课程背景
海开控股，作为海淀区
40余年演进的
“
建设者
”
和
“
见证者
”
，具体来看，正站在一个全新的历史节点。随着北京进入以
“
减量提质
”
为核心的城市更新时代，落地时，海开控股的核心使命已从传统的房地产开发，往细里说，向
“
服务现代化强区，落地时，匠造高品质海淀
”
的城市综合营运商深刻转型。在此来由下，业界招商不再是简单的空间去化差事，而是驱动城市更新、盘活存量资产、导入高精尖业界、达成区域功能升级的
“
立命之本
”
。可是，怎样将海开控股的国企来由、资源优势转化为市场化的招商胜势？怎样为中关村科学城的老旧资产注入新的业界灵魂？怎样构筑一套既符合国企稳健要求，又具备市场竞争力的业界招商架构？
本课专为海开控股中高层规划，旨在破解这些核心方略命题，助力海开达成从
“
空间提供商
”
到
“
业界生态培育者
”
的华丽升级。
课程收益
1. 方略升维：深刻领会在城市更新来由下，业界招商对于海开控股承担“国企担当”、达成“区域共生”的方略意义。
2. 掌握定位心法：掌握一套结合海淀区业界规划和海开存量资产特点的“产城融合”定位办法，精准锁定招商赛道。
3. 练出独特优势：学会怎样将海开的国企品牌、政企关系、历史沉淀等等“软实力”系统性地转化为招商的“硬核武器”。
4. 收获实战抓手：获得【海开控股“一园一策”业界定位罗盘】、【城市更新项目价值主张画布】，【“政产学研金”资源整合地图】等等定制化抓手。
5. 驱动组织转型：启发中高层管人者思索怎样构筑和之匹配的组织架构、激励制度和主力后备链，支撑业界招商方略的落地。
课程大纲
开篇：从
“海淀建设者”到“海淀引领者”——重塑海开业界招商的方略认知（约10分钟）
1.1 时代命题：
城市更新来由下，海淀区对海开控股的新期待和新要求。
1.2 身份转变：
为何说业界招商是海开控股从
“
开发商
”
转型为
“
城市美好生活营运商
”
的核心引擎？
1.3 破局要害：
提出课程核心看法
——
海开的业界招商，必须走一条
“
国企担当+市场化运作
”
的独特道路，往细里说，其
“
立命之本
”
在于深度赋能海淀区的业界升级。
第一章：
【定方向】
“老空间”的新使命——城市更新来由下的业界精准定位（约40分钟）
1.1
摒弃
“路径倚重”：从住宅、写字楼开发思路到业界思路的切换
1.1.1 实例反思：
复盘海开历史项目（如牡丹园小区，数码大厦），探讨在当年来由下的成功要素，以及在当前业界招商推演下的局限性。
1.1.2 核心挑战：
怎样为海开旗下不同年代、不同类型的存量资产（老旧小区，传统商厦、工业遗存）找到最匹配的业界
“
灵魂
”
？
1.2
业界定位的
“海开罗盘”：内外兼修，换个角度看，“一园一策”
1.2.1 向内看
——
挖掘自身禀赋（SW）：
优势（
S）：
国企信誉、和区政府的深度链接、雄厚的资本实力，深厚的在地资源网络。
劣势（
W）：
市场化反应速度、激励制度，部分资产的物理条件限制。
1.2.2 向外看
——
紧随区域方略（OT）：
机会（
O）：
紧抓海淀区
“
两区
”
建设、中关村科学城北区演进、机器智能/生物医药等等方略性新兴业界的政策红利。
威胁（
T）：
区域内市场化业界地产商的激烈竞争（如中粮、华润）。
1.2.3
抓手运用一：【海开控股
“
一园一策
”
业界定位罗盘】
维度一：资产特征
（区位，产权、建筑形态、改造成本）
维度二：业界政策匹配度
（是否符合海淀区重点业界目录）
维度三：业界链契合度
（周边是否有龙头公司或者大学科研院所）
维度四：投入产出效益
（财务模型测算）
实战上手：
以海开旗下某个待更新项目为例，实地运用该罗盘开展业界定位推演。
第二章：
【造货品】从
“筑巢引凤”到“为凤筑巢”——构筑海开特色的业界价值主张（约40分钟）
2.1
海开的核心武器：不仅是空间，往细里说，更是
“确定性”和“链接”
2.1.1 超越租金和物理空间：
剖析高精尖公司选址的深层诉求
——
政策的确定性、资源的链接性、演进的长期性。
2.1.2 价值主张的三个层次：
基础价值：
高品质，定制化的物理空间。
核心价值：
依托国企来由，提供
“
一站式
”
的政策申报、政企交流、工商税务等等
“
确定性
”
服务。
增值价值：
主动链接中关村的
“
政，产、学、研、金
”
资源，成为公司的
“
超级联系人
”
。
2.2 抓手运用二：【城市更新项目价值主张画布】
2.2.1 买方画像（以一家AI初创公司为例）：
核心痛点：
研发空间要求高、高端英才难寻、运用情境难找、政府补贴申请流程复杂。
2.2.2 海开的解题打法：
空间货品：
提供预留高配电，网络带宽的
“
拎包入驻
”
式研发空间。
服务货品：
成立
“
政策管家
”
队伍；和海淀英才服务中心携手，提供英才公寓和招聘支持。
生态货品：
主动对接区内运用情境（如智慧城市项目）；定期举办和北大、清华、中科院的技艺交流会。
2.2.3 实例剖析：
上海
“
上生新所
”
，深圳
“
南头古城
”
等等城市更新项目，是怎样借助重塑价值主张，成功导入文创、科创业界的。
第三章：
【建架构】
“集团军”作战——构筑支撑业界招商的组织和生态本领（约25分钟）
3.1
招商模式升级：从
“单兵作战”到“生态联动”
3.1.1 政府联动招商：
怎样和海淀区投促中心、各街镇形成
“
招商共同体
”
，将区域招商差事转化为海开的项目机会。
3.1.2 资本联动招商：
发挥海开投资管控功能，借助
“
以投带引
”
模式，提前锁定优质潜力公司。
3.1.3 生态伙伴招商：
和业界协会、龙头公司、VC/PE机构构筑方略携手，构筑多元化的项目来源渠道。
3.2 抓手运用三：【“政产学研金”资源整合地图】
3.2.1 绘制地图：
带出管人者系统梳理海开控股在海淀区可链接的各类资源，并明晰携手模式。
3.2.2 活化地图：
构筑常态化的资源对接制度，就一线经验说，将
“
沉睡
”
的资源转化为招商的
“
活水
”
。
3.3 内部组织保障：为业界招商“保驾护航”
3.3.1 队伍本领转型：
怎样练就一支既懂地产、又懂业界、还懂政策的复合型招商队伍。
3.3.2 考核激励变革：
探讨规划一套长短周期结合、兼顾去化率和业界质量的考核激励架构。
课程收束和行动启示（约
5分钟）
核心思想回顾：
海开的业界招商，是服务区域演进的
“
阳谋
”
，从实践看，是国企在新时代的
“
担当
”
。
行动号召：
建议海开控股成立
“
业界招商方略升级
”
专项小组，从实践看，选取1-2个城市更新项目作为试点，运用本次课程的抓手和办法开展系统性规划。
结语：
始于招商，成于业界，功在海淀。
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
珀菲特顾问|桑弘华老师
适合谁听
海开控股中高层管人者、城市更新以及业界园区项目负责人。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。