课程背景
在城市更新和消费升级的国家方略来由下，许多国资来由的城市地标商业体正面临着前所未有的营运困境。以&&
市为例，核心项目如演艺综合体，虽曾承载厚望，投资巨大，现却陷入演艺停摆、严重亏损，债压如山的
“
倒死不活
”
状态。而城市广场庙街，亦饱受招商难、品牌弱、管控乱的顽疾困扰。共性问题在于，活动营销同质化严重，换个角度看，缺乏引爆市场的
“
爆点
”
，具体来看，品牌影响力始终无法
“
出圈
”
，在实际应用里，辐射范围局限于本地。面对存量资产的沉重
“
包袱
”
和转型演进的迫切诉求，怎样从顶层方略破局，借助业界革新和精细化营运，盘活沉睡资产，重塑项目价值，并炼就出能辐射市域外、具备持久生命力的城市信念IP，已成为摆在国资商业营运管人者面前最核心、最紧迫的课题。本课正是为此量身定制，旨在提供一套系统性、可落地的解题打法。
课程收益
1. 方略重塑本领：掌握诊断存量商业“硬伤”的核心办法，并结合国家宏观政策，为问题项目（如演艺综合体、庙街）拟定清晰的转型方略和演进路径。
2. 业界导入本领：纵深领会影视短剧、电竞等等新兴业界的商业推演和生态构筑，研习怎样将业界园模式和商业体营运有效结合，达成资产的价值跃迁。
3. 营运拉升本领：获得针对性的招商、美陈、活动以及内部管控精进打法，掌握从“填铺思路”到“策展思路”、从“无效活动”到“IP内容”的转变办法。
4. 出圈营销本领：研习炼就城市级爆点经过和构筑长效内容营销架构的实战招数，促成项目影响力突破地域限制，达成真正的“出圈”效应。
5. 落地抓手运用：获得“商业项目焕新诊断罗盘”、“业界生态价值画布”、“出圈经过营销策划画布”等等多个可直接运用的实战抓手，赋能队伍的日常事务。
课程大纲
模块一：破冰和镜鉴
——国资商业体现况诊断和思路重塑（1小时）
1.1
当前困境的精准透视和自我
“画像”
1.1.1
从《秦总
.docx》看我们的
“
病灶
”
：带出参训者直面内部报告中提到的硬伤和问题，开展分组碰头和共鸣，将问题归类为：物理硬伤（商圈结构、停车场），资质硬伤（消防证照）、招商营运（填铺思路、客群老化）、美陈缺失、活动低效、管控失序、流程冗杂等等七大核心痛点。
1.1.2
实例镜鉴：那些
“
死去活来
”
的商业体
：剖析国内其他城市类似大型文旅、商业综合体的失败和转型实例（如某地大剧院的闲置和活化），对比拆解其失败共性和成功转型的要害要素，引发参训者深度思索。
1.1.3
抓手运用：商业项目
“
焕新诊断罗盘
”
：提供一个包含
“
市场环境、自身资源、营运现况、队伍本领、财务状况
”
五个维度的诊断抓手，带出参训者实地对
&&
的两大项目开展迅速评核打分，形成直观的现况
“
雷达图
”
。
1.2
宏观视野下的出路：从国家方略看
&&
商业的
“势”和“道”
1.2.1
解读中央经济事务会议的要害信号
：结合会议精神，换个角度看，重点解读
“
坚持内需主导
”
、
“
坚持革新驱动（机器智能+）
”
，
“
高质量推进城市更新
”
、
“
化解重点领域隐患
”
等等政策导向，将其和
&&项目转型相结合，论证转型的必要性和方向正确性。
1.2.2
思路重塑：从
“
物业房东
”
到
“
城市内容营运商
”
：提出国资商业体在当前阶段必须完成的定位转变。核心是从过去收租金的
“
坐商
”
思路，转变为创造内容、营运流量、构筑业界生态的
“
行商
”
思路。强调资产的价值不仅在于物理空间，往细里说，更在于其承载的内容和产生的连接。
1.2.3
研讨：我们的核心使命为何？
带出参训者碰头，作为国资平台，除了经济效益，我们还应承担怎样的城市功能和信念使命？为后续的方略定位统一思想。
模块二：绝地求生
——8亿演艺综合体的业界化转型之路（1.5小时）
2.1
路径选项：为何是
“影视短剧”和“电竞”？
2.1.1
赛道拆解：两大风口业界的价值和潜力
：详细拆解短剧市场的爆发性增长、业界链构成、盈利模式，以及电竞业界的巨大流量、年轻客群勾住力和
“
体育+文娱
”
的复合价值。阐明为何这两个业界格外适合盘活大型，闲置、有空间载体的综合体。
2.1.2
匹配度评核：
&&
项目和两大业界的
“
化学反应
”
：拆解演艺综合体的现有空间（如剧场、后台、排练厅、公共空间）怎样低成本改造为短剧拍摄情境、直播间、电竞训练基地和中小型赛事场馆。
2.1.3
实例分享：从
“
信念地标
”
到
“
业界引擎
”
：分享上海
“
智慧湾
”
，成都
“
东郊记忆
”
等等项目怎样从传统工业或者信念遗存，借助导入新业界，成功转型为城市新兴业界聚集区的实例。
2.2
模式构筑：怎样炼就一个自循环的业界生态？
2.2.1
影视短剧基地：不止是
“
摄影棚
”
：提出构筑
“
创作-拍摄-制作-宣发-英才孵化
”
一体化的服务平台。商业模式规划：基础租赁收入 + 增值服务收入（装置、后期，群演） + 流量分成/IP联合投资收入。
2.2.2
电竞业界园：不止是
“
比赛馆
”
：提出构筑
“
战队入驻 + 青训架构 + 赛事举办 + 直播经济 + 衍生消费
”
的复合生态。商业模式规划：俱乐部基地租金 + 赛事承办收入 + 商业赞助 + 园区配套商业（餐饮，零售、体验店）收入。
2.2.3
抓手运用：
“
业界生态价值画布
”
：提供一个模板，带出参训者分组，分别针对
“
影视短剧基地
”
和
“
电竞业界园
”
两个方向，实地绘制其核心资源、要害业务、价值主张、买方关系、渠道通路，收入来源和成本结构，将抽象概念具体化。
2.3
落地打法：从
“探索阶段”到“项目启动”
2.3.1
“
冷启动
”
三步走
：第一步，政策对接和资源整合（和文旅、体育、科技部门交流，争取扶持政策）；第二步，种子队伍
/公司引入（以优惠政策勾住首批短剧MCN机构或者电竞俱乐部入驻，形成示范效应）；第三步，标杆经过炼就（举办一场有影响力的短剧节或者区域性电竞赛事）。
2.3.2
隐患规避和投资测算
：怎样开展分期投入、滚动开发，防止一次性巨大投资。探讨和外部专精营运机构携手（轻资产营运）的可能性，实操中，降低自身试错成本。
模块三：涅槃重生
——城市广场庙街的品牌化复兴工程（1.5小时）
3.1
根治
“硬伤”：物理空间和商业灵魂的重塑
3.1.1
破解
“
单线人流
”
困局
：针对
“
无法形成回字流动
”
的硬伤，从实践看，提出解题打法：
①
设立强目的性
“
锚点
”
（在街道两端和中部设置必须去的核心主力店或者打卡装置）；
②
创造
“
垂直动线
”
（利用二层空间或者屋顶炼就露台商业）。
③
植入
“
快闪节点
”
（在街道中段定期设置不同主题的快闪店/市集，落地时，打破线性枯燥感）。
3.1.2
从
“
招商填铺
”
到
“
策展式招商
”
：彻底摒弃
“
给得起租金就来
”
的思路。首先明晰庙街的灵魂定位（是主打
“
国潮信念
”
、
“
青年潮流
”
还是
“
本地记忆
”
？）。
3.1.3
抓手运用：
“
业态组合九宫格拆解法
”
：以
“
客流贡献
”
和
“
坪效贡献
”
为横纵轴，执行层面，将业态分为
“
主力店、目的店、配套店、样貌店
”
等等九类。带出参训者根据庙街新定位，实操中，实地规划各业态的理想配比，在实际应用里，形成一张清晰的招商
“
作战图
”
。
3.2
美学革命：炼就
&&
的
“城市会客厅”和“网红制造机”
3.2.1
告别
“
无规划
”
状态：构筑美陈审核准则
：解说怎样构筑一套从店铺门头、橱窗到外摆区域的统一规划导则和审核流程，拉升街区整体视觉品质。强调专精规划的意义，能够和本地高校规划学院携手。
3.2.2
创造
“
记忆锚点
”
：美陈打卡点的系统化炼就
：从街区入口、要害节点到建筑立面，系统规划规划永久性或者季节性的美陈装置。实例：成都太古里的裸眼
3D屏、长沙文和友的复古情境。强调打卡点需和街区信念定位强关联。
3.2.3
抓手运用：
“
街区美陈主题化规划事务流
”
：提供一个从
“
主题提炼 -> 创意概念 -> 点位规划 -> 规划深化 -> 落地执行 -> 传播推广
”
的准则化事务流程图。
3.3
激活人气：破解
“客群老化”和“停车难”
3.3.1
客群焕新打法
：借助引入潮玩、剧本杀、
Livehouse、规划师买手店等等体验式业态，精准勾住年轻客群。
3.3.2
智慧停车解题打法
：
①
联动周边：和邻近的写字楼、酒店停车情境作，推出
“
消费抵扣停车
”
联名活动；
②
线上带出：利用小程序/公众号实时发布周边停车场空位资讯。
③
最后一公里：在远端停车场设置接驳车服务。
模块四：引爆流量
——构筑“出圈”经过和长效内容营销架构（1小时）
4.1
活动升级：从
“耗钱赚吆喝”到“品牌资产沉淀”
4.1.1
诊断现有活动为何
“
越来越弱
”
：拆解同质化（音乐节、美食节）、和商业销售脱节、缺乏持续性等等问题。提出活动策划的核心要则：必须服务于项目长期的品牌定位。
4.1.2
IP化活动策划
：将综合体的电竞
/短剧业界和庙街的国潮/青年信念结合。策划独家IP活动，从实践看，如
“
&&
城市电竞嘉年华
”
，
“
首届中国（
&&
）网络短剧节
”
，换个角度看，形成年度固定品牌节庆，炼就城市名片。
4.1.3
抓手运用：
“
商业体出圈经过营销策划画布
”
：一个包含
“
经过主题、标的客群、爆点规划、传播矩阵、跨界资源、转化路径、预算评核
”
七大模块的策划抓手，带出参训者实地还原策划一场
“
出圈
”
活动。
4.2
内容为王：构筑项目自身的流量池
4.2.1
线上线下联动闭环
：活动带来的线上线下流量，怎样借助会员系统、社群营运承接，执行层面，并转化为持续消费？解说私域流量的构筑和营运办法。
4.2.2
让空间成为内容的发生器
：利用短剧基地和庙街情境，鼓励内容创作者（网红、
UP主、短剧队伍）前来取景拍摄，借助
“
内容置换
”
或者低价场地携手，换取海量的免费线上曝光。
4.2.3
实例：重庆洪崖洞的
“
出圈
”
启示
：拆解洪崖洞怎样从一个普通仿古建筑群，借助抖音等等社交媒体的内容发酵，落地时，成为全国闻名的超级
IP。
模块五：组织赋能
——破除管控沉疴和激发队伍活力（0.5小时）
5.1
架构重塑和流程再造
5.1.1
告别
“
管控脱节
”
：推行
“
项目事业部制
”
：针对综合体和庙街两大核心项目，就一线经验说，成立权责利清晰的独立事业部，达成从决策到执行的闭环管控，打破
“
副总直达员工
”
的混乱局面。
5.1.2
精进
OA审批和12345对接
：提出
“
放权-分级
”
审批要则，简化非核心事项的线上流程。对于12345投诉，构筑预案库和准则化回复流程，减少重复性交流，并定期复盘投诉内容，就一线经验说，往细里说，反向精进营运管控。
5.2
绩效革命：从
“表演式日报”到“结果导向OKR”
5.2.1
日报制度的利弊和改良
：拆解日报沦为形式主义的原因，提出日报应锁住
“
问题和求助
”
而非
“
事务罗列
”
。
5.2.2
引入
OKR（标的和要害结晶）管控法
：解说怎样设定有挑战性的季度标的（
O）和可量化的要害结晶（KR），换个角度看，使队伍标的和公司方略对齐，让员工从
“
为了呈报而事务
”
转变为
“
为了结果而奋斗
”
，具体来看，激发内驱力。
模块六：收官和共创
——拟定
&&
项目的
90天行动规划（0.5小时）
6.1
课程核心内容回顾和收束
6.1.1 再次串讲从诊断、方略、战术到组织保障的全流程推演。
6.2
工作坊：绘制
“焕新规划”90天行动路线图
6.2.1
分组共创
：参训者按照项目（综合体
/庙街）分组，执行层面，具体来看，利用课程提供的
“
90天行动路线图
”
模板。
6.2.2
模板内容
：包括
“
未来90天的3个核心标的
”
，
“
为达成标的需完成的要害差事
”
，
“
责任人
”
，
“
时间节点
”
，
“
所需资源支持
”
。
6.2.3
结晶展示和点评
：各小组派代表分享其行动规划，由老师开展实地点评、精进，确保规划的可行性和有效性，将一天的研习结晶转化为促成项目改变的第一份实战蓝图。
老师简介
Introduction to lecturers
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珀菲特顾问|桑弘华老师
适合谁听
负责商业体营运的国资公司中高层管人人员。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。