课程背景
在
2026年
“
坚持内需主导，运行层面，建设强大国内市场
”
和
“
高质量推进城市更新
”
的宏观经济来由下，社区商业作为连接民生消费的
“
最后一公里
”
，从实践看，正迎来前所未有的演进机遇和挑战。传统社区商业面临定位模糊、同质化严重、招商困难等等问题，无法满足新一代消费者的多元化诉求。本课结合中央经济事务会议精神，锁住社区商业的痛点和难点，旨在支援操盘者从顶层规划出发，借助资料化、精细化的办法论，达成项目精准定位、科学业态规划和高效招商，炼就具备持续活力的邻里中心，抓住
“
十五五
”
良好开局的窗口期。
课程收益
1. 构筑基于资料的项目定位罗盘，精准锁定标的客群和商业主题。
2. 掌握“核心业态+革新配套”的组合拳，炼就差异化竞争优势。
3. 学会运用实战抓手拟定科学的业态规划和落位方案，精进空间价值。
4. 拉升针对不同类型商户的招商谈判和签约本领，达成80%以上招商率标的。
5. 获得一套可复制、可落地的社区商业操盘办法论，有效拉升项目资产价值和营运坪效。
课程大纲
模块一：精准定位
——社区商业“向新向优”演进的罗盘和基石（60分钟）
1.1
宏观解读和趋势洞察：读懂
2026年经济风向标下的社区商业新机遇
1.1.1
政策驱动力：解读中央经济事务会议
“
扩大内需
”
、
“
城市更新
”
，
“
提振消费
”
对社区商业的方略指引。
1.1.2
市场新常态：拆解
“
供强需弱
”
来由下，消费分级和圈层化对社区商业提出的新要求（从
“
一站式购物
”
到
“
一站式生活
”
）。
1.1.3
实例分享：从上海
“
BREAD etc.
”
社区面包店到成都
“
REGULAR源野
”
社区综合体，看头部玩家怎样捕捉社区消费新趋势。
1.2
项目破题：三维客群研究法定乾坤，破解
“招商定位不准”难题
1.2.1
第一维度：人口结构画像（
Demographics）。
抓手运用：《社区人口结构调研问卷和资料拆解模板》。
办法详解：怎样借助访谈、线上资料（如贝壳、链家）、物业资料等等渠道，精准描绘周边
1-3公里居民的年龄、收入，职业、家庭构成（如
“
年轻家庭
”
VS
“
银发家庭
”
）。
实战上手：实地分组，根据虚拟项目资料，在实际应用里，判断应引入母婴店还是药店
/康养服务。
1.2.2
第二维度：生活方式画像（
Psychographics）。
办法详解：超越传统资料，探究居民的消费习惯、兴趣爱好、社交诉求（如宠物友好、夜间经济、运动健康）。
抓手运用：运用
“
用户一日生活轨迹图
”
抓手，挖掘潜在商业诉求点。
1.2.3
第三维度：竞品格局拆解（
Competition）。
抓手运用：《竞品动态拆解雷达图》。
办法详解：怎样系统性调研周边竞品的业态，租金、客流、优劣势，找到市场空白点，防止
“
内卷式
”
竞争（如周边已有3家大型超市，我们应怎样差异化破局？）。
1.3
定位输出：一页纸商业定位报告，换个角度看，凝聚共识指引方向
1.3.1 核心要素：明晰项目愿景、客群定位、商业主题（如亲子友好、健康生活、信念客厅）。
1.3.2
抓手运用：《一页纸商业定位报告》模板，包含项目
DNA、价值主张、标的客群画像等等。
1.3.3
实例剖析：拆解某老旧小区底商改造项目，在实际应用里，怎样借助重新定位为
“
社区共享客厅
”
而起死回生。
模块二：业态规划
——构筑“内容为王”的社区商业勾住力法则（70分钟）
2.1
业态组合的
“黄金公式”：“核心业态+配套业态”的引流和黏性推演
2.1.1
核心业态（流量引擎）的选项打法。
打法一：刚需高频业态（如精品超市、菜市场），保障基础客流。
打法二：特色主力店（如品牌咖啡、儿童游乐），炼就项目记忆点。
实例拆解：探讨
“
超市+餐饮
”
模式和
“
书店+生活馆
”
模式的优劣和适用情境。
2.1.2
配套业态（利润和体验补充）的精选法则。
法则一：功能互补性，运行层面，围绕核心客群诉求开展
“
强关联
”
配置（如超市旁配置干洗店，药店）。
法则二：体验革新性，引入非标业态（如宠物服务、社区共享厨房、手工作坊）拉升项目
“
可逛性
”
。
抓手运用：《业态组合协同效应评核矩阵》。
2.2
空间布局的
“坪效魔法”：精进动线和落位，让空间会说话
2.2.1
垂直动线和业态布局招数。
招数分享：怎样利用
“
餐饮集中引流
”
、
“
超市沉底降租
”
，
“
高颜值业态临街
”
等等要则精进垂直空间利用率。
实例分享：拆解某社区商业怎样将利用率低的负一层成功炼就为项目坪效冠军。
2.2.2
水平动线和品牌落位打法。
打法分享：主力店和次主力店的落位关系、人流
“
主动线
”
和
“
次动线
”
的品牌分布、转角铺和临展点的价值最大化。
抓手运用：《商业动线规划和品牌落位还原沙盘》。
2.3
业态规划方案的可视化呈现
2.3.1 要害图表：业态配比图、品牌落位图、租金收益测算表。
2.3.2 结晶输出：怎样编制一份兼具科学性和说服力的《社区商业业态规划方案》。
模块三：招商执行
——从勾住到签约，落地时，拉升社区商业落地成功率（50分钟）
3.1
招商启动：制作一本让品牌方
“心动”的招商指引
3.1.1 内容构成：市场拆解、项目定位、客群画像、业态规划、租金政策、扶持规划。
3.1.2 规划要点：资料化呈现优势（用图表说话）、情境化描绘蓝图（成效图和故事线）。
3.1.3
抓手运用：《高转化率招商指引》要害页（
Key Pages）模板。
3.2
小型商户谈判的
“攻心计”：拉升签约率的核心招数
3.2.1 领会痛点：小型商户最关心的为何？（租金成本、生存隐患、客流保障）。
3.2.2 谈判抓手箱：
抓手一：灵活的商务条件组合（如阶梯租金、短租期尝试，装修补贴、联合营销支持）。
抓手二：
“
算账
”
交流法，支援商户测算投入产出，构筑信心。
抓手三：情感连接，展现
“
共生共荣
”
的携手诚意，而非简单的
“
房东-租客
”
关系。
3.2.3
定位担当：实地还原和
“
挑剔
”
的餐饮老板、
“
谨慎
”
的零售店主开展谈判。
3.3
收束和
Q&A：构筑社区商业操盘的闭环思路
3.3.1
复盘和展望：怎样将招商结晶和营运标的（如客流
3000人次/周）开展有效衔接。
3.3.2 交流答疑：参训者项目问题实地诊断和交流。
老师简介
Introduction to lecturers
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珀菲特顾问|桑弘华老师
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