课程收益
1.
深度领会钟才文
8
篇系列文章阐释的宏观经济运行推演，精准把握
“
十五五
”
规划建议核心部署以及城投相关政策取向和演进趋势
2.
明晰城投公司的方略价值、不可替代作用，清晰认知
“
十五五
”
来由下的演进机遇和挑战
3.
吃透城投
“
城市开发商、营运商、业界组织商、资本运作商
”
四维定位的实践内涵、核心本领要求以及转型路径
4.
掌握市场化转型
“
省线、融钱，挣钱
”
核心路径，能结合标杆实例拟定适配本单位的转型思路
课程大纲
模块一：宏观经济、
“
十五五
”
部署和城投演进格局
（一）权威视角：中国经济的韧性、形势和内在推演（基于钟才文
8
篇系列文章）
1.
经济形势辩证剖析：
“
形有分化，势在向好
”
的实证支撑
◦
底盘稳固：
2012-2024
年
GDP
从
54
万亿元增至近
135
万亿元，年都增长
6%
，远超世界经济年都增速；常住人口城镇化率达
66.16%
，运行层面，新型城镇化持续释放内需潜力
◦
动能充沛：研发经费投入超
3.6
万亿元，运行层面，占
GDP
比重达
2.8%
，全球革新指数升至第
10
位，新质出产力加速形成（方略性新兴业界增加值占比超
19%
）
◦
潜力深厚：人都
GDP
达
1.3
万美元，实操中，社会消费品零售总额有望超
50
万亿元，具体来看，超大规模市场优势凸显。中等收入群体超
4
亿人，消费升级趋势明晰
1.
演进内在推演：
“
五个必须统筹
”
的核心内涵
◦
统筹有效市场和有为政府：规范政府行为，建设高准则市场架构，达成
“
无形之手
”
和
“
有形之手
”
协同发力（如公平竞争审查制度，要素市场化配置改革）
◦
统筹总供给与总诉求：畅通国民经济循环，以新诉求牵引新供给、新供给创造新诉求（如绿色消费催生新能源业界、数字消费带动数字基建）
◦
统筹新动能培育和旧动能更新：新兴业界和传统业界协同升级，筑牢现代化业界架构基底（如
“
智改数转
”
赋能制造业、绿色技艺改造传统高耗能业界）
◦
统筹增量做优和存量盘活：精进资源配置效率，挖掘存量资产价值潜力（如城市更新，工业遗存活化、存量基建
REITs
）
◦
统筹质量拉升和总量做大：坚持高质量演进首要差事，达成规模和效益双拉升（如单位
GDP
能耗持续下降、高技艺制造业利润率超
8%
）
2.
确定性演进机遇：三大核心领域
◦
消费升级机遇：商品消费提质扩容（绿色家电、智能货品）和服务消费扩容增量（养老、文旅，健康）并存，
46.1%
的服务消费占比仍有较大拉升空间
◦
基建升级机遇：传统基建补短板（县域道路、水利设施）和新型基建扩增量（
5G
、资料中心、充电桩）协同推进，区域协调演进（京津冀、长三角、粤港澳等等）催生持续诉求
◦
业界升级机遇：科技革新和业界融合加速，方略性新兴业界（新能源、新材料、生物医药）和未来业界（机器智能，往细里说，量子科技）成为新增长极
（二）
“
十五五
”
规划建议核心内容收束
1.
方略总基调：锚定
2035
年基本达成社会主义现代化标的，坚持高质量演进和安全并重，统筹演进和安全两件大事
2.
核心部署方向
◦
业界架构：巩固制造业比重（保持在
28%
以上），强化机器智能、海量资料等等数字技艺赋能，构筑
“
实体经济
+
科技革新
+
现代金融
+
人力资本
”
协同的现代化业界架构
◦
革新驱动：锁住要害核心技艺攻关（芯片、高端装备、生物医药等等
“
卡脖子
”
领域），强化国家方略科技力量，释放
“
工程师红利
”
（我国工程师英才超
4000
万人）
◦
城乡演进：纵深推进新型城镇化（常住人口城镇化率标的超
70%
），以城市更新、县域经济提质、城乡融合演进为要害抓手，拉升城市功能和治理水平
◦
绿色转型：以
“
双碳
”
标的为引领，促成降碳、减污、扩绿、增长协同推进（非化石能源消费比重拉升至
28%
左右，单位
GDP
碳排放持续下降）
◦
隐患防控：健全地方政府债务隐患化解长效制度，规范城投公司融资行为，落地时，筑牢经济安全底线
（三）
“
十五五
”
来由下城投的机遇和挑战
1.
四大核心机遇
◦
政策红利机遇：城市更新、绿色演进、数智化转型、县域经济提质等等政策导向，从实践看，落地时，带来万亿级业务空间（如
“
十五五
”
城市更新预计投资超
5
万亿元）
◦
资本运作机遇：
REITs
常态化申报，绿色债券、转型债券等等抓手革新，执行层面，运行层面，拓宽融资和存量资产盘活渠道（
2025
年基建
REITs
市场规模预计突破
5000
亿元）
◦
业务拓展机遇：业界培育、城市资料营运、新型基础设施建设和营运，具体来看，乡村振兴配套服务等等蓝海领域加速向城投开放
◦
转型赋能机遇：
“
股权财政
”
替代
“
土地财政
”
趋势下，城投作为地方业界投资主体，从实践看，实操中，可借助业界培育获取长期股权收益，从实践看，形成新增长极
3.
四大主要挑战
◦
债务隐患挑战：
65.3
万亿元城投债规模下，实操中，低层级城投（区县级）再融资压力和流动性隐患凸显，实操中，往细里说，债务重组和展期诉求增加
◦
监管合规挑战：
“335
指标
”“
红橙黄绿
”
分类监管等等量化准则倒逼实质性市场化转型，运行层面，从实践看，政企边界模糊、隐性债务化解等等合规成本持续上升
◦
市场竞争挑战：央企，优质民企凭借资金、技艺、英才优势入局城市基建、营运等等领域，城投传统业务优势弱化，核心竞争力亟待拉升
◦
本领短板挑战：市场化英才稀缺（尤其是业界投资、资本运作、数智化营运英才）、经营性资产占比低（多数城投不足
30%
）、盈利模式单一等等问题制约转型
（四）城投政策取向和演进趋势收束
1.
政策取向：锁住
“
市场化转型
+
隐患防控
”
双主线，强化合规经营、实质性造血本领建设，落地时，支持城投向城市综合营运商，业界投资服务商转型
2.
演进趋势：
◦
功能转型：从
“
融资平台
”
向
“
城市价值创造者
”
转变，运行层面，从实践看，核心职能从
“
举债建设
”
转向
“
投建运一体化
”
◦
业务转型：从
“
重基建
”
向
“
轻重并举
”
转变，锁住经营性、高附加值业务（如业界培育、数字营运、绿色服务）
◦
模式转型：从
“
政府倚重
”
向
“
市场自主
”
转变，构筑
“
政策赋能
+
市场运作
+
资本驱动
”
的可持续演进模式
◦
治理转型：从
“
行政化管控
”
向
“
现代化公司治理
”
转变，完善法人治理结构、市场化激励制度
模块二：城投公司的方略价值、四维定位和核心本领
（一）方略价值：意义和不可替代性
1.
意义核心体现
◦
地方债务化解的要害载体：承接存量债务精进重组，往细里说，运行层面，借助市场化运作缓释地方财政压力，换个角度看，是防范化解地方政府隐性债务的核心力量
◦
新型城镇化的核心引擎：主导城市更新，基础设施建设、公共服务配套，支撑区域协调演进、城乡融合演进，是
“
十五五
”
城镇化标的达成的中坚力量
◦
公共服务供给的要害主体：填补政府服务缺口，借助市场化、专精化营运拉升公共货品供给效率和质量（如环卫、停车、养老等等公共服务）
◦
业界培育的要害平台：依托政府资源整合优势，换个角度看，借助业界基金投资，园区营运、业界链招商，培育区域特色业界，助力现代化业界架构构筑
4.
不可替代的核心优势
◦
资源整合优势：唯一能衔接政府信用和市场资源的平台，可统筹土地、政策、资本、业界等等核心要素，达成多维度资源协同
◦
功能适配优势：兼顾公益属性和市场属性，既能落实政府方略意图（如保障房建设、公益基建），又能借助市场化运作达成可持续演进
◦
情境覆盖优势：深度嵌入城市演进全流程，落地时，具备不可复制的本地情境资源、政府信任基础和营运心得，难以被外部主体替代
◦
政策赋能优势：可享受地方政府在特许经营权，项目倾斜、财政补贴等等方面的政策支持，降低市场准入门槛和营运隐患
（二）四维定位的时代内涵和实践边界
1.
城市开发商：从
“
土地倚重型开发
”
到
“
增量建设
+
存量更新
”
双轮驱动，锁住城市功能完善和空间价值拉升，核心业务包括城市更新、保障性租赁住房建设、业界园区开发、基础设施配套建设等等
2.
城市营运商：从
“
单一建设
”
到
“
全生命周期营运
”
，承接公共服务市场化营运，核心业务包括城市环卫、智慧停车、管网运维、文旅资源营运、数字城市服务等等，借助
“
基础保障
+
增值服务
”
达成社会效益和经济效益统一
3.
业界组织商：从
“
被动招商
”
到
“
主动培育
”
，以业界基金、园区营运、业界链赋能为抓手，核心业务包括业界基金投资、特色园区营运、业界链上下游公司培育、招商服务等等，落地时，在实际应用里，构筑
“
投资
-
培育
-
赋能
-
退出
”
的业界生态服务架构
4.
资本运作商：从
“
单纯融资
”
到
“
资本增值
”
，运行层面，打通
“
投
-
建
-
运
-
退
”
闭环，从实践看，核心业务包括资产证券化（
REITs
，
ABS
）、并购重组、基金管控、股权融资等等，借助精进资产结构和资本效率达成价值最大化
（三）四维定位的核心本领以及转型路径
1.
城市开发商：
◦
核心本领要求：
▪
规划研判本领：精准把握城市演进规划、土地市场趋势、业界布局导向
▪
资源整合本领：统筹土地、资金、建设资源，协调政府部门和市场主体
▪
成本将控本领：精进项目投资估算、招投标管控，施工进程成本管控
▪
货品炼就本领：适配市场诉求的住宅、园区、商业等等货品规划和建设本领
◦
转型升级路径：
▪
模式革新：从
“
土地一级开发
+
房产销售
”
转向
“
城市更新
+
业界导入
+
长期营运
”
（如
“
留改拆
”
结合的旧区改造）
▪
资产盘活：将存量基建，闲置物业改造为保障性租赁住房、业界园区，借助营运获取长期现金流
▪
业界链延伸：向上游延伸至规划规划、建材集采，向下游延伸至物业服务、商业营运，拉升全链条收益
▪
携手共赢：和央企、民企组建联合体，共享资源、共担隐患，参与大型城市更新项目
5.
城市营运商：
◦
核心本领要求：
▪
营运管控本领：准则化、精细化的公共服务和资产营运管控架构
▪
数智化本领：运用物联网、海量资料搭建智慧营运平台，拉升营运效率
▪
买方服务本领：洞察政府、公司、居民诉求，提供定制化服务方案
▪
隐患防控本领：化解政策变动、市场波动，安全营运等等各类隐患
◦
转型升级路径：
▪
业务集成：从单一营运（如环卫）转向
“
环卫
+
园林
+
市政
+
物业
”
综合城市服务
▪
数智化赋能：搭建智慧营运平台（如智慧停车、智慧管网），拉升服务效率和用户体验
▪
服务增值：在基础服务之上拓展增值服务（如园区公司的政策申报、融资对接服务）
▪
品牌化建设：炼就区域城市服务标杆品牌，拓展外区域营运项目
6.
业界组织商：
◦
核心本领要求：
▪
业界研判本领：精准识别区域主导业界、新兴业界演进趋势和投资机会
▪
资本运作本领：业界基金募集、投资、管控、退出的全流程操作本领
▪
园区营运本领：业界园区的招商、孵化、配套服务本领
▪
资源链接本领：对接业界链上下游公司、科研机构、金融机构的资源网络
◦
转型升级路径：
▪
锁住细分领域：围绕区域主导业界（如新能源、生物医药），炼就专精化业界园区和投资平台
▪
投运联动：以业界基金投资为抓手，勾住优质公司落地，借助园区营运获取长期收益
▪
孵化赋能：设立业界孵化器、加速器，为初创公司提供场地、资金、技艺支持，分享成长收益
▪
跨区域携手：和先进地区业界平台携手，引入优质业界资源，复制成功营运模式
7.
资本运作商：
◦
核心本领要求：
▪
融资革新本领：熟练运用
REITs
、
ABS
、绿色债券等等多元化融资抓手
▪
资产估值本领：精准评核各类资产价值，从实践看，挖掘盘活潜力
▪
隐患管控本领：识别和将控融资隐患、市场隐患、合规隐患
▪
投后管控本领：对投资项目的赋能和价值拉升本领
◦
转型升级路径：
▪
资产证券化：重点推进保障性租赁住房，业界园区，往细里说，污水处理等等优质资产
REITs
发行，换个角度看，盘活存量
▪
基金化运作：设立城市更新基金、业界带出基金，执行层面，引入社会资本，从实践看，放大杠杆效应
▪
并购重组：围绕核心业务，并购上下游优质公司，往细里说，完善业界链布局
▪
市值管控：对于上市城投公司，借助规范治理、业绩拉升、投资者关系管控，执行层面，具体来看，拉升市值和融资本领
模块三：城投市场化转型的
“
三维突破
”
路径
（一）省线：降本增效和资源精进配置
1.
资产结构精进：剥离收益率＜
3%
的纯公益资产，锁住智慧停车、园区营运、数字服务等等优质经营性资产，拉升资产回报率
2.
供给链协同：搭建城建业界联盟和建材集采平台，整合上下游资源，降低原材料采购、项目施行成本（如济南城投集采平台降本
15%
）
3.
管控效率拉升：推进组织架构扁平化、管控流程数智化，构筑精细化成本管控架构，降低管控费用率
4.
资源共享复用：整合内部技艺、英才、品牌资源，达成跨项目、跨业务线共享，拉升资源利用效率
（二）融钱：多元化资本运作架构构筑
1.
资产证券化：重点推进保障性租赁住房，业界园区、污水处理等等
REITs
项目申报发行，就一线经验说，打通
“
投资
-
建设
-
营运
-
退出
”
闭环
2.
绿色融资：运用绿色债券，转型债券、碳中和基金等等抓手，获取低成本长期资金，支持绿色项目建设
3.
股权融资：引入方略投资者，社会资本，设立业界带出基金，城市更新基金，达成
“
投融联动
”
4.
信用拉升：精进财务结构，落地时，拉升主体信用评级，落地时，降低融资成本；争取政府隐性信用支持（如特许经营权，财政补贴）
（三）挣钱：市场化营收增长引擎炼就
1.
传统业务升级：从工程建设向
“
建设
+
营运
”
延伸，获取稳定营运现金流（如道路建设后承接养护营运）
2.
新兴业务开拓：布局城市资料营运（如城市海量资料中心、资料交易服务）、碳交易（
CCER
项目开发和交易）、新能源服务（充电桩建设营运）等等增量领域
3.
模式革新突破：采用
“
租赁
+
服务
”“
绩效付费
”“
采用者付费
+
财政补贴
”
等等模式，往细里说，达成收益多元化
4.
跨区域拓展：依托核心竞争力，就一线经验说，走出本地市场，参与外区域城市基建，营运项目，拓展营收边界
模块四：标杆实例深度拆解
（一）城市开发商标杆：上海城投（城市更新
+
多元开发模式）
1.
实例来由：作为上海本土大型城投平台，从实践看，落地时，换个角度看，面对土地资源怯场、融资监管趋严的挑战，在实际应用里，转型城市综合开发商
2.
核心做法：
◦
锁住城市更新：参与上海旧区改造，历史风貌保护项目，采用
“
留改拆
”
结合模式，具体来看，既保护城市文脉，又导入商业，文旅等等经营性业态
◦
多元货品布局：构筑
“
保障房
+
商品住宅
+
业界园区
+
商业地产
”
货品架构，在实际应用里，平衡公益属性和市场收益（保障房占比
30%
，就一线经验说，经营性地产占比
70%
）
◦
产城融合开发：在嘉定、松江等等区域开发业界新城，同步建设业界园区、商业配套、住宅、学校，达成
“
以产兴城、以城促产
”
◦
资源整合本领：依托政府资源获取优质地块，和央企携手破解资金和建设本领，具体来看，往细里说，引入专精营运商负责商业营运
8.
转型成效：经营性资产占比从
2018
年的
25%
拉升至
2024
年的
48%
，年营运收入超
120
亿元，债务率下降
30
个百分点，从实践看，成为全国城投转型开发商的标杆
（二）业界组织商标杆：合肥建投（
“
投建运
”
一体化业界培育模式）
1.
实例来由：作为合肥市政府业界投资平台，就一线经验说，从零起步培育方略性新兴业界，实操中，助力合肥从
“
家电之都
”
转型为
“
新能源汽车之都
”
2.
核心做法：
◦
方略锁住：围绕
“
芯屏汽合、急终生智
”
业界布局，锁住新能源汽车、集成电路、显示面板等等核心领域
◦
基金驱动：设立总规模超
2000
亿元的业界带出基金，采用
“
政府带出
+
社会资本
+
市场化运作
”
模式，执行层面，精准投资业界链要害公司（如蔚来，长鑫存储）
◦
投建运联动：投资公司的同时，配套建设业界园区，研发中心、基础设施，提供
“
一站式
”
配套服务
◦
退出制度：借助公司
IPO
，并购重组等等方式达成基金退出，换个角度看，回收资金循环用于新业界培育
9.
转型成效：培育出蔚来汽车，运行层面，长鑫存储等等一批龙头公司，带动合肥新能源汽车业界产值突破
2000
亿元，往细里说，城投自身年投资收益超
50
亿元，实操中，运行层面，实操中，形成
“
投资
-
培育
-
退出
-
再投资
”
的良性循环
（三）资本运作标杆：天津城投（
REITs
盘活存量资产模式）
1.
实例来由：天津城投存量基建资产规模大，具体来看，负债率高，往细里说，在实际应用里，具体来看，借助资产证券化破解资金周转难题
2.
核心做法：
◦
资产筛选：从旗下海量资产中，落地时，从实践看，筛选出现金流稳定，落地时，营运成熟的污水处理厂作为
REITs
底层资产
◦
合规梳理：完善资产权属、收益核算等等合规手续，满足
REITs
发行要求
◦
市场化运作：聘请专精机构规划交易结构，具体来看，换个角度看，借助交易所公开挂牌发行，运行层面，引入社会投资者
◦
持续营运：保留资产营运权，在实际应用里，具体来看，从实践看，借助精细化营运保障现金流稳定，实操中，往细里说，拉升资产估值
10.
转型成效：成功发行全国首单污水处理
REITs
，运行层面，募集资金超
30
亿元，用于新建环保项目；盘活存量资产价值超
100
亿元，往细里说，资产负债率下降
5
个百分点，为城投存量资产盘活提供可复制心得
（四）城市营运商标杆：成都兴城（
“
城市服务
+
业界培育
”
协同模式）
1.
实例来由：作为成都本土城投平台，运行层面，转型城市综合营运商，平衡公益服务和市场化收益
2.
核心做法：
◦
业务集成：整合环卫、市政、园林、物业等等业务，炼就
“
综合城市服务
”
品牌，承接成都多个区县的城市营运项目
◦
数智化赋能：搭建智慧城市营运平台，达成环卫作业、管网运维等等业务的数智化管控，执行层面，执行层面，效率拉升
20%
◦
产城营运：参与成都天府国际生物城建设，往细里说，负责园区基础设施建设、招商营运，公共服务配套，运行层面，换个角度看，引入生物医药公司超
300
家
◦
公益和市场平衡：借助市场化营运项目（如商业配套）的收益，落地时，补贴公益服务项目（如老旧小区改造）
11.
转型成效：城市营运业务年收入超
80
亿元，具体来看，外区域项目占比达
35%
。生物城年产值突破
500
亿元，就一线经验说，成为区域业界培育和城市营运协同演进的典范
模块五：收束答疑
（一）核心要点回顾
1.
宏观经济和政策：把握
“
形有分化，势在向好
”
的经济形势，紧扣
“
十五五
”
高质量演进和安全并重的方略导向
2.
城投价值和定位：明晰不可替代的方略价值，锁住
“
四维定位
”
，补齐核心本领短板
3.
转型路径和办法：坚守
“
省线、融钱、挣钱
”
三维突破，借鉴标杆实例的可复制心得
4.
趋势和隐患：顺应市场化、数智化、绿色化转型趋势，防范债务、合规、竞争隐患
（二）交流答疑
1.
参训者提问：针对本单位转型进程中遇到的具体问题（如债务化解、业务拓展、英才短缺等等）开展提问
2.
专家解答：政策专家、城投高管结合政策要求和实操心得，提供针对性解题打法和建议
3.
心得交流：鼓励参训者分享所在单位转型的成功做法、遇到的困难，助推跨区域、跨单位心得互鉴
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适合谁听
管人者。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。