课程背景
2025年中央经济事务会议明晰了2026年
“
稳中求进
”
的总基调，在实际应用里，并系统部署了八大重点差事，为
“
十五五
”
良好开局指明了方向。会议格外强调了
“
高质量推进城市更新
”
，
“
鼓励收购存量商品房
”
、
“
释放服务消费潜力
”
，
“
推进以县城为载体的城镇化
”
以及
“
促成周全绿色转型
”
等等核心议题。这为城市存量资产盘活、文旅业界纵深演进以及市政服务市场化改革带来了深刻的政策利好和全新的市场机遇。面对
“
供强需弱
”
的国内矛盾和外部环境的不确定性，怎样精准把握政策脉搏，将资本和业界深度融合，在城市更新、文旅营运和公共服务三大赛道中找到确定性的增长路径，往细里说，已成为各地政府、城投公司、地产公司以及业界投资方面临的共同挑战和核心课题。本课应运而生，旨在为参训者提供一套系统性的解题打法。
课程收益
1. 洞悉政策先机：深度领会中央经济事务会议精神，精准把握城市业界营运的最新政策导向和市场风口。
2. 掌握核心模式：系统研习存量资产盘活、政府主导型文旅以及市政环卫一体化的主流商业模式和投运打法。
3. 拉升实操本领：获取项目介入、资本运作、营运拉升和隐患管控的实战办法论，有效指导业务开展。
4. 借鉴标杆心得：借助充实的实例拆解，启发革新思路，规避常见陷阱，拉升项目成功率。
课程大纲
第一篇：
存量决胜
——城市存量商业资产盘活的“新模式”和“新金融” (2小时)
引言
：从
“
增量开发
”
到
“
存量盘活
”
，解读中央经济事务会议
“
稳定房地产市场，因城施策去库存，构筑房地产演进新模式
”
的深层信号。存量时代，资产管控的价值回归，营运本领成为核心竞争力。
1.
政策驱动下的存量资产盘活新机遇
1.1.
宏观政策解读：
1.1.1.
“
城市更新
”
行动纲领
：深度拆解
“
高质量推进城市更新
”
对商业、办公、老旧厂房等等存量资产的价值重塑机遇。
1.1.2.
“
去库存
”
和
“
保障房
”
联动
：剖析
“
鼓励收购存量商品房用于保障房或者长租房
”
政策，探讨城投、国企以及市场化主体介入的商业推演和路径。
1.1.3.
“
新演进模式
”
的内涵
：探讨从
“
高周转
”
到
“
持有营运+资产增值
”
的模式转变，公司怎样构筑新的核心本领。
1.2.
市场现况和痛点拆解：
1.2.1.
存量商业资产的
“
三高一低
”
困境：高空置率、高同质化、高营运成本、低租金回报。
1.2.2. 不同类型资产（商场、写字楼、酒店、业界园）面临的核心挑战和盘活难点。
2.
存量商业资产盘活的核心模式和打法
2.1.
“
改用能
”
：业态重塑和功能转换
2.1.1.
商改办
/产
：购物中心，百货向城市共享办公、新型业界空间（如直播基地、研发中心）改造的适配性和实例。
2.1.2.
商改租
：核心区位商业物业改造为长租公寓、英才公寓的投资回报模型和营运要点。
2.1.3.
商改文
/旅/体
：结合城市特色，就一线经验说，将存量商业改造为城市书房、小剧场、潮流运动空间等等体验式业态的打法。
2.2.
“
提内容
”
：营运拉升和价值再造
2.2.1.
主题化和
IP化
：怎样借助引入强
IP、炼就独特主题（如国潮、二次元、绿色健康）达成差异化竞争。
2.2.2.
数智化赋能
：运用智慧招商、智慧停车、会员管控系统等等技艺手段拉升营运效率和消费体验。
2.2.3.
“
内卷式
”
竞争的破解之道
：从
“
租金竞争
”
转向
“
服务竞争
”
和
“
生态竞争
”
，构筑商户和消费者共赢的营运生态。
2.3.
实例剖析：
2.3.1.
实例一：上海
“
新天地
”
模式的迭代
——
从石库门改造看城市更新中的信念传承和商业革新。
2.3.2.
实例二：北京某老旧百货的
“
城市更新
”
样本
——
怎样借助重新定位和业态调整，从
“
销售场
”
变为
“
社交场
”
和
“
生活场
”
。
3.
盘活存量资产的资本路径和金融革新
3.1.
对接资本市场
：
3.1.1.
公募
REITs
：消费基础设施
REITs的政策解读、发行条件和对原始权益人的价值（重点解说）。
3.1.2.
类
REITs/CMBS
：作为公募
REITs的替代和补充，其交易结构、增信措施和适用情境。
3.2.
多元化融资抓手
：
3.2.1.
城市更新基金
：政府带出基金、业界资本、金融机构怎样携手设立，具体来看，共同参与项目投资。
3.2.2.
资产证券化（
ABS）
：基于未来租金收入的
ABS融资模式，精进公司现金流。
3.3.
投融管退闭环
：构筑
“
募资-投资-改造-营运-退出
”
的全链条资产管控本领，落地时，达成资本的良性循环。
第二篇：
文旅融合
——政府主导下文旅项目的投资营运和模式革新 (2小时)
引言
：中央经济事务会议强调
“
坚持内需主导，实操中，释放服务消费潜力
”
，具体来看，文旅作为服务消费的重头戏，正迎来新一轮演进机遇。怎样在政府主导的大来由下，达成社会资本的有效介入和项目的可持续营运？
1.
新时期文旅业界的现况、趋势和政策机遇
1.1.
业界拆解和现况：
1.1.1.
疫后文旅市场的
“
K型
”
复苏：高端、个性化诉求旺盛，运行层面，传统观光游面临挑战。
1.1.2.
“
微度假
”
，
“
夜经济
”
、
“
国潮风
”
等等新兴趋势解读。
1.1.3.
“
机器智能+
”
文旅：AI在智能导览、个性化推荐，虚拟体验等等方面的运用前景（呼应会议精神）。
1.2.
政策机遇解读：
1.2.1.
城乡融合和区域联动
：政策怎样支持
“
以文塑旅、以旅彰文
”
，炼就城乡交流的文旅货品。
1.2.2.
“
双碳
”
标的下的绿色旅游
：演进生态旅游、康养旅游，促成景区节能降碳改造的机遇。
1.2.3.
“
一带一路
”
和信念出海
：入境游恢复来由下，怎样挖掘在地信念，讲好中国故事。
2.
政府主导型文旅项目的投资营运模式
2.1.
领会
“
政府主导
”
：
2.1.1.
定位定位
：政府在规划引领、资源整合、公共配套，政策扶持中的核心作用。
2.1.2.
携手边界
：明晰政府和公司在项目投资、建设、营运中的权责利划分，防止
“
越位
”
和
“
缺位
”
。
2.2.
主流携手模式（
PPP以及其变种）：
2.2.1.
ROT/TOT模式
：存量景区（如老旧景区、古镇）的改建
-营运-移交或者转让-营运-移交模式，执行层面，重点在于存量资产的价值评核和营运拉升。
2.2.2.
“
投建营一体化
”
模式
：针对新建大型文旅项目，社会资本怎样开展全生命周期管控。
2.2.3.
委托营运和管控合同
：轻资产介入模式，公司输出品牌、管控和内容，赚取管控费和超额收益。
2.3.
实例剖析：
2.3.1.
实例三：乌镇模式的启示
——“
政府+公司
”
双轮驱动，怎样达成古镇保护和商业开发的完美平衡。
2.3.2.
实例四：
“
只有河南
·
戏剧幻城
”
——
以信念IP为核心，政府提供土地政策支持，就一线经验说，公司开展重资产投资和内容革新的新范式。
3.
社会资本介入文旅项目的实战要点
3.1.
项目介入和尽职调查：
3.1.1.
机会识别
：怎样从区域规划，资源禀赋，交通条件中发现有潜力的文旅项目。
3.1.2.
尽调清单
：政策、法律、财务、市场、营运五大维度的尽职调查要点，格外是和政府承诺相关的隐患排查。
3.2.
投资回报和隐患将控：
3.2.1.
构筑多元收入
：门票经济向
“
二次消费
”
，
“
三次消费
”
（住宿、餐饮、文创，研学）的转变。
3.2.2.
核心隐患识别
：政策变动隐患、客流不及预期隐患、营运成本失控隐患以及其化解打法。
3.3.
营运为王：炼就项目的核心勾住力
3.3.1.
内容为王
：持续的节庆活动、演艺货品、研学课程等等内容革新架构。
3.3.2.
服务致胜
：从
“
管控游客
”
到
“
服务游客
”
，拉升游客满意度和复游率。
第三篇：
绿色城市
——市政环卫一体化的市场机遇和精细化营运 (1.5小时)
引言
：中央经济事务会议将
“
促成周全绿色转型
”
和
“
打好蓝天、碧水、净土保卫战
”
置于要害位置。
“
推进以县城为载体的城镇化
”
也对城市精细化管控提出更高要求。市政环卫一体化，正是这一来由下的黄金赛道。
1.
市政环卫一体化的政策东风和市场格局
1.1.
政策来由：
1.1.1.
“
双碳
”
标的
：垃圾分类、资源化利用、新能源环卫装备运用带来的业界升级机遇。
1.1.2.
城镇化和精细化管控
：从城市到县城、乡镇，换个角度看，环卫市场下沉带来的巨大增量空间。
1.1.3.
国企改革和民企助推
：政策鼓励国企和民企在公共服务领域携手，市场化程度持续拉升。
1.2.
市场拆解：
1.2.1.
市场规模和增长
：万亿级市场的驱动因素拆解。
1.2.2.
竞争格局
：头部央国企、地方国企、专精民企的
“
三国杀
”
，执行层面，核心竞争力在何方？
2.
“一体化”的核心商业模式和项目获取
2.1.
“
一体化
”
的内涵：
2.1.1.
服务内容集成
：从传统
“
道路清扫+垃圾清运
”
到
“
环卫+绿化+水域+公厕+
……”
的大环卫模式。
2.1.2.
业界链延伸
：向上游（环卫装备制造）和下游（垃圾焚烧，资源再生）的拓展。
2.2.
项目获取和投标打法：
2.2.1.
领会政府诉求
：
G端买方的核心痛点（市容改进、财政减负、管控增效）。
2.2.2.
标书规划和报价打法
：怎样规划体现技艺优势、管控优势和服务承诺的综合解题打法。
2.2.3.
政府关系和市场拓展
：构筑长期信任，从单一项目携手走向城市综合服务商。
3.
“科技+管控”双轮驱动的营运拉升
3.1.
智慧环卫系统建设：
3.1.1.
物联网（
IoT）运用
：智慧垃圾桶、智能公厕、车载
GPS等等装置的部署和资料采集。
3.1.2.
“
环卫大脑
”
：基于海量资料的智慧调度平台，达成人、车、物的最优匹配和作业路径规划。
3.2.
精细化管控架构：
3.2.1.
准则化作业（
SOP）
：构筑覆盖所有服务项目的准则作业流程，确保服务质量。
3.2.2.
网格化管控
：将服务区域划分为网格，责任到人，达成精细化考核。
3.3.
实例剖析：
3.3.1.
实例五：深圳模式
——
高准则、市场化、智慧化的城市环卫服务标杆。
3.3.2.
实例六：县域环卫一体化
PPP项目
——
拆解中小城市环卫市场化的项目特点和操作难点。
五、
收束和展望
(0.5小时)
1.
核心要点回顾
：串讲三大板块的核心学识点，就一线经验说，形成系统性认知。
2.
“
五个必须
”
的实践启示
：结合课程内容，解读中央经济事务会议提出的
“
五个必须
”
，怎样指导公司
“
苦练内功
”
，在城市业界营运中挖掘潜能，坚持革新，化解挑战。
3.
未来展望
：展望
“
十五五
”
期间，从实践看，城市更新、文旅消费、绿色市政三大领域的演进趋势，为参训者的方略布局提供前瞻性思索。
4.
交流答疑（
Q&A）
：针对参训者在实际事务中遇到的问题，提供专家级的咨询和解答。
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珀菲特顾问|桑弘华老师
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城投、地产、业界投资以及政府相关部门负责人。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。