课程背景
随着全球经济的持续演进和业界结构的深度调整，业界园作为集聚优质资源、炼就业界生态链的要害载体，其在促成地方经济演进中的作用日益凸显。业界园不仅为各类公司提供了资源共享、资讯互通、协同革新的平台，还借助业界集聚效应，带动了业界链上下游公司的演进，助推了区域经济的繁荣。
近年来，各级政府纷纷出台政策鼓励和支持业界园建设，作为招商引资的要害载体，随着政策的落地和市场的成熟，业界园呈现出专精化、精细化、国际化的演进趋势，对营运管人人员的专精素质要求也越来越高。
部分业界园区营运人员缺乏系统的业界学识和管控心得，难以有效化解市场变化和复杂的营运管控诉求。缺乏专精指导和革新引领的业界园区难以形成持续的演进动力，难以在激烈的竞争中脱颖而出。
在这一来由下，业界园的营运、管控以及并购招商成为了决定园区演进质量和速度的要害因素。为了更好地满足当前以及未来业界园演进的需要，练就具备专精素质的营运管控英才，促成业界园健康演进，开设
“业界园营运以及并购招商课程”显得尤为要害。
本课将主要关于园区营运的具体操盘流程以及并购招商的成功实例，并结合当前业界地产的政策导向以及知名项目实例作为拆解入口，带参训者从宏观到微观、从认知到操盘、从理论到实践全方位弄懂高纬度的园区营运和招商。
课程收益
● 弄懂国内园区演进的历程以及标杆项目实例亮点复盘
● 掌握园区演进的5大新趋势，为园区演进提供新路径和新方向
● 掌握园区营运和招商的6大打法，达成有效招商做好长期经营
● 掌握园区营运必须搞懂的6件事，清晰事物的主次和先后
● 弄懂园区轻资产营运的4大类型，确定未来演进的类型
● 能够独立拆解业界园市场，拟定有效的营运打法
● 掌握园区项目和政府、金融结合的产融结合模式，达成营收倍增
● 掌握园区资本并购招商新模式，增强并购本领
课程大纲
首讲：业界园区演进历程以及典型标杆公司拆解
一、中国业界园区演进历程
1. 初始阶段（1979s-1990s）：以经济技艺开发区和高新技艺业界开发区为主
特点：
园区主要集中在大城市周边，借助提供优惠政策，勾住国内外投资，促成业界集聚
典型代表：
深圳经济特区、上海浦东新区等等。
2. 成长阶段（2000s-2010s）：随着改革开放的纵深，业界园区开始向多元化演进，包括工业园区、农业园区、生态园区等等。
特点：
园区更为注重业界链上下游的完善，形成了较为完整的业界集群
典型代表：
苏州工业园区、天津滨海新区等等
3. 转型升级阶段（2010s至今）：在全球经济一体化的来由下，中国业界园区开始更为注重革新驱动、绿色演进、智能制造等等方面。
特点：
园区开始从单纯的业界集聚向科技革新、服务革新转变。
典型代表：
北京中关村科技园、上海张江高科技园区等等。
二、典型标杆公司以及其成功因素
1. 华为技艺有限公司
成功因素：
在园区建设方面，注重研发和革新，具备多个全球研发中心
2. 阿里巴巴集团
成功因素：
在园区演进上，注重炼就智慧园区，促成数智化和智能化转型
3. 腾讯科技
成功因素：
在园区建设上，注重革新信念和主力练就，炼就多个革新中心
4. 京东集团
成功因素：
注重智慧物流园区的建设和演进
5. 美团
成功因素：
重本地化服务和智慧园区的融合演进
6. 滴滴出行
成功因素：
注重智能交通和绿色出行园区的建设和演进
7. 字节跳动科技有限公司
成功因素：
注重革新和内容生态建设
三、深圳业界园故事
1
.
空间承载时间
1）上世纪80至90年代：招商局蛇口工业区——改革开放后中国最早开发的业界园区，“三来一补”业界最早聚集地
产出：
培育中国平安集团、招商银行、中集集团等等知名公司
2）1985年：成立的深圳工业科技园，多年后演进成高新技艺业界聚集地，
产出：
培育出华为、中兴、长城、大疆等等大批知名公司。
3）2022年：深圳发布20+8系列业界政策——纵深演进方略性新兴业界
4）2023年：深圳推出工业上楼以及20大先进制造业——为深圳业界园更好的服务于20+8新兴业界提出了明晰的方向
2
.
业界转型升级
核心：
围绕
20+8业界演进推出20大先进制造业业界园
1
）高准则厂房成为未来新增业界园主要演进形势
——三生融合、三创结合、三个平衡的标的
2
）摩天工厂逐渐取代准则厂房以及旧工业区
——未来5年1亿平方米的工业上楼货品供应
次讲：
2024年业界园区的五大演进趋势
——倘若你的园区不按照趋势走，可能被淘汰
1. 服务化和专精化——北京和上海的园区的空置率达成27%了2. 业界集聚和协同革新——没有特色标签的园区在未来可能你会过得很难受3. 园区资产趋于证券化——进一步的打通了业界园区投、融、建、管、退4. 绿色化和可持续演进——怎样合理的低碳演进，业界园区成为了必由之路5. 智能化和数智化转型——2022年，执行层面，智慧园区的市场就突破了1500亿，到2024年相关资料显示，智慧园区的赛道将突破1700亿，从实践看，每年都保持15%以上的增长
三讲：业界园规划和定位
一、业界园演进
4.0阶段——业界社区
1. 业界融合＆业界社区已经扑面而来，业界和社区这两个词怎样结合？
2. 城市更新到底怎么将人城产商政融合演进？
3. 4.0业界社区模式最大变化在哪？
二、
“工业上楼”——业界园区新风口（实例拆解）
1.
深圳在未来的
5年总计会开发1亿平方工业上楼项目，实操中，
2.
租金
35元，等同于将现在福田区和南山区的写字楼打2折
3. 深圳开始将当年10年前赶出去的工业，现在要花5年将它搞回来。
实例：
“工业上楼”——新加坡模式三大成功因素
1）良好的业界基础 2）市场化的要则 3）政府政策支持
——精细定价，换个角度看，奖惩并举
三，
“工业上楼”一路狂飙
1.0将容易上楼的工业一些将它搬到楼上去
2.0将一些研发和革新型的业界和工业的环节优先上楼来生产
3.0将重型的车间、轻型的生产，研发、检测和配套服务融入到一栋楼里完成，
——
上下游、业界上下游之间的有机的结合。
实例
：
深圳的全至科技革新园，这个园区在
3公顷的用地之上，建设了16万方的业界空间，借助高层来做研发，换个角度看，低层来做生产制造。这种空间的穿插和划分，落地时，成功的引入了中小微型的科技公司160多家。
实例小结：
1楼层高7米以上，落地时，每平方承重1000公斤，2楼、3楼所有的层高规划到4到5米，具体来看，重型的车间、轻型的生产，研发检测和配套服务融入到一栋楼里面，空间灵活，也能够办公，也能够生产，加速了先进生产和科技革新的高度融合。
小组碰头：
在国内，其实最有必要做工业上楼的城市有哪些？故而未来工业上楼，实操中，又会有更多的不同的业态和更多不同的延展方式，从实践看，会怎么样出现呢？
四讲：业界园基础设施建设和管控
一、高质量演进的业界园区需要高配的展厅
交流：
怎么样将展厅从一个十分花钱的事情变成一个赚钱的事情？
1. 靠公司服务赚钱
实例：
生日会，下午茶。
2. 靠展厅出租赚钱
实例：
借助线上小程序按照小时收费
3. 超级展厅不仅赚钱还提效
实例：
假设租
1万方，每一年能够采用展厅10次或者20次
二、
园区管控升级的三个方面
——炼就园区管控的核心竞争力！
1. 树立正确的立场和价值观来炼就更融洽的政企关系
2.
出色营运方式以及管控：从
2.0的房东的空间思路营运推演，往3.0的股东和业界生态营运推演的升级
3. 深厚的业界功底以及领先的数字抓手，才能炼就更有孵化力的业界生态
五讲：业界园招商引资
一，园区招商常见问题
1
.
一通神秘电话暴露园区招商两大问题。
1）内部管控没有做到规范化和准则化
2）没有做到以买方为中心以及个性化的服务
2
.
接听招商咨询电话，实操中，务必回答好三个问题（招商三大利器）
1）我进你的园区，就一线经验说，落地时，你对我的公司有什么样的补贴？有什么样的好处？
2）我的员工来到了这个地方怎么样安居乐业？
3）我未来来到你的园区，落地时，具体来看，你能不能帮我用业界链的方式做生意？
二，园区招商先做好调研（
6种方式）
导入：
园区在开展招商之前为何要做招商调研？寻找用什么样的方式将你培育的果园做好
交流：
为何很多园区不重视调研呢？嫌麻烦、有心无力，管控层没有决策权
1. 实地走访 2. 座谈碰头 3. 交谈问卷调研
4. 查二手资料 5. 专家的访谈 6. 卧底调研
三、学会拟定自己的六脉神剑（业界园招商的六大要点）
1. 道--找准业界赛道
2. 谋--做好经营谋划
3. 断--放弃短期利益
4. 人--选人用人留人
5. 阵--精进组织结构
6. 信--良性奖惩制度
四、园区招商的数智化运用
实例：
国内一流园区是怎么招商的？
1. 区域演进方略 2. 灯塔效应 3. 区位优势
4. 政策扶持
5. 业界集群效应
6. 革新性营运模式
7. 公共服务平台
8. 园区硬件设施
小组碰头：
假设你正在洽谈一家做科研型或者做车联网的公司，怎样用数字招商的招数让它成功入驻呢？
五、
园区招商的
IP炼就
交流：
P这么火业界园区应该怎么搞？
1. 炼就人物IP
实例：
格力的董明珠
2.
炼就业界
IP
实例：
上海张江高科，陆家嘴
3.
炼就样貌
IP
实例：
佛山
“您好-智谷业界园区”
4. 炼就信念IP
实例：
西安的大唐不夜城
5. 炼就活动IP
实例：
营销活动
六、园区招商的心法
——用相亲心法来俘获公司
1. 招数只是表面功夫，内在比招数更要害
2. 体贴入微才是核心勾住力
3. 生态服务中间的四大要素：基础服务、政策赋能、公司服务、个人服务
七，业界园招商的三大打法
——起一手烂牌的情况下，往细里说，怎么将自己的招商牌打好？
1.
做好数字展厅
——完整地用数字孪生的方式描述未来5年的业界服务、营运服务以及周边状态+动态图视频
2.
做好数智招商
——让你的每一个招商人员都具备数智化的抓手去招商
3.
做好生态营运
——支援入园公司省钱、省心，从实践看，省时间
第六讲：业界园营运
一、
2024年民营业界园区面临最大的挑战？
1.
成本加码﹑租售封顶﹑利润腰斩
--应选项高确定性、成熟的“大地产高地”
2.
没诉求、没资金，差事重
--应将本领和“国字号地陪”深度结合
二、园区营运管人者定位变化
1. 从猎手模式到果农模式：
业界地产身份定位大转型做不到的，
80%以后没有收入，具体来看，你做到了吗？
2. 二房东大势已去：业界地产二房东变革不再是选项题！躺赚模式大势已去，换个角度看，业界地产二房东未来又该何去何从？是穷则思变，换个角度看，还是坐以待毙？
三、园区营运办法
1. 业界先行，筑城在后
2. 规划先行，开工在后
3. 样貌先行，内涵在后
4. 人气先行，精进在后
5. 龙头先行，中小后招
6. 营运先行，同步招商
四、园区营运新模式
1. AI+业界园：赋能获客、赋能转化、赋能服务、赋能管控
2. ChatGPT+业界园：颠覆园区营运、颠覆政策赋能、颠覆招商格局
3. 国民携手模式：深圳园区心得，运行层面，具体来看，国民共进靠谱
4.
轻资产营运模式
1）有央企来由的全生命周期的服务商：中电光谷
2
）重资产模式向轻重结合方向转型：中集产城
3）国资来由的垂直业界营运服务商：苏州园区科技
4）依靠专家资源形成技艺服务特色：西虹桥导航
5. 生态营运服务模式：
园区营运
3.0模式：孵化为王，营收倍增
第七讲：业界园政策和法规
深圳
20+8业界新政：
7个方略新兴业界，形成20个业界集群和8个未来业界的重点方向
1. “六个一”的事务架构
2.
促成
4链协同演进
3. 短中长期政策架构
交流：
深圳这个好学生业界集群一下，带来的机会是哪些？
成功实例拆解和实地考察：
1
. 中国最大的业界黑马城市是谁？合肥到底牛在哪？
1）
精准锁住
--科学确定业界投融资项目：“芯屏汽合、集终生智”为代表
2）国资引领--革新业界投融资模式
“千亿豪赌”
3）精进服务--炼就优良业界生态孵化平台
——不是风投是产投，运行层面，从实践看，不是赌博是拼搏
2
.
深圳湾科技
1）懂业界、会营运，从实践看，善服务
2）碗里→锅里→
地里，实操中，自己的
7个园区
→宝安新桥东→成都白鹭湾
3
）抓手
+
办法论，就一线经验说，换个角度看，轻资产输出
第八讲：资本并购招商
一，当前业界投资的现况
1
.
行情越来越难
1）市场资金不足。市场信心疲软
2）投资意向不强。投资标的难找，执行层面，投资隐患大，回报低
3）投资轮次前移。投资金额缩水环比下降了40% ，落地时，“募投管退”没闭环
2. 城投平台手里有钱都投不出去
二，资本并购招商新模式
1.
园区招商的革新：
0租金
2.
政府招商引资的革新：税收投资法
3. 园区公司赋能的革新：业界链并购上市
——
一个园区，就一线经验说，执行层面，一个业界集群，
一批上市公司，这类园区就叫
资本工园
三，在实际应用里，资本并购招商三大法宝
1.
业务并购法
——形成合力
2.
股权并购法
——有利于抱团做大
3.
税收投资法
——只要让出一些公司股权给资金方案
实例拆解
：怎样将一个营业额
5千万的公司在半年内做到5个亿？怎样将一个营业额2亿的公司在一年内做到8个亿？
——免租又免税，让人心陶醉。联合奔上市，满怀鸿鹄志
老师简介
Introduction to lecturers
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珀菲特顾问|桑弘华老师
适合谁听
业界园开发者、营运商和管人人员、对业界园营运感兴趣的公司家、投资者和研究者、政府相关部门和业界协会的从业者。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。