新时期租赁住房资产健康管理与价值倍增实战

第一天：资产健康管控和全周期价值拉升（

9小时）

首讲：【开篇】新政下的租赁住房资管推演和资产健康度诊断（上午

| 3小时）

核心标的：

构筑

“

资产健康管控

”

的顶层认知，掌握核心裁决准则和年度经营指标解读办法。

1.1 宏观视野：从中央经济事务会议看租赁住房的

“

时

”

和

“

势

”

1.1.1 解读

“

稳中求进

”

和

“

新演进模式

”

：租赁住房在稳定市场中的方略定位。

1.1.2

“

坚持内需主导

”

对租住消费的启示：城方怎样抓住

“

提振消费

”

和

“

城乡居民增收

”

的机遇。

1.1.3

“

化解重点领域隐患

”

的深层含义：从开发模式转向存量营运的必然性和紧迫性。

1.2 资产健康管控：从

“

物业管控

”

到

“

价值管控

”

的思路跃迁

1.2.1 何为

“

资产健康

”

？

——

超越

“

满租

”

的五维诊断模型（财务健康、物理健康、营运健康、合规健康、品牌健康）。

1.2.2

实例拆解：

对比黑石（Blackstone）和国内头部租赁公司的资管模型，提炼适合城方国企来由的资管哲学。

1.2.3 资产负债表视角下的资管：领会每一项营运决策对资产价值的影响。

1.3 核心准则和指标解读：精准洞察城方年度经营标的

1.3.1 财务指标精解：NOI（净营业收入），GOP（营业毛利），RevPAR（每间可租房收入）、坪效、人效的核心推演和拉升路径。

1.3.2 营运指标解读：出租率、续租率、收缴率、NPS（买方净推荐值）的相互关系和管控重点。

1.3.3

实战上手：

结合城方2025年报表资料（还原），解读要害指标，识别价值洼地和潜在隐患点。

次讲：资产全周期价值拉升打法和实操办法论（下午

| 3小时）

核心标的：

掌握资产在

“

投、建、管、退

”

各环节的价值创造打法，形成系统化的价值拉升抓手箱。

2.1 投拓和定位阶段：锁定高价值资产的

“

源头活水

”

2.1.1 城市更新和区位选项：怎样利用海量资料精准预判板块轮动和租住诉求。

2.1.2

“

商改保

”

和存量盘活：

以城方

“

江月路项目

”

为例

，往细里说，深度剖析存量改造的成本测算、货品定位和价值评核模型。

2.1.3 货品定位的颗粒度：从客群画像到

“

一张床，一间房、一套房

”

的货品组合打法，达成收益最大化。

2.2 建管和筹开阶段：前置化营运思路，奠定高坪效基础

2.2.1 全生命周期户型规划：怎样平衡租客体验、坪效和未来改造灵活性。

2.2.2 供给链和成本将控：在保证

“

拎包入住

”

品质下的集采打法和成本精进。

2.2.3 社区商业

“

LIVING+

”

的价值赋能：从

“

配套

”

到

“

引擎

”

，怎样规划业态组合，拉升项目整体溢价和客群粘性。

2.3 营运和精进阶段：精细化营运，驱动NOI持续增长

2.3.1 动态定价和收益管控：分时段、分户型、分客群的精细化定价打法。

2.3.2 数智化赋能：

以

“

随申办-城方租赁

”

平台为例

，探讨怎样利用数智化抓手拉升获客效率、服务体验和管控效能。

2.3.3 社区营运和品牌增值：从

“

租房子

”

到

“

过生活

”

，构筑有温度的社区信念，拉升续租率和品牌美誉度。

三讲：【晚间研讨】

REITs视角下的资产价值管控和协同制度（晚上 | 3小时）

核心标的：

深刻领会公募

REITs对资产管控提出的新要求，探讨构筑高效的资产价值管控协同制度。

3.1 REITs解码：从

“

持有收租

”

到

“

价值成长

”

的游戏规则之变

3.1.1 公募REITs的底层推演：为何NOI是生命线？为何资产估值如此要害？

3.1.2

深度复盘：

“

汇添富上海地产租赁住房REIT

”

：从底层资产（虹桥璟智项目等等）选项、发行定价到营运管控的成功心得和挑战。

3.1.3 对营运队伍的新要求：怎样向资本市场

“

讲故事

”

，怎样借助营运表现支撑股价和分红预期。

3.2 资产价值管控协同制度构筑

3.2.1 构筑以

“

资产经理

”

为核心的协同枢纽：明晰资产经理在投拓、工程、营运、财务、法务间的协调职责。

3.2.2 打破部门墙：构筑从

“

年度预算

”

到

“

月度拆解

”

再到

“

季度复盘

”

的闭环管控流程。

3.2.3 激励和考核制度规划：怎样将资产增值表现和队伍、个人绩效强挂钩，激发全员

“

主人翁

”

意识。

3.3 交流研讨：城方怎样精进现有协同制度，以匹配REITs扩募和未来演进诉求？

3.3.1 分组碰头：当前跨部门协同中最大的痛点为何？（如：投拓和营运脱节、财务和业务口径不一等等）

3.3.2 方案共创：规划一套以

“

耀华国际租赁社区

”

为还原对象的价值拉升协同作战图。

3.3.3 结晶发表和专家点评。

第二天：资管合规风控和协同履职本领拉升（

6小时）

四讲：资管全流程政策合规要点和系统性隐患防控（上午

| 3小时）

核心标的：

系统梳理租赁住房资管全流程的合规红线和隐患点，构筑主动式、全方位的风控架构。

4.1 政策合规：

“

戴着镣铐跳舞

”

的艺术

4.1.1 保租房/公租房政策精解：从准入资格，租金定价、补贴申领到退出管控的合规要点和操作陷阱。

4.1.2 消防、环保和安全生产：租赁住房领域的三条

“

高压线

”

，

实例警示：

从国内重大安全事故看城方的防范重点。

4.1.3 资料合规和隐私保护：在数智化营运中，怎样合法合规地采集、采用和保护租户资料。

4.2 营运隐患识别和防控

4.2.1 租赁合同隐患：从合同范本、签约流程到解约纠纷处理的法律隐患防范。

4.2.2 租金收缴和欠费催缴：合规催收的流程、招数和法律边界。

4.2.3 舆情隐患和危机公关：怎样预防和化解因服务质量、安全经过等等引发的负面舆情，保护国企品牌声誉。

4.3 财务和市场隐患管控

4.3.1 利率和现金流隐患：在

“

适度宽松

”

货币政策下，怎样精进债务结构，确保现金流安全。

4.3.2 市场下行隐患：当区域供给过剩、诉求疲软时，应采取哪些防御性营运打法。

4.3.3

抓手运用：

构筑覆盖

“

政策-营运-市场-财务

”

的四维隐患矩阵，并拟定隐患预案。

五讲：【情景上手】跨单位高效交流、协同履职和专精判断力拉升（下午

| 3小时）

核心标的：

借助高仿真情景上手，拉升参训者在复杂资管问题中的协同破解、专精判断和合规履职本领。

5.1 高效协同的办法论

5.1.1 结构化交流：怎样向上呈报（争取资源）、平行交流（达成共识）、向下传达（确保执行）。

5.1.2 要害利益相关方管控：识别并管控政府主管部门、集团总部、金融机构、租户代表等等内外部关系。

5.1.3 基于资料的决策和说服力：怎样用资料和财务模型替代

“

拍脑袋

”

，促成跨部门决策。

5.2 情景还原工作坊：一个棘手的资管难题

5.2.1 实例来由设定：

某核心地段项目，面临租金下行压力，设施老化需大修、部分

“

二房东

”

违规转租，同时地方住建部门提出新的消防改造要求。多重问题交织，怎样破局？

5.2.2 定位担当：

参训者分组担当资产经理、营运店长、工程负责人、财务经理、法务专员等等定位。

5.2.3 差事挑战：

第一阶段（拆解和决策）：

各小组内部碰头，形成一份包含

“

问题诊断、解题打法、预算申请、隐患评核、交流规划

”

的综合化解方案。

第二阶段（协同和博弈）：

召开还原

“

资产管控决策会

”

，各定位代表阐述立场，开展跨部门交流和谈判，最终达成统一行动方案。

第三阶段（复盘和收束）：

讲师带出复盘，点评各组在专精判断、交流招数、合规意识、协同效率上的表现，提炼可复制的办法论。

5.3 课程收束和行动规划

5.3.1 收束本次课程核心学识点，回顾参训者要害产出。

5.3.2 带出参训者拟定个人/队伍的

“

资管本领拉升行动规划

”

（A-Plan）。

5.3.3 Q&A和结业。

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Introduction to lecturers

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珀菲特顾问|桑弘华老师