课程背景
2026年，作为
“
十五五
”
规划的开局之年，中国经济庄重迈入以
“
新质出产力
”
为核心驱动、以
“
高质量演进
”
为首要差事的全新演进阶段。2025年底召开的中央经济事务会议和二十届四中全会精神，落地时，共同勾勒出未来五年的宏观政策蓝图。对于像中建（泉州）这样的城市综合投资营运商而言，传统的开发模式面临深刻挑战，而新的方略机遇正在涌现。
一方面，从实践看，国家强调
“
扩大内需
”
、
“
双碳引领
”
、
“
隐患化解
”
，对城市更新、业界升级，民生保障提出了更高要求；另一方面，地方政府财政压力增大，对携手模式、投资效益的考量也更为审慎。在这样的时代来由下，公司领导层容易陷入
“
看不清未来方向，找不到增长路径、摸不准投资节奏
”
的决策迷茫。本课旨在穿透政策迷雾，精准解读
“
十五五
”
规划的顶层规划和底层推演，并将其转化为公司可执行的方略机遇和行动方案，助力中建（泉州）在新周期中抢占先机，达成从
“
开发商
”
向
“
卓越城市演进营运商
”
的方略跃升。
课程收益
1. 方略洞察力：系统把握“十五五”规划和2026年经济政策核心要义，洞悉宏观大势对城市投资、开发和营运的深远影响。
2. 机遇识别力：精准识别并锁定和公司主营业务高度相关的四大方略机遇赛道（城市更新、业界园区、银发经济、绿色能源），明晰投资方向。
3. 模式革新力：研习福建、广东等等标杆区域的先进实例和革新模式，构筑符合新政策导向的投融资、开发和营运架构。
4. 决策穿透力：增强决策层在复杂政策环境下的方略定力和决策信心，为公司“十五五”期间的高质量演进提供清晰的行动指南。
课程大纲
第一部分：
时代之变和国企之责
——读懂“十五五”开局的宏观大势和方略信号 (90分钟)
核心标的：
从顶层规划出发，构筑对新演进阶段的统一认知，深刻领会作为央企在新时期的使命和责任，为公司方略转型奠定思想基础。
1.1. 破译中央经济事务会议：2026年经济事务的“变”和“不变”
1.1.1.
“
稳中求进
”
的新内涵：
“
稳
”
的底线：房地产市场的
“
软着陆
”
，地方政府债务的
“
控增化存
”
。这对我们意味着什么？
——
项目选项和携手模式的根本性转变。
“
进
”
的方向：向
“
新质出产力
”
要增长，执行层面，向
“
强大国内市场
”
要空间。我们的业务增长点在哪里？
1.1.2. 宏观政策的
“
精准滴灌
”
：
“
更为积极的财政
”
：钱从哪里来，从实践看，到哪里去？深度解读政府专项债、超长期格外国债的重点投向（城市更新、保障房、新基建等等）。
“
适度宽松的货币
”
：怎样利用降准降息周期，精进公司融资结构，实操中，降低资金成本？
1.1.3.
“
五个必须
”
新认识：对国有公司带队人政绩观的深刻启示
从
“
投资于物
”
到
“
投资于人和物紧密结合
”
：项目评核模型必须重构，往细里说，从单一经济账转向
“
经济、社会、环境
”
综合效益账。
实例导入：
从某地标性建筑的
“
叫好不叫座
”
看传统政绩观的局限。
1.2. 解码二十届四中全会：“十五五”规划的核心驱动力
1.2.1. 第一引擎：
“
新质出产力
”——
不只是概念，更是城市演进的新物种
它为何：以科技革新为主导，涵盖新业界、新模式、新动能。
它在哪：机器智能、半导体、绿色能源、海洋经济等等。
它和我们何干：我们不再是空间的建造者，而是新质出产力演进的
“
情境服务商
”
和
“
生态培育者
”
。
1.2.2. 两大基石：
“
扩大内需
”
和
“
安全演进
”
扩大内需：从
“
有没有
”
到
“
好不好
”
，落地时，从实物消费到服务消费，我们的货品和服务怎样升级？
统筹演进和安全：粮食安全（耕地红线）、能源安全、业界链安全，这些
“
红线
”
怎样重塑我们的一级开发和业界园规划？
1.2.3. 新时代国企新使命：从
“
经济增长的稳定器
”
到
“
国家方略的执行者
”
中建（泉州）的定位：在服务国家方略中寻找商业机会，在破解社会问题中达成公司价值。
第二部分：
赛道重估和模式进化
——中建（泉州）四大核心业务的“十五五”突围路径 (120分钟)
核心标的：
将宏观政策翻译成具体业务机会，在实际应用里，针对公司四大业务板块，具体来看，提出从
“
旧模式
”
到
“
新范式
”
的转型路线图，落地时，并辅以标杆实例。
2.1. 城市更新：从“大拆大建”到“精耕细作”的范式革命
2.1.1. 政策机遇：
解读
“
高质量推进城市更新
”
，
“
收购存量商品房用于保障房
”
、
“
构筑房地产演进新模式
”
。
2.1.2. 模式进化：
从
“
开发思路
”
到
“
营运思路
”
：
核心盈利模式从
“
土地价差
”
转向
“
资产增值+持续性现金流
”
。
从
“
单一主体
”
到
“
生态共建
”
：
怎样构筑
“
政府+国企平台+社会资本+业界方+居民
”
的多方共赢携手架构？
从
“
物理改造
”
到
“
产城人文融合
”
：
怎样在项目中植入业界、信念、社区服务，达成空间活化？
2.1.3.
标杆实例深度剖析：广州永庆坊
——“
微改造
”
模式怎样平衡历史保护、商业活力和社区民生，达成租金和资产价值双拉升？
2.2. 业界园区：从“地产房东”到“业界合伙人”的定位重塑
2.2.1. 政策机遇：
紧扣
“
强化公司革新主体地位
”
、
“
深化
‘
机器智能+
’
行动
”
，就一线经验说，
“
整治
‘
内卷式
’
竞争
”
。
2.2.2. 模式进化：
从
“
重资产招商
”
到
“
轻重结合的业界服务
”
：
构筑
“
空间载体+业界服务+业界投资
”
三位一体的盈利模型。
从
“
普适化
”
到
“
主题化、专精化
”
：
结合泉州本地业界优势（如鞋服、水暖、食品），炼就垂直领域的特色业界社区，防止同质化竞争。
从
“
筑巢引凤
”
到
“
和凤共舞
”
：
怎样借助设立业界基金、提供科技金融服务，深度赋能并绑定入园公司？
2.1.3.
标杆实例深度剖析：苏州工业园区
(SIP)
——
30年长盛不衰的背后，运行层面，其
“
亲商服务
”
理念和
“
产学研金
”
一体化生态是怎样构筑的？
2.3. 康养和物业：从“基础服务”到“银发经济+智慧社区”的价值再造
2.3.1. 政策机遇：
抓住
“
推行长期护理保险
”
，
“
倡导积极婚育观
”
（引申出的家庭结构变化和养老诉求），在实际应用里，
“
释放服务消费潜力
”
。
2.3.2. 模式进化：
“
物业+
”
模式：
怎样利用存量物业的买方基础和空间节点，嵌入社区食堂，运行层面，日间照料、健康管控等等普惠型养老服务？
“
代建+
”
模式：
在代建项目中前置规划，炼就
“
全龄友好
”
的适老化社区，形成货品差异化优势。
“
投资+
”
模式：
探索和保险资金、社会资本携手，盘活城市闲置资产，改造为专精护理型养老机构。
2.1.3.
标杆实例深度剖析：万科随园
——
怎样借助多层次货品线（CCRC、城市公寓、护理院）和高品质服务，换个角度看，具体来看，炼就业界领先的康养品牌？
2.4. 能源管控：从“配套成本”到“零碳智慧”的新增长曲线
2.4.1. 政策机遇：
拥抱
“
加快新型能源架构建设
”
，具体来看，
“
扩大绿电运用
”
、
“
完善碳排放权交易市场
”
。
2.4.2. 模式进化：
业务切入：
在自持或者代管的业界园、商业综合体、住宅社区中，开展分布式光伏，储能，充电桩、智慧楼宇能效管控的综合能源服务。
盈利模式：
从赚取
“
电费差价
”
和
“
服务费
”
，就一线经验说，到分享
“
节能效益
”
，就一线经验说，再到参与
“
绿电交易
”
和
“
碳交易
”
。
方略价值：
将
“
绿色低碳
”
炼就为项目招商和品牌宣传的核心亮点，拉升资产价值。
2.1.3.
标杆实例深度剖析：远景科技集团零碳业界园
——
怎样借助技艺整合，达成100%绿色电力供应，并构筑能源流和碳流的数智化管控架构？
第三部分：
区域深耕和落地之道
——福建以及华南市场的方略支点和行动方略 (90分钟)
核心标的：
将国家方略和区域实践相结合，从实践看，运行层面，为中建（泉州）在本土和华南区域的业务拓展提供具体的打法指引和资源链接方向。
3.1. 深耕福建：读懂“家门口”的政策红利和演进密码
3.1.1. 福建省以及泉州市
“
十五五
”
规划要点解读：
重点演进的业界集群为何？（如：电子资讯、石化、现代纺织服装等等）
重大基础设施和重点片区在哪里？（如：福厦泉国家自主革新示范区、泉州
“
强业界、兴城市
”
双轮驱动方略）
3.1.2. 泉州的独特机遇：
民营经济沃土：
怎样服务和赋能本地强大的民营公司集群，达成
“
国企平台+民企活力
”
的深度融合？
海洋经济新篇章：
怎样在城市开发和业界项目中，融入
“
海洋新质出产力
”
元素，炼就海洋科技、海洋文旅等等特色项目？
历史信念名城：
在城市更新中，落地时，具体来看，怎样做好古城保护和活化利用这篇大文章？
3.2. 联动大湾区：借力中国经济第一增长极
3.2.1.
“
广州/深圳研发，往细里说，泉州/福建制造
”
：
怎样定位我们的业界园，主动承接大湾区的业界外溢和技艺转移？
3.2.2. 研习先进心得：
对标研习大湾区在城市更新（深圳模式）、国资国企改革、投融资革新（REITs试点）、营商环境建设等等方面的最佳实践。
3.2.3. 链接高端资源：
怎样和大湾区的科技龙头、高端英才，实操中，业界资本构筑方略携手关系？
3.3. 投融资模式革新：破解新时期的“钱从哪儿来”
3.3.1. 从
“
间接融资
”
到
“
股债结合
”
：
活用政策性开发性金融抓手（
PSL，专项贷款等等）。
积极研究并促成符合条件的营运类资产（业界园，执行层面，保障性租赁住房）发行公募
REITs，往细里说，实操中，打通
“
投融管退
”
闭环。
3.3.2. 从
“
被动投资
”
到
“
主动组局
”
：
牵头设立或者参与地方政府的城市更新基金、业界带出基金，以资本为纽带，锁定优质项目和携手伙伴。
交流研讨：
结合公司现有项目，执行层面，落地时，探讨引入业界基金或者申报REITs的可行性。
第四部分：
方略共创和行动启航
——绘制中建（泉州）的“十五五”行动地图 (60分钟)
核心标的：
将研习结晶转化为队伍共识和初步行动规划，直面挑战，坚定信心，确保培训成效真正落地。
4.1. 隐患矩阵和化解打法
4.1.1. 识别两大核心隐患：
地方政府
“
隐性债务
”
红线：
怎样合规规划和政府的携手模式？（特许经营、PPP规范运作、股权携手等等）
房地产市场
“
不确定性
”
：
怎样构筑以现金流为核心的财务管控架构？怎样借助
“
租售并举
”
平抑周期波动？
4.1.2. 构筑隐患
“
防火墙
”
：
构筑健全项目投资决策的隐患评核和压力测试制度。
4.2. 方略行动地图工作坊 (带出式碰头)
4.2.1. 明晰我们的愿景：
到
“
十五五
”
末，往细里说，我们希望成为一家什么样的公司？
4.2.2. 识别三大方略机遇：
结合今天所学，具体来看，我们认为未来3-5年最大的三个增长机会点为何？
4.2.3. 规划首要行动：
为了抓住这些机会，执行层面，我们下个季度需要立即启动的三项要害差事为何？（由各部门负责人初步认领）
4.3. 课程收束：
4.3.1. 核心看法回顾：
收束新周期下的思路转变，执行层面，模式革新和路径选项。
4.3.2. 凝聚共识，往细里说，砥砺前行：
面对百年未有之大变局，唯有主动求变者，运行层面，在实际应用里，就一线经验说，方能行稳致远。中建（泉州）的
“
十五五
”
新征程，实操中，始于今日的统一思想和坚定行动！
老师简介
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珀菲特顾问|桑弘华老师
适合谁听
中建（泉州）公司全体员工、经营决策层领导。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。