课程背景
2025年中央经济事务会议系统部署了2026年经济事务，将
“
深化国资国企改革
”
和
“
化解重点领域隐患
”
置于方略高度，明晰要求
“
激发民间投资活力
”
。在这一宏观指导下，落地时，系统性盘活存量巨大的闲置国有资产（商铺、写字楼、车位等等），已不仅是国企达成
“
质的有效拉升和量的合理增长
”
的内生要求，更是防范债务隐患、服务经济大局的重大责任和方略举措。可是，国资盘活实践中普遍面临价值评核难、法律隐患多、审批流程长、营运模式单一、监管缺位等等系统性挑战。
本课专为国企资产管人人员深度规划，旨在系统传授闲置资产的价值评核办法、多元化盘活模式、合规方案撰写、全进程隐患防控以及后期高效监管，确保盘活事务依法合规、高效落地，真正达成
“
存量变增量
”
，保障国有资产保值增值。
课程收益
1. 精准评核：系统掌握闲置国有资产的价值评核办法，能独立完成公司闲置资产盘查，形成专精的《国有资产价值评核报告（初稿）》。
2.
模式革新：深度领会
“
租赁+携手营运
”
、
“
轻资产托管
”
等等多元化盘活模式，并能根据资产特性规划最优组合方案。
3. 方案落地：掌握满足国企审批要求的盘活方案撰写要点和财务模型，显著拉升方案的专精性和内部借助率。
4. 隐患管控：学会识别并规避法律、财务和租户信用三大核心隐患，构筑全流程风控架构，有效防止租金拖欠和营运纠纷。
5.
盘活增效：助力公司闲置资产盘活率拉升
30%以上，达成已盘活资产年化收益率不低于5%的预期标的。
课程大纲
第一天：基础、评核和方案核心本领（上午
9:00-12:00，下午14:00-17:00，执行层面，晚上18:30-21:30）
模块一：资产盘查和法律尽职调查
(约90分钟)
1.1 政策解读：从中央经济事务会议看国资盘活的方略方向
1.1.1 宏观指导：解读
“
深化国资国企改革
”
和
“
防范化解隐患
”
对资产盘活事务的具体指导。
1.2 周全盘查和法律尽调
1.2.1 权属梳理：怎样系统梳理产权证明、抵押/查封状态、租赁历史、规划用途等等文件。
1.2.2
抓手运用
：运用《国有资产法律尽职调查清单》系统化识别产权、规划等等法律
“
红线
”
，破解盘活中的法律隐患。
1.3 实例研讨：某地方国投公司怎样借助系统性盘活闲置房产，成功化解阶段性债务压力。
模块二：价值评核和科学定价
(约90分钟)
2.1 价值评核的核心办法深度拆解
2.1.1 市场比较法：可比实例的选取准则、价格调整系数的量化确定。
2.1.2 收益法（租金资本化法）：市场租金评核、空置率预测、营运成本测算、资本化率确定的要害要素。
2.2 评核进程中的隐患规避
2.2.1 怎样防止因
“
高评
”
或者
“
低估
”
导致国有资产离职或者盘活困难。
2.3
实操上手：参训者分组对一个闲置商铺实例开展价值测算，并运用《国有资产价值评核报告模板》形成简版报告初稿。
模块三：模式革新
——多元化盘活模式规划 (约90分钟)
3.1 主流盘活模式拆解
3.1.1 传统租赁、改造后出售、
“
租赁+携手营运
”
、
“
轻资产托管
”
等等模式的优劣势对比。
3.2 适用情境匹配
3.2.1 怎样根据资产特性（如老旧商铺、优质写字楼）选项最适宜的盘活模式。
3.2.2
实例拆解
：上海
“
新天地
”
模式（携手营运）和北京坊（轻资产托管）的模式对比和启示。
3.3 革新探讨：资产证券化（REITs）等等金融革新盘活路径。
模块四：伙伴甄选和信用风控
(约90分钟)
4.1 优质租户/携手方的筛选和招募
4.1.1 流程合规：规划公开、公平、公正的招租/招标流程。
4.1.2 综合评核：构筑对潜在携手方财务稳健性、业界心得、营运本领的综合评核架构。
4.2 租户信用隐患的
“
防火墙
”
4.2.1 三道防线：构筑事前预防（来由调查）、事中将控（合同条款）、事后化解（催缴追索）的隐患管控闭环。
4.2.2
抓手运用
：运用《租户
/携手方信用隐患评核计分卡》开展科学决策，有效防止租金拖欠。
4.3 避坑指南：某国企因携手方选项不当导致项目失败的复盘和教训（实例剖析）。
模块五：方案编制
——满足国企审批要求的方案撰写 (晚间强化) (约90分钟)
5.1 方案撰写的
“
金准则
”
5.1.1 方案结构：掌握包含项目来由、盘活模式、财务测算、隐患评核的准则化方案结构。
5.2 财务测算和模型搭建
5.2.1 核心指标：精确测算投入预算，收入预测、投资回收期、内部收益率（IRR）。
5.2.2
抓手运用
：实地解说并分发《国有资产盘活项目收益测算和隐患评核
Excel模板》。
5.3
方案撰写工作坊：参训者基于还原实例，实地运用模板撰写一份高质量的盘活方案核心部分，讲师巡场带练。
模块六：后期监管和责任划分
(晚间强化) (约90分钟)
6.1 营运监管：从
“
甩手掌柜
”
到
“
积极股东
”
6.1.1 督导制度：构筑定期的营运资料报送和审核制度，掌握项目真实营运状况。
6.1.2 考核架构：设置要害绩效指标（KPI），对携手方的营运成效开展年度/季度考核。
6.2 资产维护责任的清晰划分
6.2.1 责任界定：明晰日常维修和大型改造/主体结构维修的责任方和费用承担制度。
6.2.2
抓手运用
：《资产维修责任矩阵表》，实操中，将责任划分清晰写入合同，一目了然，减少营运纠纷。
6.3
小组碰头：针对常见的营运纠纷情境（如租户违规、设施损坏），探讨解题打法和预防措施。
第二天：综合运用和隐患管控（上午
9:00-12:00，运行层面，下午14:00-17:00）
模块七：合同管控和法律隐患规避
(约90分钟)
7.1 携手协议的核心条款规划
7.1.1 要害条款：锁住收益分配、调整制度、退出制度、违约责任等等核心条款的规划。
7.1.2 权利义务：清晰界定双方在资产投入、营运管控、维护维修中的权利和义务。
7.2 合同谈判和签署流程
7.2.1 国企合同谈判的要点和注意事项。
7.2.2 内部法务、财务、纪检等等部门的协同和审批流程。
7.3 实例拆解：因合同条款模糊导致的国有资产离职实例复盘。
模块八：审批流程和内部交流
(约90分钟)
8.1 解读国企内部决策链条
8.1.1 从立项，可研、上报到审批的全流程节点。
8.2 方案呈报和交流招数
8.2.1 研习向上级决策层清晰、有力地呈现方案价值的推演和要点。
8.2.2 掌握有效协同财务、法务、纪检等等部门，打通审批流程的要害。
8.3 定位担当：还原向上级领导开展盘活方案的呈报。
模块九：综合实例贯穿和沙盘推演
(约90分钟)
9.1 实例来由引见
9.1.1 呈现一个复杂的综合性国有资产包（含商铺，写字楼、老厂房）。
9.2 分组沙盘推演
9.2.1 各组担当资产管控队伍，对资产包开展盘查、评核、规划盘活方案、测算收益、并拟定隐患化解预案。
9.3 结晶展示和复盘
9.3.1 各组展示方案，讲师和其他小组开展质询和点评，评选最优方案。
模块十：收束复盘和行动规划
(约90分钟)
10.1 课程核心学识点回顾和升华
10.1.1 收束国资盘活的全流程管控地图和要害将控点。
10.2 疑难问题解答和交流
10.2.1 针对参训者在实际事务中遇到的具体问题开展集中研讨。
10.3 个人/队伍行动规划拟定（Action Plan）
10.3.1
抓手运用
：《国有资产盘活事务推进表》，拟定后续事务规划，将研习结晶转化为实际行动。
10.3.2 讲师点评和结业。
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
珀菲特顾问|桑弘华老师
适合谁听
国有公司资产管控、投资演进、方略规划以及相关负责人。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。