推演和路径选项。
模块三：
“文商旅”融合术：历史街区的活化传承和情境新生 (约50分钟)
核心议题：
历史信念街区改造面临
“
过度商业化
”
和
“
活化不足
”
的两难困境。怎样巧妙融合信念（Culture），商业（Business）、旅游（Tourism）三大要素，从实践看，在保护历史风貌的同时，在实际应用里，创造出符合当代消费诉求的
“
新情境
”
，响应
“
坚持内需主导，执行层面，建设强大国内市场
”
的要求。
3.1
活化心法和误区规避：历史街区更新的
“神”和“形”
3.1.1
常见误区剖析：
“
千街一面
”
的仿古商业街，有
“
形
”
无
“
神
”
的博物馆式保护。
3.1.2 成功活化的三大心法：
在地信念
IP化：
提炼独特信念基因，往细里说，并将其转化为可体验、可消费的货品。
新旧情境共融化：
在保留历史肌理的空间中，往细里说，植入符合现代生活方式的新业态。
主客共享社区化：
平衡游客体验和原住民生活，达成街区的可持续活力。
3.2
标杆实例深度解构（一）：成都远洋太古里
&大慈寺——“快时尚”和“慢生活”的和谐交响
3.2.1 项目来由：市中心黄金地段，怎样处理现代商业和千年古刹的共生关系。
3.2.2 操盘模式拆解：
空间叙事：
“
开放式、里巷化
”
的街区形态，怎样创造出充实的游逛体验和空间层次。
品牌组合：
“
国际大牌旗舰店 + 信念生活方式品牌 + 在地特色餐饮
”
的立体化招商矩阵。
信念营造：
尊重并借力大慈寺的信念气场，借助建筑规划和公共艺术，达成商业和信念的无缝融合。
3.2.3 核心启示：怎样借助高水平的规划规划，执行层面，破解高密度商业开发和历史风貌保护之间的矛盾。
3.3
标杆实例深度解构（二）：广州永庆坊
——“绣花功夫”下的岭南旧城微改造样本
3.3.1 项目来由：作为广州本地标杆，实操中，其一期、二期的开发模式有何不同和进化？
3.3.2 操盘模式拆解：
渐进式改造：
从
“
修旧如旧
”
的一期，往细里说，到
“
新旧共生
”
的二期，换个角度看，体现了怎样的开发思路转变。
业态年轻化：
怎样引入非遗体验店，潮流买手店、黑胶唱片店等等，勾住年轻客群，达成
“
老街活化
”
。
职住平衡探索：
保留部分原住民，运行层面，引入长租公寓，就一线经验说，探索历史街区
“
活的传承
”
模式。
3.3.3 核心启示（针对性）：永庆坊的成功心得，运行层面，对黄埔区的历史信念街区（如黄埔古港）有何直接的，可操作的借鉴意义？
3.4
【可落地抓手】：历史街区
“故事线”（Storyline）IP构筑和营运地图
3.4.1
抓手引见：一套将街区的历史信念资源转化为引人入胜的
“
故事线
”
，执行层面，并指导后续业态规划和营销推广的系统办法。
3.4.2 构筑四步法：
第一步：信念基因挖掘（
IP Mining）：
系统梳理街区的历史人物、传说典故、特色工艺，建筑风格等等信念元素。
第二步：核心故事线创作（
Story Creation）：
提炼一条主线故事，并规划多条支线故事，执行层面，形成
IP世界观。
第三步：情境业态转译（
Scene Translation）：
将故事线中的元素转化为具体的业态，货品、店铺规划，景观小品。
第四步：整合营销传播（
Marketing & PR）：
围绕故事线策划节庆活动、研学路线、文创货品，开展多渠道传播。
3.4.3
实例运用：怎样为黄埔区的某个历史地块，构筑一条独特的
“
海丝信念
”
或者
“
工业荣光
”
故事线。
收束和
Q&A (约10分钟)
· 回顾三大模块核心学识点和抓手。
· 收束新政策周期下城市更新的五大演进趋势。
· 开放式交流，针对参训者提出的具体项目问题开展探讨和解答。
老师简介
Introduction to lecturers
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珀菲特顾问|桑弘华老师
适合谁听
城市更新集团中高层管人人员、项目负责人以及核心主力。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。