国有资产盘活与价值再造实战方略

第一章：

顶层规划和方略罗盘：新时期公交集团资产盘活的

“道”和“法” (时长：60分钟)

本章旨在统一思想，为全体参训者构筑一套系统性的资产盘气认知轮廓和拆解抓手，明晰公交集团为何要盘活资产、盘活什么以及盘活的核心方向，就一线经验说，为后续的战术落地奠定坚实的理论基础。

1.1. 使命重塑：从“城市交通承运商”到“公共空间服务商”

1.1.1.

政策风向解读：

纵深拆解国资监管新要求，执行层面，从

“

管资产

”

到

“

管资本

”

的转变对公交集团提出的新挑战和新机遇。

1.1.2.

业界赛道重构：

剖析

“

人，车、场、线、网

”

背后隐藏的巨大资产价值，从实践看，探讨在轨道交通、网约车夹击下，换个角度看，公交集团的第二增长曲线何在。

1.1.3.

【标杆借鉴】：香港铁路

(MTR)模式的启示

——“

轨道+物业

”

模式怎样创造出

“

车票外收入

”

远超车票收入的商业奇迹？探讨其对成都公交集团的借鉴意义。

1.2. 资产“体检”：盘活前的精准诊断和分类施策

1.2.1.

引入

“

资产价值-经营坪效

”

四象限拆解法：

金牛资产（高价值，高坪效）：

如核心地段场站的广告位、成熟的配套商业。打法：精细化营运，价值最大化。

明星资产（高价值，低坪效）：

如占据黄金位置但功能单一的老旧公交场站、停车场。打法：

重点改造，执行层面，价值再造（本课核心）。

问题资产（低价值，低坪效）：

如位置偏远、长期闲置的土地或者物业。打法：打法性处置，迅速止损或者转换用途。

瘦狗资产（低价值，高坪效）：

往往不存在，落地时，但需警惕投入产出不成正比的业务。

1.2.2.

实地研讨：

带出参训者以小组为单位，落地时，初步梳理本单位/本板块的资产，并将其放入四象限中，思索初步的打法方向。

1.3. 路径选项：公交集团资产盘活的三大核心引擎

1.3.1.

空间价值再造引擎：

借助物理空间的改造升级，达成功能转换和价值拉升。

1.3.2.

多元经营革新引擎：

嫁接新业态，新内容，换个角度看，从

“

瓦片

”

收益到

“

内容

”

收益。

1.3.3.

数字资产赋能引擎：

挖掘资料价值，实操中，运行层面，达成从

“

线下流量

”

到

“

线上变现

”

。

第二章：

空间价值再造：从

“公交场站”到“城市活力节点”的蝶变 (时长：90分钟)

本章锁住公交集团最核心，最具潜力的实体资产

——“

场

”

和

“

站

”

，换个角度看，提供一套从规划、规划到招商、营运的完整解题打法，具体来看，具体来看，将

“

成本中心

”

彻底改造为

“

利润中心

”

。

2.1. “场站+”TOD综合开发：城市中心存量土地的价值最大化

2.1.1.

TOD模式的公交化运用：

区别于地铁TOD，换个角度看，就一线经验说，公交场站TOD具备投资更小、更灵活，更社区化的优势。

2.1.2.

向上要空间：

探讨在现有公交总站上盖建设商业，办公、长租公寓、社区服务中心等等物业的可行性。

【实例剖析】：深圳巴士集团

“

红岭车队城市更新项目

”

——

怎样将老旧公交场站，借助自主更新，蝶变为集办公、商业，从实践看，公交首末站于一体的城市综合体，达成资产价值数十倍增长。

2.1.3.

向下要效益：

利用地下空间开发停车场、仓储或者新零售业态，释放地面价值。

2.1.4.

携手模式探讨：

独立开发、和头部地产商携手开发（出地）、引入业界基金等等多种模式的利弊拆解。

2.2. 闲置物业和老旧建筑的“腾笼换鸟”

2.2.1.

功能转换打法：

旧办公楼

/宿舍楼 -> 青年公寓/英才驿站：

抓住城市青年租房痛点，落地时，运行层面，提供准则化、社区化的租赁货品。

旧厂房

/修理厂 -> 城市微仓/前置仓：

迎合新零售和即时配送诉求，将老旧大空间物业改造为服务周边社区的物流节点。

【实例分享】：北京某公交驾校废弃训练场

——

怎样改造为集卡丁车、儿童乐园、汽车影院于一体的潮流运动公园，达成

“

变废为宝

”

。

2.2.2.

轻资产营运模式：

在不开展大规模投入的前提下，借助

“

整体租赁+装修改造期免租

”

等等方式，引入专精的二房东或者营运商（如自如，在实际应用里，魔方公寓等等）开展盘活。

2.3. “线性资产”的商业化升级：让公交站台和线路本身成为“吸金渠道”

2.3.1.

智慧站台升级：

从

“

候车亭

”

到

“

社区服务亭

”

，从实践看，集成广告屏、无人零售柜、共享充电、资讯发布等等功能。

2.3.2.

主题线路开发：

联合文旅部门或者商家，炼就

“

火锅巴士

”

，

“

熊猫专线

”

，

“

夜游锦江

”

等等主题观光线路，换个角度看，达成从

“

一元票价

”

到

“

百元客单价

”

的跨越。

第三章：

多元经营和数字赋能：构筑

“交通+”业界生态圈 (时长：60分钟)

本章旨在打破传统业务边界，在实际应用里，探索公交主业之外的新增长点，格外是挖掘无形资产和资料资产的巨大潜力，实操中，换个角度看，构筑集团的

“

第二增长曲线

”

。

3.1. 传统业务的延伸和增值

3.1.1.

广告传媒业务的迭代：

从

“

卖广告位

”

到

“

卖解题打法

”

，利用车身、站台、车内屏形成联动，具体来看，落地时，为买方提供整合营销服务。探讨AR、裸眼3D等等新技艺在公交广告中的运用。

3.1.2.

维保服务社会化：

将集团强大的车辆维修保养本领向社会开放，落地时，格外是针对新能源物流车，企事业单位班车等等，开辟新的收入来源。

3.1.3.

充电桩网络商业化营运：

在满足自用的前提下，在实际应用里，将遍布城市的充电桩网络对社会车辆开放，并借助

“

充电+广告+便利店

”

模式拉升单桩盈利本领。

3.2. 资料资产的“唤醒”和“变现”

3.2.1.

何为资料资产？

——

详解公交客流资料、支付资料、线路热力图的商业价值。

3.2.2.

资料变现的合规路径：

To G (政府端)：

为城市规划、交通管控、应急指挥提供资料决策支持服务。

To B (商业端)：

在脱敏合规前提下，在实际应用里，为商业地产选址、品牌门店客流拆解、精准广告投放提供资料货品。

3.2.3.

【前沿探索】：

从

“

天府通

”

的资料看机会，具体来看，怎样基于市民出行资料，衍生出本地生活服务、消费积分联盟等等革新业务。

3.3. 品牌价值的IP化运作

3.3.1.

公交

IP炼就：

开发

“

成都公交

”

主题的文创货品、卡通样貌，在实际应用里，联名商品。

3.3.2.

驾培业务品牌化：

leveraging

“

金牌公交司机

”

的专精样貌，炼就面向社会的高端、安全的驾培服务品牌。

第四章：

制度保障和行动落地：从

“蓝图”到“实景图”的闭环 (时长：30分钟)

方略的成功最终取决于执行。本章将锁住于怎样为资产盘活事务提供组织、资金和英才上的保障，落地时，确保各项举措能够真正落地生根、开花结果。

4.1. 组织和流程再造

4.1.1.

成立

“

资产经营事业部

”

或者

“

盘活专项小组

”

：

打破部门墙，构筑一个专职负责资产盘活的跨职能队伍，换个角度看，在实际应用里，赋予其充分的决策权和资源调动权。

4.1.2.

精进考核激励制度：

构筑以

“

资产回报率（ROA）

”

，

“

坪效

”

、

“

新业务利润贡献

”

为核心的绩效考核架构，鼓励

“

想干事、能干事、干成事

”

的队伍和个人。

4.2. 资金的“引”和“用”

4.2.1.

金融抓手的运用：

探讨怎样利用基础设施REITs、资产支持证券（ABS）、业界基金等等金融抓手，为大型改造项目融资，在实际应用里，执行层面，达成

“

以融助产

”

。

4.2.2.

设立

“

小步快跑

”

革新基金：

鼓励基层单位针对小型资产盘活项目开展试点，换个角度看，换个角度看，允许试错，迅速迭代。

4.3. 英才队伍的转型升级

4.3.1.

英才

“

画像

”

重塑：

集团未来需要的不仅是

“

调度专家

”

，

“

维修能手

”

，更需要懂商业、懂地产、懂金融，落地时，懂资料的复合型

“

操盘手

”

。

4.3.2.

“

内培外引

”

相结合：

构筑市场化的选人用人制度，具体来看，大胆引进具备相关心得的外部专精英才，同时加强内部人员的商业思路和实操本领培训。

4.4. 收束和行动倡议

4.4.1.

复盘核心要点：

再次强调资产盘活的系统性思路。

4.4.2.

发起行动倡议：

建议集团选项1-2个

“

明星资产

”

或者

“

问题资产

”

作为即时启动的试点项目，实操中，执行层面，实地带出各小组负责人初步构思盘活方案，具体来看，将课堂所学转化为实际行动的第一步。

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Q&A）

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