产业园区资本运作-并购与投融资

从武汉和京东方200亿基金投资、宁波和乐视体育“

土地

+资本

”引入。

首讲：

不忘初心

—业界园区营运

一、

关于

业界

1. 业界的定义以及业界的分类

（

1）业界的分类：三次业界分类、国际准则业界分类、中国业界分类

（

2）业界的演进阶段

（

3）我国已经是“制造业大国”

2. 业界共生和业界集群

（

1）共生理论

（

2）共生模型：“丰田主义”和“温特尔主义”

实例：卡伦堡工业园的共生生态

（

3）

业界集群、融通演进：适合中国实际的业界组织形态

实例：深圳的融通演进之路

二、

关于园区

1. 该有的初心：业界园区服从于、服务于业界演进

2. 业界对业界园区的诉求：地域诉求、配套诉求、技艺诉求、生态诉求、政策诉求、“人”的诉求、经济+环保要求、演进的扶持重点、公司和载体的适配，

订单、研发、资金

实例分享

：

西安高新区和比亚迪

3. 业界园区的迭代：

从

“搭轮廓”到“精装修”，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，就一线经验说，从“项目招商”到“服务公司”

实例分享

：

惠州星河

IMC

三

、

关于营运

1. 需要生态的思路：大的顶天立地，执行层面，小的铺天盖地，眉毛是眉毛、胡子是胡子

2. 需要营运的思路：盘好

资源

、用好

打法

、建好引擎、抓好队伍、做好落地

3. 需要经营的思路：

标的

导向，算好

经济

，社会两本账、做好拆解、先

“闭”后“粗”

次讲：由心到脑

—资本运作为何？

一、

业界园区资本运作概述

1. 业界园区资本运作的类型

2. 资本运作对业界园区演进的促成作用

3. 业界园区资本运作的特点和趋势

二、资本运作在业界园区演进中的意义

1. 资本运作对业界园区的方略意义

2. 资本运作怎样拉升业界园区的核心竞争力

3. 业界园区资本运作的成功实例拆解

三，业界园区资本运作的主要模式

1. 并购重组

2. 投融资

3. 资产证券化

4. 业界基金

四、

业界园区并购打法和流程

1.

业界园区并购的动机和标的

(1)

方略扩张

(2)

资源整合

(3)

拉升竞争力

(4)

多元化演进

2.

业界园区并购的打法选项

(1)

横向并购、纵向并购和混合并购

(2)

国内并购和海外并购

(3)

善意并购和恶意并购

3.

业界园区并购的流程和要害环节

(1)

并购标的的选项和评核

(2)

尽职调查

(3)

并购谈判和交易结构规划

(4)

并购后的整合和管控

五、

业界园区投融资决策

1.

业界园区投融资的诉求拆解

(1)

业界园区演进的资金诉求特点

(2)

不同演进阶段业界园区的投融资诉求

2.

业界园区投融资的渠道和方式

(1)

股权融资

(2)

债权融资

(3)

政府资金支持

(4)

业界基金和隐患投资

3.

业界园区投融资项目的评核和决策

(1)

项目评核的办法和指标架构

(2)

隐患评核和隐患管控

(3)

投融资决策的要则和流程

（四）业界园区资本结构精进

1.

业界园区资本结构的概念和影响因素

(1)

资本结构的定义和构成

(2)

影响业界园区资本结构的因素拆解

2.

业界园区资本结构精进的标的和要则

(1)

最优资本结构的确定

(2)

资本结构精进的要则和办法

3.

业界园区资本结构精进的打法和实践

(1)

股权融资和债权融资的比例调整

(2)

长期负债和短期负债的搭配

(3)

资产负债率的将控和调整

三讲：由手到脚

—收并购

一、土地

并购流程和要害环节

1. 标的筛选和评核。

（1）标的公司

：

“

地主”公司

（2）标的地块：评核指标

（3）市场调研和资料拆解

2. 尽职调查的内容和办法。

（1）财务尽职调查的要点和招数

（2）法律尽职调查的要点和招数

（3）其他方面的尽职调查

3. 并购估值和定价打法：适用情境和局限性

（1）收益法

（2）市场法

4. 交易结构规划

（1）股权结构和交易方式的选项

（2）税务筹划在交易结构中的运用

5. 并购谈判和协议签订

（1）谈判打法和招数

（2）协议要害条款

6. 交割和后续整合

（1）资产、人员等等的交接要点

（2）整合进程中的挑战和化解

二、

土地收并购隐患拆解和防范

1. 政策隐患

（1）土地政策的变化以及影响

（2）化解政策隐患的措施

2. 法律隐患

（1）土地权属纠纷等等常见法律问题

（2）法律隐患的防范和处理

3. 财务隐患

（1）资产负债状况的评核和隐患

（2）现金流隐患和管控

4. 市场隐患

（1）市场波动对土地价值的影响

（2）化解市场隐患的打法

三、

土地收并购打法和招数

1. 时机选项打法

（1）宏观经济周期和收并购时机

（2）业界演进阶段和收并购时机

2. 标的选项打法

（1）优质标的的特征和评核

（2）不同类型标的的化解打法

3. 谈判打法和招数

（1）心理战和资讯战的运用

（2）妥协和坚持的平衡

4. 携手打法：模式和优势

实例分享：

上海碳谷绿湾业界园推进收并购、助力高质量演进

四讲：由手到脚

—投融资

一、

业界园投资拆解和评核

1. 投资项目的筛选和识别

（1）要害指标和因素的考量

（2）市场调研和业界拆解

2. 财务拆解办法

（1）现金流预测、财务报表拆解等等

（2）投资回报率、内部收益率等等指标的计算和解读

3. 隐患评核和化解

（1）政策隐患、市场隐患、技艺隐患等等的识别

（2）隐患量化和化解打法的拟定

4. 项目估值办法

（1）成本法、收益法、市场法等等的运用

（2）估值的影响因素和不确定性

二、

业界园融资打法和规划

1. 融资诉求的确定

（1）项目资金缺口的计算

（2）不同阶段融资诉求的特点

2. 融资渠道的选项和组合

（1）融资方式：项目特点、公司情况

（2）多元化融资渠道的构筑

3. 融资成本的将控

（1）利息成本、手续费等等的精进

（2）和金融机构的谈判招数

4. 融资规划的拟定和施行

（1）时间节点和资金安排

（2）融资进程中的隐患管控

三、

业界园投融资隐患管控

1. 隐患的类型和来源

（1）系统性隐患和非系统性隐患

（2）内部隐患和外部隐患

2. 隐患识别和评核办法

（1）定性和定量拆解相结合

（2）隐患预警指标的构筑

3. 隐患化解打法

（1）隐患规避、隐患转移、隐患降低、隐患接受等等

（2）应急预案的拟定

4. 隐患管控的组织和施行

（1）隐患管控队伍的组建

（2）隐患管控流程的精进

实例分享：

华夏幸福

PPP携手以及业界投资

推演提示

：取长补短是正事、是大事

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