课程背景
在
“
十五五
”
开局之年，2025年中央经济事务会议将
“
守牢底线，化解重点领域隐患
”
和
“
深化资本市场投融资改革
”
作为事务重点，明晰要求
“
助推房地产市场平稳健康演进
”
、
“
鼓励收购存量商品房用于保障房
”
，
“
化解地方政府债务隐患
”
。在此来由下，福建省内国有公司肩负着既
“
防隐患
”
又
“
促演进
”
的双重使命。怎样合规、高效地盘活大量持有的保障性住房、业界园区、存量商品房等等存量资产，借助资产证券化（尤其是公募REITs、ABS等等）抓手达成价值重估、隐患隔离和资本循环，不仅是精进财务结构、响应
“
去库存
”
政策的要害，更是培育新增量、服务
“
新质出产力
”
布局的方略抓手。
本课立足福建政策环境，结合国内前沿实例，系统拆解从资产尽职调查、重组、合规上市到投后管控的全流程，为公司提供一套可落地的操作指南。
课程收益
1. 掌握政策和合规路径：系统领会国家以及福建省关于国企资产处置和证券化的最新政策红线和激励措施，精准构筑合规操作轮廓，有效规避国有资产离职隐患。
2. 精通核心抓手和模型：深度掌握保障性住房、业界园区等等主流类型资产的REITs/ABS发行核心要点、估值模型、税务筹划以及交易结构规划。
3. 获得本土化实战打法：结合福建区域国企的特点，研习将通用模式和地方政策（如海丝核心区、自贸区等等）相结合，拟定“一企一策”、“一资产一策”的证券化和处置方案。
4. 构筑全周期风控架构：构筑覆盖“资产筛选-证券化发行-上市后管控-投资者关系”的全流程隐患识别和管控本领，确保项目行稳致远。
课程大纲
第一模块：宏观破局
——新周期下国企资产管控的方略转型和政策机遇（1.5小时）
本模块旨在统一思想，从国家方略和国企改革的高度，重新审视存量资产的价值，领会资产证券化在当前
“
防隐患、促演进
”
来由下的极端意义。
1.1
时代命题：从
“报表资产”到“方略资本”的认知升维
1.1.1. 中央经济事务会议定调：
解读
“
坚持守牢底线
”
中的房地产隐患、地方债务隐患化解要求，和
“
革新科技金融服务
”
，
“
深化投融资改革
”
带来的资本化机遇之间的内在统一性。
1.1.2. 国企的二元困境和破局之道：
拆解当前福建国企面临的普遍性挑战
——“
存量资产低效沉淀
”
和
“
增量投资资本金短缺
”
。揭示资产证券化是连接
“
存量盘活
”
和
“
增量演进
”
的要害纽带。
1.1.3. 方略价值再定义：
资产证券化不仅是融资抓手，更是
国企达成
“
管资产
”
向
“
管资本
”
转型、精进资产负债表、引入市场化治理制度、培育新型基础设施营运商
的方略抓手。
1.2. 政策全景图：国家顶层规划和福建区域适配
1.2.1. 国家监管轮廓深度拆解：
系统梳理证监会、发改委、国资委，交易所关于基础设施公募REITs，资产支持证券（ABS）的最新规则架构、审核要点和扩围趋势（重点覆盖保障房、业界园区、消费基础设施等等）。
1.2.2. 福建省政策红利捕捉：
深度解读福建省关于推进海丝核心区建设、自贸试验区革新、国有公司改革等等政策中，和资产盘活和证券化相结合的潜在支持条款和申报路径。
1.2.3. 实例导入：
国内某省属交通集团高速公路
REITs发行实例
。拆解其怎样将省内多条优质路段打包，借助
REITs达成数百亿资产上市，不仅偿还了存量债务，往细里说，还为新基建项目提供了权益性资本金，并转型为专精的交通资产营运商。
第二模块：核心实战
——保障性住房和业界园区的REITs/ABS全流程深度拆解（2.5小时）
本模块锁住两大主流并且政策鼓励的资产类型，借助全流程、分步骤的精细拆解，让参训者掌握从项目启动到成功发行的每一个要害环节。
2.1. 资产筛选和重组：找到你的“种子选手”
2.1.1. 合格资产的准则画像：
从法律权属、现金流（如租金收入）、营运独立性、合规性（土地、环评等等）四大维度，构筑保障性住房、业界园区资产的量化筛选模型。
2.1.2. 资产重组
“
手术刀
”
：
怎样将分散在不同子公司、存在历史遗留问题的资产，借助剥离、划转、新设项目公司（SPV）等等方式，重组为符合发行要求的
“
干净资产包
”
。重点解说税务成本筹划和国资审批流程。
2.1.3. 本土实例研讨：
福建某市属国企保障性租赁住房项目重组实例
。剖析其怎样将散落在十余个老厂区生活区的闲置宿舍楼，借助统一产权办理、装修改造、营运整合，最终形成稳定现金流的资产包，就一线经验说，进入
REITs储备库。
2.2
估值建模、现金流预测和货品规划
2.2.1. 估值核心：收益法（DCF）的精细化运用：
纵深解说怎样预测未来租金增长率、空置率、营运成本，并选取合理的资本化率（Cap Rate）和折现率。结合业界园区的业界服务收入、保障房的政策补贴等等因素开展模型调整。
2.2.2. 现金流归集和预测：
规划高效、安全的现金流归集路径，并构筑压力测试模型（如经济下行、租金减免、利率上升等等情景）。
2.2.3. 交易结构规划：
详解
“
公募REITs
”
的
“
公募基金+ABS+项目公司
”
多层结构，运行层面，以及类REITs、CMBS、保租房ABS等等不同抓手的适用情境和优劣对比。
2.3
申报冲刺、发行定价和上市后管控
2.3.1. 申报材料撰写和交流要点：
锁住招股说明书（招募说明书）中关于资产价值、营运本领、增长潜力、隐患披露等等核心章节的撰写招数，以及怎样和发改委、证监会、交易所开展有效交流。
2.3.2. 发行定价和销售打法：
怎样在当前市场环境下，结合可比货品、投资者路演反馈，确定一个有勾住力并且能成功发行的价格区间。
2.3.3. 上市不是终点：投后管控和价值拉升：
阐述REITs上市后，作为资产管控人需构筑的常态化资讯披露、投资者关系维护、资产主动管控（如改造升级、业态精进）等等核心本领架构。
实例：国内某知名业界园区
REITs上市后，借助数智化升级和业界生态构筑，执行层面，达成营运净收益（NI）连续三年超预期增长，往细里说，带动二级市场价格持续走高。
第三模块：隐患合规和方略落地
——构筑安全、可持续的资产证券化本领架构（2小时）
本模块锁住于实操中的
“
雷区
”
和
“
保障
”
，就一线经验说，确保公司不仅
“
敢做
”
，换个角度看，更能
“
做成
”
、
“
做稳
”
，并形成长效制度。
3.1. 全流程核心隐患识别和“防火墙”构筑
3.1.1. 法律和合规隐患：
资产权属历史遗留问题，土地性质合规、环评消防整改、关联交易规范、国有资产评核和交易程序。
3.1.2. 财务和税务隐患：
资产重组中的高额税负、发行进程中的税务筹划，未来现金流波动对分派率的影响。
3.1.3. 市场和营运隐患：
底层资产所在的区域经济隐患、业界变迁隐患、营运管控本领不足隐患。
3.1.4. 隐患化解抓手箱：
引入第三方专精机构（律所、会所、评核机构）的协同制度，设立隐患准备金，规划化解极端情况的应急预案。
3.2
福建国企的特色挑战和突破路径
3.2.1. 挑战一：资产规模
“
小而散
”
：
探讨怎样借助
“
多资产打包
”
、
“
跨区域/跨主体联合发行
”
等等模式，往细里说，达成发行门槛。
实例借鉴：长三角某中小城市联合发行水务环保类
REITs的模式。
3.2.2. 挑战二：营运本领
“
偏传统
”
：
拆解国企物业、园区营运队伍怎样向市场化，专精化、数智化的资产管控队伍转型，往细里说，以满足REITs市场的考核要求。
3.2.3. 挑战三：和地方演进方略结合：
怎样将资产证券化项目规划和福建省
“
数字经济、海洋经济、绿色经济，文旅经济
”
的演进方略相结合，执行层面，讲好
“
资本故事
”
，获得更多政策支持。
3.3
行动研习：为您的公司绘制一张
“资产证券化路线图”
·
带出参训者以小组为单位，结合自身公司情况，完成一份简版的《
XX公司资产证券化潜力诊断和初步行动规划》，具体来看，内容包括：
①
潜在资产池梳理；
②
主要障碍识别。
③
近期可启动的1-2项准备事务；
④
需要的内部和外部资源清单。
各小组分享，讲师开展针对性点评和建议。
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交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。