课程背景
党的二十大报告中，习总书记提以及
“业界”的次数多达24次；2024年政府事务报告中，李强总理更是用了42次“业界”来做相关表述。国家的演进，要害是业界的演进；国际的竞争，尤其是在“锻炼脱钩”来由下的竞争，核心也是业界的竞争。业界园区作为业界的载体，在助推业界演进方面有着举足轻重的作用，业界园区的开发更成了绕不开的要害话题。
1、 何为业界园区，业界园区有哪些类型？
2、 业界园区和业界的推演关系为何，业界需要什么样的园区？
3、 业界园区的开发事务起点为何、终点为何、进程将控的要害点为何？
4、 怎么处理好业界园区的开发事务线性推进和多维度的联动？
5、
业界园区开发有哪些市场主体，
“羊头”和“狗肉”的背后为何推演？
6、 业界园区开发和业界地产应该为何关系？
7、 业界园区开发怎么做好基础、做好生态，承载并助力业界的演进？
在业界园区开发进程中出现的很多表象问题，看似无解，实际上都跟这些深层次的推演有关系。很多从业人员，包括有些管人人员对这些问题思索不透彻、考虑不周全，很容易出现施行打法上的偏差，有些园区开发甚至出现生搬硬套、心得主义的做法，园区开发进程中就会更容易出现一些或者大或者小的经营问题。
本课以营运的推演、经营的思路和可落地的视角，从
“业界”到“园区”再到“开发”，从园区开发的线性流程到多维联动，换个角度看，从开发主体到相应实操落地，开展阐述，支援参训者、支援公司开展完整的园区开发思索，必要时带方案、带资源，指导、支持参训者项目推进。
课程收益
● 从宏观的层面厘清业界的概念、业界的痛点、业界园区的推演关系。
● 从大营运的角度领会业界集聚、业界生态总体思路下的业界规划、招商、营运。
● 弄懂业界园区的多种表现形式，掌握其优缺点并加以运用。
● 研习并掌握业界园区相关难点以及思索、破解办法，弄懂业界存在的乱象并知其故而然。
● 掌握营运推演统筹下的业界地产整体开发推演，能够以点带面、以面促点的领会整体事务和各专精板块事务关系。
● 掌握业界园区开发的由本以及末的推演链条，拉升思索的深度，拉升落地的效益和效率。
● 扩展并熟稔业界园区开发涉及的国民经济规划、业界政策、土地政策、财务税收、工程建设等等方面专精学识。
课程大纲
首讲：从业界看园区
从美国
“脱钩断链”，我国“积极化解”切入业界。
一、业界的内涵和外延
1. 业界的定义以及从传统信念中的业界
2．方略新兴业界
3. 业界的分类和演进
（
1）业界的分类：三次业界分类、国际准则业界分类、中国业界分类
（
2）业界的演进阶段
（
3）我国已经是“制造业大国”
4. 业界共生
（
1）共生理论
（
2）共生模型：“丰田主义”和“温特尔主义”
实例：
卡伦堡工业园的共生生态
（
3）融通演进：适合中国实际的业界组织形态
实例：
深圳的融通演进之路
5．业界集聚
（
1）业界集群
（
2）工业互联网：美国通用电气的Predix平台
6. 业界认知的误区
二、业界对园区的诉求
1. 该有的初心：业界园区服从于、服务于业界演进
2. 业界对业界园区的诉求：地域诉求、配套诉求、技艺诉求、生态诉求、政策诉求、“人”的诉求、经济+环保要求、演进的扶持重点、公司和载体的适配。
订单、研发、资金
三、业界园区的现况和演进
1. 耳熟能详的业界园区的几种形式
（
1）政府主导的业界园区
（
2）公司主导的业界园区
2. 业界园区模式以及优劣势对比
（
1）开发模式拆解
（
2）优劣势对比
3．组合型园区开发模式
4．业界园区的迭代：
从
“搭轮廓”到“精装修”，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，实操中，从“项目招商”到“服务公司”
5. 业界园区4.0的主要特点
实例分享
：
扎堆的工业园区，惠州星河
IMC
次讲：从业界园区的
“外到内”
一、产城融合
1. 产城融合为何
2. 业界园区要为产城融合起到的作用
3. 产城融合要为业界园区回答的问题
实例分享
：
金茂主导的
长沙
梅溪湖国际新城
二、业界园区
1. 业界园区开发主体的演进趋势
（
1）国际园区的演进
（
2）国内园区诉求和政策来由
（
3）国内园区演进趋势：国资主体在转型、民营主体强经营、业界龙头在发力、科技主体开新局等等
2. 业界园区的优势和问题
3. 业界园区该有的样子
（
1）建设：融合化 品质化
（
2）
招商精准化组合化
（
3）
全要素服务架构化
（
4）
盈利轻量化品质化
4. 业界园区的相关指标说明
5. 业界园区的思路
（
1）需要生态的思路：大的顶天立地，小的铺天盖地，运行层面，眉毛是眉毛、胡子是胡子
（
2）需要营运的思路：盘好资源、用好打法、建好引擎、抓好队伍、做好落地
（
3）需要经营的思路：标的导向、算好经济，社会两本账、做好拆解、先“闭”后“粗”
6．业界园区需要业界地产
实例分享
：
华夏幸福的成和败：嘉善业界新城
三、基础设施建设和投融资制度
基础设施建设的诉求：
和项目资金匹配
1.地方政府的投建压力和筹资渠道
2.经营性项目和公益性项目的投融平衡
3.投建内容的变化以及其对融资行为的影响
四、
业界地产
1. 做业界还是做地产？
（
1）必须做业界
（
2）也要做地产
2. 此地产非比地产？
（
1）风雨飘摇的住宅地产
（
2）宏观资料支撑下的业界地产
（
3）业界地产的独特性
实例分享
：中关村软件园
三讲：从业界园区的
“心到脑”
一、业界
园区
策划
1. 策划为何？
2. 业界园区
策划
=业界策划+
园区策划
3. 总括：市场调研、业界定位、营运前置、招商先行，建招互促、二次开发。
4. 市场调研：
（
1）市场调研的业界内容
（
2）市场调研的地产内容
（
3）市场调研的办法
（
4）市场调研的相关说明
实例：某高新园区市场调研，某生物医药业界园市调剖析
5. 经营性定位
（
1）经营性定位推演
（
2）经营性定位拆解
（
3）商业模式定位
（
4）业界定位
（
5）公司定位
（
6）货品定位
4. 营运前置：资源、订单+研发、统领、其他。
5．招商先行：为何先行？怎么先行？
（
1）大先行：链和库。
（
2）小先行：项目招商资源落地，往细里说，现金流、现金流、还是现金流！划重点。
6．建招互促
（
1）以招定产：规划-进度，规模-节奏。
（
2）以产促招：参与，动线、移步换景。
7. 二次开发 滚动演进 长久的生意才可靠
二、业界地产全方位规划
1. 规划要则
2. 以业界为导向的空间规划
（
1）建筑和建设规划
（
2）准则化厂房
3. 以营运为导向的业界规划（看重营运储备率）
（
1）
业界规划的定位
（
2）
业界园区规划拆解
（
3）怎么打动人心
（
4）规划准备事务
（
5）业界规划落笔
3. 以经营为导向的经济指标规划
（
1）数智化经营
（
2）经济指标规划
（
3）现金流！现金流！
四讲：从业界园区的
“手到脚”（建设+招商+营运）
一、业界
园区
的前提
-
土地
1.
政企联动
：业界、规划，亩都论英雄
2. 土地的一级开发以及一二级联动
二、业界
园区
的样貌
-建设
1. 开发的全周期规划
2. 开发的全责指引
3. 盯着问题干：业务问题、管控问题
4. 分工将控：成本、规划、招采、工程
5. “两专两严”和“严进严出”
6. 抓牛鼻子的管控动作
7．讲讲程序、说说安全
实例分享
：
鄂州城市综合体安全事故
“尽职免责”
三
、业界
园区
的招商
1. 招商的特点和要则：周期长、跨度大、专精性强，突出重点、突出特色、业界集聚
2. 招商队伍组织：踏实肯干+专精培训
3. 拆解标的客群诉求：做好“三点式”文章
4. 阶段性招商重点：按照阶段走好“六步”招商
5. 16种招商方式：招商要撒网，从实践看，总有款式适合您
6. 招商管控办法：没有规矩、不成方圆，管控总控、日常管控、激励制度
7．组合拳大招商：“大商”和“小商”相结合，“本土”和“外向”相结合、“精准”和“触达”相结合，“线上”和“线下”相结合，“园招”和“地招”相结合。
8. 招商谈判：谈判准备、谈判进程。
9. 公司评核：
实例分享
：
浙大网新科技园的立体式推广
三、层层铺垫后的业界营运
1. 营运才是业界园区
的未来：推演的必然
利润空间，营运有难点
2. 拆解诉求，提供服务：园区视角、城市视角、区域视角、平台视角（实例以及建议）
3. 炼就融资架构：业界基金架构、业界投资架构
4. 做好资源链接：业界组织、公司家、职场社交
5. 双引擎驱动真正的业界营运：订单营运是核心，研发营运是硬实力
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珀菲特顾问|泰丰老师
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交付流程
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