十五五规划下谷城公司盘活地块与转型升级

首讲

十五五规划核心导向：国家

+三级政策架构和学识城存量盘活推演

一、国家层面十五五规划核心政策锚点

国家层面以《关于持续推进城市更新行动的意见》为核心指引，明晰十五五期间城市更新的三大核心方向：

一是

坚持

“留改拆”并举、杜绝大拆大建，锁住存量低效用地再开发，促成建筑功能转换和土地混合利用；

二是

完善用地保障制度，构筑

“专项规划—片区策划—项目施行方案”三级规划架构，精进零星用地集中改造、容积率转移或者奖励政策；

三是

革新投融资制度，鼓励国有资本带动社会资本参与，支持借助

REITs、股权携手等等模式盘活存量资产，强化对保障性住房、业界配套等等领域的资金支持。

这些政策为谷城公司依托学识城根基，从传统代建向存量营运转型提供了顶层遵循。

二、广东省十五五城市更新政策重点和红利

广东省十五五规划明晰核心标的：期末累计启动建设

300个城市更新重点片区，执行层面，重点推进粤港澳大湾区内地九市高质量城市更新，将中新广州学识城作为大湾区重大革新载体予以重点支持。具体政策红利包括：

一是

统筹批而未供土地和闲置土地处置，就一线经验说，出台低效用地再开发细则，明晰

“工改商”“工改科创”等等用途转换流程和税费优惠，适配学识城业界演进诉求；

二是

设立省级城市更新基金，支持政企携手开展连片改造和业界导入，鼓励产权所有人自主更新或者联合公司携手更新，为玖佛公司地块盘活提供资金渠道；

三是

强化政策供给，促成出台《关于持续推进城市更新行动的施行方案》，支持学识城在学识产权、英才服务、土地利用等等方面先行先试，为谷城公司转型提供政策革新空间。

三、广州市十五五政策衔接和施行导向

广州市作为大湾区核心城市，往细里说，十五五期间重点推进

“城中村改造提速+学识城提质+产城融合深化”三大差事，和谷城公司业务高度契合。政策层面明晰：

一是

深化城中村改造

“一村一策”，落地时，推广“公开出让+定向回购”“依法征收+净地出让”等等革新模式，强化政府全进程动态管控和民生保障，执行层面，契合谷城公司征地拆迁代建主业；

二是

衔接省级规划，推进学识城轨道交通沿线

TOD综合开发，在实际应用里，达成“存量地块+增量配套”联动升级，执行层面，拓展谷城公司业务边界；

三是

革新金融支持模式，鼓励国企借助

REITs、CMBS等等抓手盘活存量资产，支持学识城业界载体资产证券化，为玖佛公司存量地块盘活提供金融抓手支撑。

四、黄埔区（中新广州学识城）十五五规划核心差事和专属优势

作为谷城公司诞生和深耕的核心区域，黄埔区十五五期间以《中新广州学识城总体演进规划（

2020—2035年）》为核心指引，锁住“国家学识中心”建设，核心差事和谷城公司转型直接相关：

一是

推进城市更新和业界升级深度融合，具体来看，重点盘活学识城以及周边低效用地、闲置地块，在实际应用里，为玖佛公司多宗未统筹地块提供盘活政策依据；

二是

精进

“一核一轴四组团”空间布局，强化学识创造和科技革新核，四大业界组团的用地保障，就一线经验说，需大量征地拆迁、地块整理服务，巩固谷城公司主业优势。

三是

完善土地要素保障制度，往细里说，施行业界用地

“留白”弹性制度，实操中，支持低效存量建设用地盘活利用，为地块用途转换，混合开发提供政策空间；

四是

强化资金和政策支持，学识城作为国家级双边携手项目，可享受专项审批权限、税收优惠、革新基金等等多重红利，为谷城公司转型和玖佛公司地块盘活提供全方位支撑。

次讲

三级机遇图谱：谷城公司的精准卡位和转型方向

一、省级机遇：学识城联动片区连片开发和业界协同

核心机遇集中在省级

300个城市更新重点片区中，落地时，往细里说，和学识城联动的连片改造项目。谷城公司可发挥征地拆迁代建优势，实操中，联合省属国企、科学城集团组建联合体，参与学识城周边跨区域协同改造项目，借助“拆整结合+学识城业界导入”模式获取省级容积率奖励和基金支持。例如，对接学识城新材料新能源以及集成电路业界组团的配套用地改造，引入省级重点扶持业界，达成从“土地整理”到“业界配套服务”的价值拉升，同时为玖佛公司地块对接业界诉求创造条件。

二、市级机遇：学识城

TOD开发和革新模式落地

广州十五五期间重点推进学识城

“1+1+3”多式联运客运枢纽架构建设，谷城公司可锁住学识城综合交通枢纽、镇龙客运枢纽等等周边地块，以“代建换股权”“代建+营运分成”模式参与TOD综合开发，配套建设英才公寓、业界配套商业等等业态，契合学识城英才住房和业界服务诉求。同时，积极推广广州成熟的“公开出让+定向回购”模式，执行层面，参与学识城城中村改造安置房建设，具体来看，借助政府回购节点和开发节点绑定，保障项目收益稳定性，执行层面，巩固代建主业优势。

三、黄埔区（学识城）机遇：属地化深耕和全链条参与

作为谷城公司的核心深耕区域，黄埔区（学识城）是转型演进的核心机遇区，可把握三大方向：

一是

深度参与学识城重点片区改造，依托本地资源和征地拆迁心得，协助推进学识城范围内村庄拆迁安置、权属梳理等等事务，争取从代建服务升级为项目共管方，参与复建集体物业、业界配套载体的长期营运；

二是

承接学识城低效用地盘活项目，锁住玖佛公司未统筹地块，利用学识城

“存量建设用地盘活”“用途弹性转换”政策，借助“工改科创”“工改业界配套”等等方式，对接学识城生物医药、新一代资讯技艺等等主导业界，炼就小型业界孵化载体或者配套服务设施；

三是

对接学识城

“产城融合”诉求，参与老旧小区改造和零星用地整合，结合学识城国际化学识社区建设，将零散地块整合为社区服务中心、英才服务驿站等等，获取区级配套补贴和招商奖励。

三讲

典型实例深度拆解：黄埔区（学识城）以及广州周边可复制心得

实例一：黄埔区学识城某城中村改造项目

——“依法征收+净地出让+业界配套”模式

1、

项目来由：

该项目位于学识城南部新一代资讯技艺业界组团周边，涉及

3个自然村拆迁，需配套建设业界英才公寓、社区服务设施，同时盘活周边2宗闲置工业地块，是学识城“拆改结合+产城融合”的典型项目。

2、

革新模式：

采用

“依法征收+净地出让+业界配套绑定”模式，由区属国企负责征地拆迁和前期整理，借助净地出让引入业界开发商，要求开发商同步建设英才公寓和业界配套，政府借助容积率奖励、税收优惠给予支持；闲置工业地块借助“工改科创”转型为业界孵化园，由国企和原产权方携手营运。

3、

施行成效：

项目达成拆迁安置高效推进，英才公寓和业界配套同步落地，满足学识城公司英才诉求；闲置地块转型后年租金收益拉升

40%，成为业界组团要害配套载体。

4、

谷城启示：

该模式可直接运用于学识城范围内的改造项目，谷城公司可凭借征地拆迁优势承接前期整理事务，争取和科学城集团、建设演进集团联合参与后期营运；针对玖佛公司闲置地块，可借鉴

“产权携手+用途转换+业界对接”思路，对接学识城主导业界诉求，达成地块盘活增值。

实例二：黄埔区九龙湖片区低效用地盘活项目

——“政策赋能+业界导入+资产营运”模式

1、

项目来由：

该项目原为某集体公司闲置厂房地块，位于学识城

“一核一轴”要害节点，实操中，因权属复杂，规划不符等等问题长期未利用，和玖佛公司地块存在相似痛点。

2，

核心举措：

一是依托黄埔区低效用地再开发政策，申请

“工改业界配套”用途转换，获得容积率拉升至2.5的奖励；二是对接学识城学识产权服务园区建设诉求，引入专利代理、技艺转移等等科技服务机构，炼就“学识产权配套服务中心”；三是采用“国企+原产权方+营运方”三方携手模式，国企负责政策对接和资金支持，原产权方以土地入股，专精营运方负责招商和管控，执行层面，收益按照比例分成。

3、

施行成效：

地块从闲置状态转为优质业界配套载体，年营收超

3000万元，实操中，原产权方年分红收益较原厂房租赁拉升3倍，执行层面，同时获得区级业界扶持资金支持。

4，

谷城启示：

针对玖佛公司历史包袱重、权属复杂的地块，实操中，可借鉴

“政策申请+业界精准对接+多元携手”模式，实操中，由谷城公司牵头对接黄埔区城市更新部门，执行层面，申请低效用地再开发政策红利；结合学识城业界架构，明晰地块转型方向（如业界配套、英才服务、科技孵化等等）。借助股权携手引入资金和营运资源，从实践看，破解历史包袱和营运本领不足的难题。

实例三：黄埔区学识城

TOD综合开发项目——“交通枢纽+地块开发+民生保障”模式

1，

项目来由：

该项目围绕学识城综合交通枢纽建设，涉及周边

2个村的部分拆迁和3宗零星地块整合，换个角度看，需同步建设交通配套，保障性租赁住房、商业综合体，是学识城“外联内通”的要害项目。

2，

核心举措：

一是采用

“TOD+城市更新”联动模式，落地时，以交通枢纽建设带动周边地块价值拉升，同步推进拆迁安置和地块开发；二是推行“代建+股权”携手，由区属国企负责交通配套和安置房代建，以代建投入换取商业综合体和租赁住房的部分股权；三是结合学识城英才政策，租赁住房优先面向学识城公司英才出租，享受市级租赁住房税收优惠和区级补贴。

3、

施行成效：

项目达成交通枢纽和城市开发同步竣工，保障性租赁住房破解

1200名英才居住诉求，商业综合体成为学识城北部商业核心，国企借助股权分红获得长期稳定收益。

4、

谷城启示：

谷城公司可锁住学识城客运枢纽周边项目，发挥征地拆迁和代建优势，争取

“代建换股权”“代建+营运分成”携手模式，从单一代建服务转向“建设+营运”一体化参与；同时，从实践看，可结合学识城英才住房诉求，参与保障性租赁住房建设，获取政策补贴和稳定收益。

四讲

谷城公司转型实操要点和隐患管控

一，核心转型路径

1、

主业升级：

从

“单一征地拆迁代建”向“学识城更新全链条服务商”转型，锁住学识城范围内的城中村改造，低效用地盘活、TOD配套建设项目，执行层面，提供“前期策划+征地拆迁+地块整理+营运对接”一体化服务。

2，具体来看，

地块盘活：

重点推进玖佛公司存量地块盘活，从实践看，形成

“一地块一方案”：对位于业界组团的地块，转型为业界配套或者孵化载体；对位于核心区的地块，整合为英才服务或者商业配套设施；对零星地块，借助“拆小并大”整合为社区服务中心，对接学识城国际化社区建设诉求。

3、

资源整合：

深化和科学城集团、建设演进集团的协同，依托上级集团资金和资源优势，联合参与学识城重大更新项目。对接学识城业界龙头公司，往细里说，提前锁定地块改造后的业界导入诉求，达成

“改造和招商同步”。

二、政策红利对接要点

1，从实践看，

省级层面：

重点申报城市更新重点片区项目，往细里说，对接省级城市更新基金，实操中，就一线经验说，争取玖佛公司地块

“工改科创”“工改业界配套”的用途转换审批绿色通道和税费减免。

2、

市级层面：

申请学识城

TOD开发专项补贴，保障性租赁住房建设补贴，参与老旧小区改造和完整社区建设专项项目，获取市级资金支持。

3、

黄埔区（学识城）层面：

申请低效用地再开发容积率奖励、业界载体营运补贴，对接学识城学识产权服务、英才服务等等专项政策，争取地块盘活后的业界扶持资金；利用学识城

“先行先试”政策优势，探索产权携手、资产证券化等等革新模式。

三、隐患管控架构

1，就一线经验说，

政策隐患：

构筑三级政策动态跟踪制度，重点关注学识城土地利用、业界导入等等政策调整，确保地块盘活方案和学识城总体规划一致。针对玖佛公司权属问题，就一线经验说，提前对接黄埔区自然资源部门，完善权属梳理和确权流程，防止合规隐患。

2、

资金隐患：

优先对接上级集团资金支持和政策性金融抓手，将控项目杠杆率；对玖佛公司地块盘活项目，采用

“分期开发+滚动营运”模式，降低资金压力；探索Pre-REITs模式，培育优质营运资产，实操中，从实践看，为后续资产证券化做准备。

3、

社会隐患：

借鉴学识城改造项目心得，构筑

“党建引领+村民参与+专精协商”的交流制度，在征地拆迁进程中保障村民合法权益。对玖佛公司地块盘活，充分征求原相关权益方意见，借助股权分红、收益共享等等方式化解历史纠纷。

4、

市场隐患：

紧密结合学识城业界规划，往细里说，从实践看，防止地块转型业态和业界诉求脱节；提前和学识城招商部门、业界龙头公司对接，锁定入驻诉求，确保营运收益稳定性。

课程收束和

交流答疑

：

针对谷城公司现有项目推进中的具体问题、玖佛公司地块盘活难点、学识城政策对接疑问等等，开展一对一解答和交流。

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珀菲特顾问|张劲松老师