两会精神引领下的城市更新政策深度解读与实操指引

一、2026年全国两会精神解读：城市更新顶层政策新导向

1 两会政府事务报告城市更新核心部署

1.1 以人为本推进新型城镇化和城市内涵式演进总要求

1.2 高质量推进老旧小区、城中村改造的刚性差事

1.3 存量土地和闲置房屋设施盘活利用政策导向

1.4 城市基础设施生命线安全，智慧化精细化治理新要求

2 两会释放的城市更新政策信号

2.1 从 “规模推进” 向 “提质增效” 转型的政策趋势

2.2 民生保障、历史信念保护、绿色低碳同步推进要求

2.3 市场化运作和合规监管并行的监管导向

二、国家层面城市更新最新政策架构和合规监管要求

1 城市更新顶层制度轮廓和核心要则

1.1 城市更新行动总体政策定位和施行路径

1.2 “留改拆并举”、保护优先，严控大拆大建刚性规则

1.3 历史信念保护、生态优先、民生保障的底线要求

2 规划和土地支持最新政策

2.1 详细规划适应性精进和存量空间复合利用政策

2.2 城市更新过渡期土地采用政策革新

2.3 不动产登记、历史遗留问题处置配套规则

3 资金和金融支持政策要点

3.1 城市更新专项债申报和采用监管要求

3.2 政策性金融抓手支持范围和合规口径

3.3 存量资产资本化，证券化政策导向

4 合规监管核心红线

4.1 严禁变相房地产开发，新增隐性债务监管要求

4.2 国有资产处置、资金采用合规监管规则

4.3 项目审批、施行、营运全流程监管要点

三、成渝双城经济圈和四川省城市更新政策要点

1 四川省城市高质量演进和城市更新总体部署

1.1 四川省促成城市高质量演进施行意见核心要求

1.2 公园城市建设和城市更新融合演进政策导向

2 成渝地区双城经济圈城市更新联动政策

2.1 区域片区统筹更新和功能互补政策支持

2.2 老旧厂区、老旧街区，城中村改造区域协同要求

3 省级城市更新资金、土地、业界配套支持政策

四、成都市城市更新最新政策深度拆解

1 《成都市城市更新条例》核心条款解读

1.1 条例适用范围和城市更新九大核心内容界定

1.2 “政府带出、市场运作、公众参与、共建共享” 施行要则

1.3 改造拉升、保护利用、拆除新建，自主更新四大法定模式

2 成都市城市更新规划和土地核心政策

2.1 片区统筹更新规划管控要求

2.2 存量用地盘活、土地供应和规划指标支持政策

2.3 城市体检评核制度和项目准入要求

3 资金保障和市场化运作政策

3.1 市级、区级城市更新资金支持和申报路径

3.2 社会资本参与，多元投融资支持政策

3.3 项目资金平衡和收益保障政策口径

4 审批流程和合规实操要求

4.1 项目申报、审查、施行、监管全流程规则

4.2 国有资金、国有资产采用合规要求

4.3 隐患防控和督导管控法定职责

五、城市更新资产证券化、资本化退出和以退定投实战

城市更新资产证券化政策和准入条件

1.1 REITs常态化发行、试点扩容和监管要求

1.2 保障性租赁住房、业界园区、基础设施等等资产入池准则

1.3 国有资产发行证券化货品的合规和保值增值要求

发行全流程实操

2.1 资产梳理，合规整改、现金流培育和精进

2.2 资产重组、SPV 搭建、税务筹划和隐患隔离

2.3 中介机构选聘、交易所审核、发改委备案和路演定价

Pre-REITs 培育和扩募制度

3.1 培育期资产介入、规范营运和达标改造

3.2 扩募资产筛选、组合精进和长期价值拉升

以退定投的闭环规划

4.1 退出标的倒推投资准则、建设规范和营运要求

4.2 现金流、收益率、合规性等等核心指标前置管控

六、成渝地区城市更新标杆实例政策落地复盘

1.1 某特色街区改造：微更新政策落地、民生改进和烟火气保护实践

1.2 某“金角银边” 剩余空间利用：公园城市政策、存量盘活和公共服务提质落地

1.3某遗址公园更新：文保建筑活化，历史资源利用政策落地

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