课程背景
党的二十届四中全会审议借助的《中共中央关于拟定国民经济和社会演进第十五个五年规划的建议》，将
“建设现代化业界架构，巩固壮大实体经济根基”置于
各项经济社会演进差事的首位
，明晰提出坚持智能化、绿色化、融合化方向，加快培育新兴业界、前瞻布局未来业界，为
“十五五”时期业界演进锚定方向。当前，全球科技革命和业界变革加速演进，国际业界竞争锁住于业界链韧性和核心技艺掌控力，而业界园区作为新质出产力演进的核心载体，是促成传统业界升级、集聚新兴业界集群、承接“机器智能+”行动落地的要害平台，其开发营运水平成为“十五五”时期绕不开的要害课题。
1. 何为适配“十五五”演进要求的业界园区？其在传统业界升级、新兴业界培育、未来业界布局中分别有哪些类型？
2. 业界园区和现代化业界架构的推演关系为何？“十五五”重点演进的先进制造业、方略性新兴业界需要什么样的园区载体支撑？
3. 以新质出产力培育为导向，业界园区开发的起点（顶层规划）、终点（业界赋能）以及进程将控（绿色低碳、数智化转型等等）的要害点为何？
4. 怎样处理好业界园区开发的线性推进和“十五五”强调的区域协同、业界链联动、产学研融合等等多维度诉求的关系？
5. “十五五”时期业界园区开发有哪些核心市场主体？国有资本向新兴业界集中来由下，怎样规避“重地产、轻业界”的伪园区乱象？
6. “十五五”时期“机器智能+”行动纵深推进，AI技艺在园区精准招商、智能营运、情境孵化等等进程中怎样具体落地运用？
在
“十五五”建设现代化业界架构的要害阶段，业界园区开发中出现的同质化竞争、生态构筑不足、数智化水平偏低、和业界诉求错配等等表象问题，根源都在于对上述深层次推演的认知偏差。不少从业人员以及管人人员对“十五五”业界导向、园区定位、主体协同等等核心要求思索不透彻，仍沿用传统开发思路，生搬硬套过往心得，不仅难以承接新兴业界和未来业界演进诉求，更可能制约区域业界升级进程，亟需借助系统认知和推演重构破解演进难题。
本课以合规是必修课，演进是必答题，用演进的眼光看待问题，用演进的方式破解难题，以
营运的推演
、
经营的思路
和
可落地的
深度
，开展阐述，支援参训者、支援公司开展完整的园区开发思索，必要时带方案、带资源，指导、支持参训者项目推进。
课程收益
学识拉升：
从宏观的层面厘清
业界的
思路
、业界的痛点、业界园区的推演关系
。扩展并熟稔业界园区开发涉及的国民经济规划、业界政策、土地政策、财务税收、工程建设等等方面专精学识。
l
本领拉升：
弄懂业界园区的多种表现形式，掌握其优缺点并加以运用。研习并掌握业界园区相关难点以及思索、破解办法，弄懂业界存在的乱象并知其故而然。从
大营运
的角度领会
业界集聚、业界生态
总体思路下的业界规划、招商、营运。
l
思路训练：
练就
革新思路
，拉升
方略思路
，从全局和长远的角度出发，达成可持续演进，增强参训者的
系统思路
，使他们能够将开发区的城市营运看作一个复杂的系统，综合考虑各个方面的因素，达成整体精进。
l
管控拉升：
掌握
营运推演统筹
下的业界园区整体开发推演，能够以点带面、以面促点的领会整体事务和各专精板块事务关系。掌握业界园区开发的
由本以及末的推演链条
，拉升思索的深度，拉升落地的效益和效率。
课程大纲
开课小
“菜”
（四选一）
：
1. 新华视频《
新质出产力
》引入业界，
生产力公式
。
2. “
格物致知
”带动参训者主动思索，
小视频
《天道》，破圈模型。
3.
交流话题
：
“这些难处你们有没有？”，就一线经验说，“你们的苦闷在哪里？”。
4.
AI的做法：
只有
“ALL IN”才不会“OUT”。
寻根问源：
业界和园区的哲学思索
（四选一）
1. 业界和园区：“
自强不息
”和“
厚德载物
”。
2.
“
谦泰丰
”
和做业界、做园区。
3. “
思索
”的问题：我们缺什么？——智慧的台将“
于北辰
”和满地黄金的“
灵神星
”。
4.
财富和模式
：我要的为何，
“是葫芦”？我们要的业界园区“
财富
”从哪来？
首讲：
不忘初心
——
从业界看园区
一、从
“
天下大
事
”
到园区营运
1.
业界的搏杀
：
美国
“
脱钩断链”，我国“积极化解”。
2.
小实例：
重庆市垫江县的
“
多链融合
”。
3.
交流填空：
“链”的营运。
4.
营运的
“
四个层次
”：向营运要效益
5. 城市营运和营商环境：
实例分享：
天津河西区的嘉年华、上海的新条例和普华永道。
二
、业界的内涵和外延
1. 业界为何？（衍生和演进）
2. 业界的分类和演进
(1) 业界的分类：三次业界分类、国际准则业界分类、中国业界分类
(2)
我国已经是
“制造业大国”
(3) 业界的演进阶段
实例分享：
江苏重打锣鼓另开张的
“
银发经济
”。
3. 方略新兴业界
和
“新”新兴业界的演进
实例分享：
(1) “低空经济”的演进历程。
(2)
中电科的
“
战鸿
”，中国移动的“
中移凌云
”和广州的
《低空条例》
。
(3)
交流填空
：低空经济业界链。
(4) 业界生态炼就：
芜湖低空经济业界的培育和演进
(5)
103家公司名录
4. 未来业界
(1) 何为未来业界
(2) 未来业界的不同
(3) 未来业界的重点差事
(4) 新质出产力
实例分享：
(1) 数智化的人参
(2) 珠海航展
(3) 苏州未来业界的雄心壮志
5. 业界共生
(1) 共生理论
(2)
共生模型：
“丰田主义”和“温特尔主义”
实例
分享
：
卡伦堡工业园的共生生态
(3) 融通演进：适合中国实际的业界组织形态
实例
分享
：
深圳的融通演进之路
6. 业界集聚
(1) 业界集群
(2) 工业互联网
实例分享：
(1)
美国通用电气的
Predix平台
AI平台赋能生态、助力营运：
(2)
海尔
“卡奥斯”和徐工“汉云”
(3) 天津八里台工业园区
资料分享：
各地业界集群汇总
7. 业界认知的误区：忌贪大、忌无序。
三
、产城融合
1. 产城融合为何
2. 业界园区要为产城融合起到的作用
3. 产城融合要为业界园区回答的问题
实例分享
：
金茂主导的长沙
梅溪湖国际新城
四
、业界对园区的诉求
1. 该有的初心：业界园区服从于、服务于业界演进
2. 业界对业界园区的诉求：地域诉求、配套诉求、技艺诉求、生态诉求、政策诉求、“人”的诉求、经济+环保要求、演进的扶持重点、公司和载体的适配。
实例分享
：
西安高新区和比亚迪
第
二
讲：
从心到脑
——园区该有的模样
一
、业界园区的现况和演进
1. 耳熟能详的业界园区的几种形式
(1) 政府主导的业界园区：中关村、西安高新、天津泰达等等。
(2) 公司主导的业界园区：中电资讯、中南高科、清华启迪等等。
2. 业界园区模式以及优劣势对比
(1) 开发模式拆解：国家级新区、张江园中园、固安业界新城等等。
(2) 优劣势对比：
制度
和
活力
。
3．组合型园区开发模式
4．业界园区的迭代：
从
“搭轮廓”到“精装修”，往细里说，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，从实践看，从“项目招商”到“服务公司”
5. 业界园区4.0的主要特点
6. 科技业界园的“
三性
”和“
四化
”
实例分享
：
扎堆的工业园区，惠州星河
IMC
二
、业界园区
1. 业界园区开发主体的演进趋势
(1) 国际园区的演进
(2) 国内园区诉求和政策来由
(3) 国内园区演进趋势：
国资主体在转型
、
民营主体强经营
、
业界龙头在发力
、
科技主体开新局
等等
2. 业界园区的优势和问题
3. 业界园区该有的样子
(1)
建设
：融合化
品质化
(2)
招商
：精准化组合化
(3)
服务
：全要素架构化
(4)
盈利
：轻量化品质化
4. 业界园区的相关指标说明
5. 业界园区的思路
(1) 需要生态的思路
(2) 需要营运的思路
(3) 需要经营的思路
6．业界园区需要业界地产
实例分享
：
华夏幸福的成和败：嘉善业界新城
六
、业界地产
1. 做业界还是做地产？
(1) 必须做业界
(2) 也要做地产
2. 此地产非比地产？
(1) 风雨飘摇的住宅地产
(2) 宏观资料支撑下的业界地产
(3) 业界地产的独特性
实例分享
：中关村软件园
实例展示：
(1)
智能工厂
——江苏东磁，内蒙古敬业、宁波铜加工、安徽正奇，湖北长源朗弘
(2)
双星的
4.0工厂
(3) 工业机器人公司名录示例
第
三
讲：
从手到脚
——用对办法做园区
启发话题：
做园区的
“做”破解的为何问题？
交流话题
：
做园区的起点
——定位？
（
学以致用，持续向前两部分做回归
）
一、
业界园区
策划
1. 策划为何？
2. 业界园区
策划
=业界策划+
园区策划
（
“
自行车
+手枪
”
理论
）
3. 总括：市场调研、业界定位、营运前置，招商先行、建招互促、二次开发。
（
回归
1：芜湖低空经济实例
）
4. 市场调研：
(1) 市场调研的业界内容
(2) 市场调研的地产内容
(3) 市场调研的办法
(4) 市场调研的相关说明
实例
分享（二选一）
：
(1) 某高新园区市场调研
(2) 某生物医药业界园市调剖析
5. 经营性定位
(1) 经营性定位推演
(2) 经营性定位拆解：
实例分享
-某头部业界园区的测算汇总表
(3) 商业模式定位：（见右图）
(4) 业界定位：
实例引入：
某西部化工园区
业界定位的问题和考虑因素
实例解说：
6中业界定位类型
(5) 公司定位
(6) 货品定位：配比，跨径、配套
细节分享：
跨径、荷载的经济性影响（图表）
实例：
某生物医药园区的准则层
4. 营运前置：资源、订单+研发、统领、其他。（
延伸：
供给链金融）
5．招商先行：为何先行？怎么先行？
(1) 大先行：链和库。
(2) 小先行：项目招商资源落地，实操中，现金流、现金流，还是现金流！划重点。
6．建招互促
(1)
以招定产：规划
-进度，规模-节奏。
(2) 以产促招：参与，动线、移步换景。
7. 二次开发 滚动演进 长久的生意才可靠
实例分享
：
干了一期干二期的西部云谷
二、
业界园区
全方位规划
1. 规划要则：
实例
——洋天工业园
2. 以业界为导向的空间规划
(1) 建筑和建设规划
实例展示：办公类空间、生产类空间规划展示
(2) 准则化厂房
实例：
某临空业界港工程规划实例
3. 以营运为导向的业界规划（看重
营运储备率
）
(1) 业界规划的定位
(2) 业界园区规划拆解
(3) 怎么打动人心
(4) 规划准备事务
(5) 业界规划落笔：
推演正确的
“
七要素
”
3. 以经营为导向的经济指标规划
(1) 数智化经营
(2) 经济指标规划
(3) 现金流！现金流！
实例分享
：
某头部业界园区
的经营推演
三
、
业界园区
的前提
-拿地
1. 城市后备链：后备链划分以及特点
2. 政府关注，打动政府：业界、品牌、规划，亩都论英雄
3. 招拍挂以及涉及的指标和流程
4. 拿地途径：一二级联动拿地、业界勾地、携手拿地、股权收购等等
5. 再次强调的注意事项
四
、
业界园区
的样貌
-建设
1. 开发的全周期规划：
实例截图
2. 开发的权责指引：
实例截图
3. 盯着问题干：业务问题、管控问题
4. 分工将控：成本、规划、招采、工程
5. “
两专两严
”和“
严进严出
”
6. 抓牛鼻子的管控动作：
“
5+2
”
架构
，
（回归
2：诚意正心）
7．讲讲程序、说说安全
实例分享
：
鄂州城市综合体安全事故
“尽职免责”
五、
业界的
培育和
招商
1. 业界链的全景拆解
(1)
业界链
：
围绕核心，
炼就关联，
业界集合
(2)
龙头
“引擎” 作用：华为
对
业界链
的带动
(3)
“断点”“堵点” 剖析：高端光刻机
的
倚重
(4)
实例：新能源业界链拆解
2. 业界的培育
(1)
本土公司扶持
“强基”
实例分享：
A.
初创
“育苗” 扶持：合肥
的
“
蔚来
”
。
B.
主力
“壮骨” 拉升：山东
的
“
豪迈
”
。
(2)
革新生态营造
“赋能”
A.
研创
“土壤” 培育：深圳
投控
。
B.
协同
“纽带” 拉紧：苏州纳米城。
交流话题：
招商的方式和问题
3. “招”和“商”：
(1)
价值的链接
和
“三点式”
(2)
回归
3：
“厚”和“强”，延伸：
办法论
4. 招商的特点和要则：周期长、跨度大、专精性强，突出重点、突出特色、业界集聚
5. 系统化统筹和数智化赋能：（
见右图
）
6.
招商队伍组织：踏实肯干
+专精培训
7. 拆解标的客群诉求：
重复做
好
“三点式”
文章
8.
阶段性招商重点：按照阶段走好
“六步”招商
9. 16种招商方式：招商要撒网，从实践看，
总有款式适合您
10. 招商管控办法：没有规矩、不成方圆，管控总控、日常管控，激励制度
11. 组合拳“
大招商
”：（见右图）
12. 招商谈判：谈判准备、谈判进程。
交流话题：
谈判的事务结晶
13. 租赁招商常见的
十类问题
14. 尽职调查和公司评核：
(1) 尽职调查：（业界营运
变现的前提！！！
）
(2) 尽职调查的内容
(3) 尽职调查的难点
(4) 公司评核
实例分享
：
浙大网新科技园的立体式推广
实例分享
：
某临空业界港招商定价
(1) 基于资产规模和市场竞争的定价
(2) 基于现金流的促销
(3) 基于利润的价格上涨
六
，
AI 在园区招商中的深度运用
1.
智能招商：
AI借助海量资料拆解潜在公司的投资偏好、演进诉求等等，精准匹配标的公司，拉升招商效率。
2.
实例
分享
：
苏州工业园区
AI 招商大脑
。
七、
层层铺垫后的业界营运
交流话题：
营运，我们准备好了吗？
1. 营运才是业界园区的未来：演进
的必然
利润空间，营运有难点
资料实例
：
中电光谷和市北高新
2. 第一步
按照需分配：
园区视角、城市视角、区域视角、平台视角
实例分享：
嘉定蓝天经济城和某临空业界港的政企交流
3. 炼就融资架构：业界基金架构、业界投资架构
实例分享：
(1) 天安数码城的多元化融资
(2)
银行的五篇大文章：中国工商银行的
“三大转变”和中国邮储银行的“业界无忧”
4. 做好资源链接：业界组织，公司家，职场社交
回归
4：交则通、通则泰
5. 双引擎驱动真正的业界营运：订单营运是核心，从实践看，研发营运是硬实力
（
回归
5：
“
自行车
+手枪
”
理论
）
八
、
实例分享（三选一）
1. 招商局•芯云谷系统拆解
(1) 芯云谷不是盖的
(2) 芯云谷的市场定位
(3) 芯云谷的业界选项
(4) 芯云谷的货品规划
(5) 芯云谷的精准招商
(6) 芯云谷的服务架构
2. 天津智慧山的定位、规划和营运
3. “
做业界的
”青岛少海汇有住业界园
第
四
讲：
风控合规
——守住园区的底线
一、
业界园区开发的风控和合规
1. 开发前期的隐患识别和评核
(1) 政策法规隐患（土地政策、规划政策，环保政策等等）
实例
分享
：
某区规划调整延迟供地导致项目搁置
(2) 市场调研隐患（业界诉求、市场竞争、区域经济环境等等）
小组碰头
：怎样开展有效的市场调研以降低开发隐患（历史遗迹的烦恼）
(3) 项目选址隐患（地理位置、交通条件、周边配套等等）
实例
分享
：
迟到的自来水
2. 开发进程中的隐患将控
(1) 土地获取隐患以及化解打法
实例分享：
被摘走的
“意向地块”意向地块
(2) 资金筹集隐患（融资渠道、融资成本、资金链断裂隐患等等）
实例
分享
：
中国平安和悲催的华夏幸福
(3) 工程建设隐患（工程质量、工程进度、工程成本超支、施工安全等等）
小组碰头：
怎样构筑有效的工程质量管控架构
3. 开发项目的合规管控
(1) 建设工程合规管控（规划许可、施工许可，竣工验收等等环节的合规要求）
(2) 环保合规要求（环境影响评价、污染防治措施等等）
(3) 政策申报和优惠获取的合规操作（业界扶持政策、税收优惠政策等等）
二、
业界园区招商的风控和合规
1. 招商隐患识别和防范
(1) 招商资讯虚假隐患（公司资质造假、项目虚假宣传等等）
实例
分享
：
落不了地的招商项目
(2) 招商合同隐患（合同条款不完善、违约责任不明晰等等）
小组碰头：
怎样拟定合理的招商合同条款
(3) 业界适配隐患（入园公司和园区业界定位不符、业界协同效应差等等）
(4) 招商政策隐患（优惠政策过度承诺、政策兑现困难等等）
2. 招商合规管控
(1) 招商宣传合规要求（广告法、反不正当竞争法等等相关法律法规的遵守）
(2) 税收政策合规运用（防止税务隐患）
(3) 地方政府招商政策的合规解读和执行
3. 招商队伍的隐患管控
(1) 人员素质和职业道德隐患（招商人员违规操作、泄露商业机密等等）
(2) 队伍绩效考核隐患（考核指标不合理导致的短期行为等等）
实例分享：
铁打的营盘流水的兵，用好你的公司微信
4. 招商项目的后期跟踪和隐患管控
(1) 入园公司履约情况跟踪（投资强度、产值税收等等指标的监控）
(2) 公司退出隐患以及化解（公司破产、搬迁等等情况下的隐患处理）
三、
业界园区营运的风控和合规
1. 营运隐患识别和评核
(1) 市场隐患（租金波动、市场诉求变化、竞争对手压力等等）
(2) 经营管控隐患（成本将控、营运效率、服务质量等等方面的隐患）
(3) 财务隐患（资金回笼、应收账款管控、财务预算执行等等隐患）
(4) 安全和环保隐患（安全生产事故、环境污染经过等等带来的隐患）
实例拆解：
被环保责令整改园区
2. 营运进程中的隐患将控
(1) 租金定价和调整打法（基于市场调研和成本拆解的合理定价）
(2) 成本将控措施（精进营运流程、降低能耗、合理配置人力资本等等）
(3) 服务质量管控架构建设（买方满意度调查、服务质量改进制度等等）
(4) 应急预案拟定和施行（化解突发经过的本领）
3. 营运合规管控
(1) 园区营运相关法律法规解读（合同法、物业管控条例、安全生产法等等）
(2) 物业服务合规要求（资质管控、服务准则执行等等）
(3) 税收和财务合规管控（税务申报、财务管控规范等等）
(4) 劳动用工合规管控（劳动合同签订、员工权益保障等等）
4. 园区品牌和声誉隐患管控
(1) 品牌建设和维护的意义
(2) 负面经过的化解和危机公关处理
小组碰头：
怎样化解园区网络舆情危机
四
，《公平竞争审查条例》
1. 《公平竞争审查条例》的出台来由和初衷：维护市场公平竞争、助推经济高质量演进
2. 《公平竞争审查条例》和招商引资
(1) 《公平竞争审查条例》的主要内容
(2) 《公平竞争审查条例》的审查对象、审查准则，审查程序等等方面的内容。
(3) 《公平竞争审查条例》对招商政策的影响。
3. 公平竞争审查的施行办法和招数
(1) 公平竞争审查的施行办法和招数。
(2) 公平竞争审查中常见的问题和破解办法。
第
五
讲：
砥砺前行
——业界园区共成长
一
、各
地
的
业界以及园区的
做法
1. “干业界”的大布局：
(1) 广东的未来演进矩阵
(2)
江苏的五个
“100”
(3)
浙江的
“科技型公司家”
2. “干业界”的小动作
(1) 苏州生物医药业界园区的滚动演进
(2) 杭州钱塘的招商政策以及实践
3.
苏炳添引入
：古镇镇的
“中国灯都”业界演进
4. 云南保山咖啡的蝶变升级
5.
山东平度的
“小睫毛”做成“大生意”
6.
昆山的
“千百强”
二，
各
业界的动向
1.
生物医药：常州的
1000亿和合肥的300亿
2. 数读新能源和新能源汽车
三、
园区的那些做法
1.
扎堆的业界园区：
“陕西的”和“北京的”
2.
存量盘活：
“青岛的”和“天津的”
3.
回头看
：园区拉升的打法。
4.
交流话题：
答案找全了吗？初心达成了吗？
5. 思路抓手示例
四、
课程收束
“回头
瞧
”
交流话题：
答案找全了吗？初心达成了吗？
1.
学识要点
“大串联”
(1)
思路导图
：梳理各学识点之间的关系，构筑学识架构。
(2)
交流游戏：
“学识问答接力赛”，分组接力，巩固所学学识。
2.
研习结晶
“大检验”
(1) 课堂表现：交流得分，小组投票统计得分等等。
(2) 加油鼓劲：再接再励，落地时，不离不弃，共创辉煌。
五
、演进展望
“向前看”
1. “思索”的问题：深度、模式、思路抓手示例
2. 做好经营演进的事务：要害是人、重点是事
(1) 人的管控：专精不外行、敬业敢管控
(2) 用工程思路干好“
推演
”的事：严谨思路、严格思路、严肃思路
(3) 用经营思路干好“
发散
”的事：成本思路、效益思路、演进思路
3.
任尔东西南北风
4.
“术”和“道
”：
PDCA
和
太极
。
课程赠送：
1. 拆解管控抓手推演框图
2. AI实用小抓手
结语小视频
：
《
脚下的路
》
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
珀菲特顾问|泰丰老师
适合谁听
业界演进相关的政府、企事业单位中高层管人者、项目负责人、投资、招商、营运。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。