产业与产业载体、招商与生态运营

首讲：从业界看园区

从美国

“脱钩断链”，我国“积极化解”切入业界。

一、业界的内涵和外延

1. 业界的定义以及从传统信念中的业界

2．方略新兴业界

3. 业界的分类和演进

(1) 业界的分类：三次业界分类、国际准则业界分类、中国业界分类

(2) 业界的演进阶段

(3)

我国已经是

“制造业大国”

4. 业界共生

(1) 共生理论

(2)

共生模型：

“丰田主义”和“温特尔主义”

实例：

卡伦堡工业园的共生生态

(3) 融通演进：适合中国实际的业界组织形态

实例：

深圳的融通演进之路

5．业界集聚

(1) 业界集群

(2)

工业互联网：美国通用电气的

Predix平台

6. 业界认知的误区

二、业界对园区的诉求

1. 该有的初心：业界园区服从于、服务于业界演进

2. 业界对业界园区的诉求：地域诉求、配套诉求、技艺诉求、生态诉求、政策诉求、“人”的诉求、经济+环保要求、演进的扶持重点、公司和载体的适配。

订单、研发、资金

实例分享

：

西安高新区和比亚迪

三、业界园区的现况和演进

1. 耳熟能详的业界园区的几种形式

(1) 政府主导的业界园区

(2) 公司主导的业界园区

2. 业界园区模式以及优劣势对比

(1) 开发模式拆解

(2) 优劣势对比

3．组合型园区开发模式

4．业界园区的迭代：

从

“搭轮廓”到“精装修”，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，在实际应用里，从“项目招商”到“服务公司”

5. 业界园区4.0的主要特点

实例分享

：

扎堆的工业园区，惠州星河

IMC

次讲：从业界园区的

“外到内”

一、产城融合

1. 产城融合为何

2. 业界园区要为产城融合起到的作用

3. 产城融合要为业界园区回答的问题

实例分享

：

金茂主导的

长沙

梅溪湖国际新城

二、业界园区

1. 业界园区开发主体的演进趋势

(1) 国际园区的演进

(2) 国内园区诉求和政策来由

(3) 国内园区演进趋势：国资主体在转型、民营主体强经营、业界龙头在发力、科技主体开新局等等

2. 业界园区的优势和问题

3. 业界园区该有的样子

(1)

建设：融合化

品质化

(2) 招商精准化组合化

(3) 全要素服务架构化

(4) 盈利轻量化品质化

4. 业界园区的相关指标说明

5. 业界园区的思路

(1) 需要生态的思路：大的顶天立地，就一线经验说，小的铺天盖地，眉毛是眉毛、胡子是胡子

(2) 需要营运的思路：盘好资源、用好打法、建好引擎、抓好队伍、做好落地

(3)

需要经营的思路：标的导向，算好经济，社会两本账、做好拆解、先

“闭”后“粗”

6．业界园区需要业界地产

实例分享

：

华夏幸福的成和败：嘉善业界新城

三、业界地产

1. 做业界还是做地产？

(1) 必须做业界

(2) 也要做地产

2. 此地产非比地产？

(1) 风雨飘摇的住宅地产

(2) 宏观资料支撑下的业界地产

(3) 业界地产的独特性

实例分享

：中关村软件园

三讲：从业界园区的

“心到脑”

一、业界地产策划

1. 策划为何？

2. 业界地产策划=业界策划+地产策划

3. 总括：市场调研、业界定位、营运前置，招商先行、建招互促，二次开发。

4. 市场调研：

(1) 市场调研的业界内容

(2) 市场调研的地产内容

(3) 市场调研的办法

(4) 市场调研的相关说明

实例：某高新园区市场调研，某生物医药业界园市调剖析

5. 经营性定位

(1) 经营性定位推演

(2) 经营性定位拆解

(3) 商业模式定位

(4) 业界定位

(5) 公司定位

(6) 货品定位

4. 营运前置：资源、订单+研发、统领、其他。

5．招商先行：为何先行？怎么先行？

(1) 大先行：链和库。

(2) 小先行：项目招商资源落地，落地时，现金流、现金流、还是现金流！划重点。

6．建招互促

(1)

以招定产：规划

-进度，规模-节奏。

(2) 以产促招：参与，动线、移步换景。

7. 二次开发 滚动演进  长久的生意才可靠

实例分享

：

干了一期干二期的西部云谷

二、业界地产全方位规划

1. 规划要则

2. 以业界为导向的空间规划

(1) 建筑和建设规划

(2) 准则化厂房

实例：

某临空业界港工程规划

3. 以营运为导向的业界规划（看重营运储备率）

(1) 业界规划的定位

(2) 业界地产规划拆解

(3) 怎么打动人心

(4) 规划准备事务

(5) 业界规划落笔

3. 以经营为导向的经济指标规划

(1) 数智化经营

(2) 经济指标规划

(3) 现金流！现金流！

实例分享

：

某头部业界地产开发商的经营推演

四讲：从业界园区的

“手到脚”（建设+招商+营运）

一、业界地产的前提

-拿地

1. 城市后备链：后备链划分以及特点

2. 政府关注，打动政府：业界、品牌、规划，亩都论英雄

3. 招拍挂以及涉及的指标和流程

4. 拿地途径：一二级联动拿地、携手拿地、股权收购等等

5. 再次强调的注意事项

二、业界地产的样貌

-建设

1. 开发的全周期规划

2. 开发的全责指引

3. 盯着问题干：业务问题、管控问题

4. 分工将控：成本、规划、招采、工程

5. “两专两严”和“严进严出”

6. 抓牛鼻子的管控动作

7．讲讲程序、说说安全

实例分享

：

鄂州城市综合体安全事故

“尽职免责”

三

、业界地产的招商

1. 招商的特点和要则：周期长、跨度大、专精性强，突出重点、突出特色、业界集聚

2. 招商队伍组织：踏实肯干+专精培训

3. 拆解标的客群诉求：做好“三点式”文章

4. 阶段性招商重点：按照阶段走好“六步”招商

5. 16种招商方式：招商要撒网，执行层面，总有款式适合您

6. 招商管控办法：没有规矩、不成方圆，管控总控、日常管控、激励制度

7．组合拳大招商：“大商”和“小商”相结合，“本土”和“外向”相结合、“精准”和“触达”相结合，“线上”和“线下”相结合，“园招”和“地招”相结合。

8. 招商谈判：谈判准备、谈判进程。

9. 公司评核：

实例分享

：

某临空业界港招商定价和优惠：

(1) 基于资产规模和市场竞争的定价

(2) 基于现金流的促销

(3) 基于利润的价格上涨

实例分享

：

浙大网新科技园的立体式推广

三、层层铺垫后的业界营运

1.

营运才是业界地产的未来：推演的必然

利润空间，营运有难点

2. 拆解诉求，提供服务：园区视角、城市视角、区域视角、平台视角（实例以及建议）

3. 炼就融资架构：业界基金架构、业界投资架构

4. 做好资源链接：业界组织、公司家、职场社交

5. 双引擎驱动真正的业界营运：订单营运是核心，研发营运是硬实力

四、竞争力拉升打法

实例分享

：

招商局

•芯云谷

第

五

讲：

相关条例和业界实例

一，

《公平竞争审查条例》解读

1. 《公平竞争审查条例》的出台来由和初衷：维护市场公平竞争、助推经济高质量演进

2. 《公平竞争审查条例》和招商引资

(1) 《公平竞争审查条例》的主要内容

(2) 《公平竞争审查条例》的审查对象、审查准则，审查程序等等方面的内容。

(3) 《公平竞争审查条例》对招商政策的影响。

3. 公平竞争审查的施行办法和招数

(1) 公平竞争审查的施行办法和招数。

(2) 公平竞争审查中常见的问题和破解办法。

二、各省市区的招商政策以及做法

1. 广州招商引资二十条

(1) 广州“二十条”招商政策的主要内容：

① 总部经济政策

② 科技革新政策

③ 现代服务业政策等等方面。

(2) 广州二十条招商政策的特点和优势

(3) 湾区和甘肃省的招商携手前景携手模式

2. 夯实招商基础的几点做法：

(1) 广东的未来演进矩阵

(2)

江苏的五个

“100”

(3)

浙江的

“科技型公司家”

3. 陕西2024年招商引资事务方案

4. 上海湾区和杭州钱塘的招商政策以及实践

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珀菲特顾问|泰丰老师