课程背景
当前，我国经济正处在由高速增长转向高质量演进的要害时期。
2025年中央经济事务会议系统部署了2026年经济事务,会议明晰指出经济面临
“
供强需弱
”
矛盾，就一线经验说，需
“
坚持内需主导
”
，往细里说，并重点强调要
“
化解重点领域隐患
”
，格外是
“
稳定房地产市场
”
和
“
化解地方政府债务隐患
”
。这一宏观来由下，以
&&
控股集团为代表的地方国有公司，正面临从传统增量开发向存量资产精细化营运转型的深刻变革。过去
“
拿地-建楼-销售
”
的模式难以为继，换个角度看，存量项目去化困难、无法回本、国有资产闲置等等问题日益凸显。怎样在新常态下，执行层面，既能破解经营困局，又能履行好
“
国有资产保值增值、防止离职
”
的核心使命，成为摆在每一位中高层管人者面前的重大课题。本课正是在此来由下，为
&&控股集团量身定制，旨在提供系统性的破解思路和可落地的实操抓手。
课程收益
1. 宏观洞察和方略对齐：深刻领会最新经济政策导向，掌握国资盘活和国家方略（如城市更新、保障性住房建设）的结合点。
2. 思路重塑和模式革新：打破传统路径倚重，构筑全周期、多维度的资产价值评核和盘活新思路，掌握多种革新处置模式。
3. 核心难题破解：锁住盘活“前置条件”，系统研习确权、审批、成本、融资、政策对接等等要害环节的合规高效处理办法。
4. 实战抓手掌握：获得可直接运用于项目决策的“盘活项当下置条件审查清单”、“国资保值增值方案合规性论证模板”等等实战抓手。
课程大纲
模块一：新常态下的国资管控新思路：从增量倚重到存量盘活的方略转向
(约70分钟)
核心标的：
统一思想，重塑认知。从宏观政策和国企使命的高度，领会存量盘活的必然性和紧迫性，并构筑系统性的盘活前置拆解轮廓。
1.1
破局：从中央经济事务会议看国企资产管控的新航向
1.1.1
宏观形势解读：
深度剖析
2025年中央经济事务会议精神，领会
“
稳中求进
”
、
“
供强需弱
”
、
“
隐患化解
”
对国企资产营运的深刻影响。
1.1.2
国企的新使命：
在
“
构筑房地产演进新模式
”
、
“
高质量推进城市更新
”
中，国企应担当何种定位？从
“
开发商
”
到
“
城市综合营运商
”
的身份转变。
1.1.3
痛点共鸣：
结合
&&
控股实际，从实践看，探讨
“
原有拿地建楼项目挂牌售卖无法回本
”
背后的市场推演和政策推演，带出参训者直面挑战。
1.2
固本：国资盘活不可逾越的
“红线”和“底线”
1.2.1
核心要则：
“
防止国有资产离职
”——
不仅是财务概念，在实际应用里，更是政治纪律。详解资产处置中的合规性审查要点和决策追责制度。
1.2.2
价值重估：
怎样在市场下行期科学评核资产价值？从
“
历史成本
”
思路转向
“
未来现金流
”
思路，引入资产盘活的容错和尽职免责理念。
1.2.3
保值增值新解：
“
保值
”
是底线，从实践看，
“
增值
”
是追求。探讨
“
功能性增值
”
（如拉升城市服务功能）和
“
财务性增值
”
的平衡，往细里说，树立正确的政绩观。
1.3
利器：存量资产盘活的
“五维前置诊断法”（办法论抓手）
1.3.1
政策维度：
项目是否契合国家，省、市级最新政策导向（如保租房、城市更新、业界升级）？有无补贴，税收优惠、融资支持空间？
1.3.2
法律维度：
资产权属是否清晰无争议？规划、消防、环保等等是否存在硬伤？后续改造或者转让是否存在法律障碍？
1.3.3
财务维度：
精准测算盘活所需投入、潜在收益和回报周期。怎样构筑压力测试模型，评核不同方案下的财务可行性和隐患敞口？
1.3.4
市场维度：
重新审视项目所在区域的业界结构和市场诉求。资产重新定位的方向在哪里？（办公、商业、长租公寓，业界载体？）
1.3.5
执行维度：
内部决策流程是否顺畅？外部（政府、社区、携手方）要害利益相关方是否已打通？队伍本领是否匹配？
模块二：实战攻坚：三大典型情境盘活的前置条件处理和路径规划
(约70分钟)
核心标的：
实例驱动，实操上手。针对买方提出的三个核心实例情境，逐一拆解前置条件处理的难点和要害节点，提供具体解题打法。
2.1
实例一：存量房源改造为保障性租赁住房（保租房）的全流程前置攻坚
2.1.1
前置核心一：资产定性和权属合规
房源筛选准则：哪些存量资产适合改保租房？（区位，面积、结构安全）
“
纳保
”
路径选项：怎样迅速完成项目认定，纳入国家保租房管控架构？
土地性质和规划调整：存量非居住用房改建，怎样办理土地用途变更或者兼容采用手续？（要害审批流程详解）
2.1.2
前置核心二：成本核算和收益平衡模型
“
经济账
”
精算：改造投入、装修准则、营运成本、税费的全口径测算。
定价制度：怎样平衡
“
民生属性
”
和
“
市场化营运
”
？（一房一价备案打法）
抓手运用：
《保租房项目
“
投-融-管-退
”
全周期现金流测算表》。
2.1.3
前置核心三：政策补贴的精准对接和获取
政策梳理：中央，省、市各级关于保租房的财政补贴、税收减免，金融支持政策（如
REITs）清单。
申报路径和招数：怎样准备申报材料，和住建、发改、财政等等部门高效交流，确保补贴应享尽享？
2.2
实例二：承接政府
“纾困”项目（对标贵府花园、爱都会类）的前置隐患隔离和模式规划
2.2.1
前置核心一：承接前的
“
穿透式
”
尽职调查
法律尽调：查清项目背后的债权债务关系、诉讼、查封等等一切
“
雷区
”
。
财务尽调：摸清真实资产负债情况，评核隐性债务规模。
技艺尽调：工程质量、规划缺陷、后续建设成本的周全评核。
2.2.2
前置核心二：土地规划调整和核心问题破解
盘活要害：和政府就土地利用规划、容积率、配套设施等等核心问题开展谈判的打法和筹码。
实例拆解：从其他地区成功实例看，在实际应用里，怎样借助调整规划（如
“
商改住
”
，
“
增设公共服务设施
”
）来拉升项目价值。
2.2.3
前置核心三：
“
政企携手
”
的责任边界和退出制度规划
模式革新：探讨
“
代建+营运
”
、
“
股权携手
”
、
“
委托管控
”
等等不同承接模式的利弊。
防火墙构筑：借助设立
SPV（特殊目的公司）等等方式，达成隐患和母公司的有效隔离。
协议要点：在携手协议中明晰政府方的支持责任、投入方式以及未来的收益分配和退出路径。
2.3
实例三：自有
“拿地建楼”亏损项目的前置盘活打法
2.3.1
前置核心一：资产重新定位和价值重构
跳出
“
销售
”
思路：从单一售卖转向
“
租售并举
”
、
“
以用代售
”
，
“
功能转换
”
等等多元化路径。
市场诊断：运用
SWOT拆解，PEST拆解等等抓手，为项目寻找新的市场切入点（例如：转型为康养中心、科创孵化器，资料中心等等）。
2.3.2
前置核心二：处置模式的
“
沙盘推演
”
方案比较：整体转让、分割出售、股权携手、资产证券化（
REITs）等等不同处置模式的优劣势和适用条件拆解。
交流研讨：
以
&&
控股某个实际项目为例，实地组织参训者开展分组
“
沙盘推演
”
，规划多种盘活方案。
2.3.3
前置核心三：国资保值增值方案的拟定和报批
方案编制要点：怎样撰写一份推演严密、资料支撑有力、能够借助国资委审批的资产处置或者盘活方案报告？
合规性论证：重点阐述方案怎样满足
“
公开、公平、公正
”
要则，以及在当前市场条件下已是
“
最优解
”
，从而规避决策隐患。
模块三：行稳致远：盘活方案的落地保障和长效制度构筑
(约40分钟)
核心标的：
赋能抓手，确保落地。将前述办法论和实例心得转化为准则化抓手，并探讨怎样构筑支撑资产盘活的组织本领和长效制度。
3.1
可落地抓手包交付和运用解说
3.1.1
抓手一：《存量资产盘活项当下置条件审查清单》
内容：一份涵盖政策，法律、财务、市场、执行五大维度的准则化清单，可用于项目初筛和立项评审。
3.1.2
抓手二：《国资保值增值方案合规性论证模板》
内容：一个结构化的报告模板，指导管人者怎样从业态拆解、市场比价、决策进程、隐患将控等等方面，周全论证方案的合规性和合理性。
3.2
组织保障和本领建设
3.2.1
内部协同：
怎样打破部门墙，在实际应用里，构筑一个以项目为中心的，跨职能的
“
资产盘活特战队
”
？
3.2.2
外部赋能：
何时以及怎样引入外部
“
活水
”
？（如：社会资本、专精营运商、咨询机构），规划共赢的携手模式，激发民间投资活力。
3.3
收束回顾和交流答疑（
Q&A）
3.3.1
核心要点回顾：
收束存量时代国企资产盘活的核心心法和要害打法。
3.3.2
行动研习启动：
带出参训者思索怎样将所学运用于
&&控股的至少一个具体项目中，并鼓励形成初步行动规划。
3.3.3
实地答疑：
针对参训者提出的具体项目难题，开展个性化带练和解答。
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