十五五新形势下天津滨海新区城市更新实操培训

首讲

十五五城市更新政策轮廓和滨海新区实践基础

一、十五五城市更新国家方略和政策导向

1.

核心政策

导向

(1) 中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》核心要求，往细里说，确立“先体检、后更新”底线和“专项规划—片区策划—项目施行方案”施行架构。

(2) 住建部“十五五”城市更新重点，锁住“四好”建设和“楼道、环境、管控”三大革命，强化民生保障和城市韧性。

(3) 统一大市场来由下城市更新的要素保障政策，执行层面，涵盖土地混合开发、用途转换、容积率奖励和存量低效用地盘活。

2.

演进趋势研判

(1) 从增量扩张转向存量提质，突出内涵式演进和全生命周期营运。

(2) 模式革新深化，锁住政府带出、市场运作、公众参与的多元共治制度。

(3) 智慧化和绿色化融合，赋能城市更新项目高效营运和低碳演进。

3.

核心挑战和化解方向

(1) 共性挑战：产权复杂、资金缺口、营运可持续性不足、民生诉求多元。

(2) 化解方向：制度革新破解要素制约、模式革新拓宽资金渠道、营运革新拉升效益、治理革新保障民生权益。

二、天津滨海新区城市更新政策和实践基础

1.

地方政策核心

(1) 《天津市滨海新区城市更新施行细则》要害条款，明晰施行主体全生命周期责任、历史风貌保护和容积率奖励、用地手续完善等等要求。

(2) 滨海新区2026年城市更新事务部署，锚定存量盘活、品质拉升、产城融合三大主线。

2.

演进现况和核心特征

(1) 空间格局：港产城融合来由下，涵盖老旧城区、老旧厂区、业界园区、滨海特色街区等等多元更新情境。

(2) 重点项目进展：塘沽南站片区，泰达时尚广场、大港迎宾街以东片区、建材路片区等等项目推进情况。

(3) 核心差事：盘活闲置资产（如117项目、北塘古镇）、完善基础设施、拉升民生福祉、促成业界升级。

3.

滨海新区专属挑战和破局重点

(1) 专属挑战：港城功能协同不足，工业遗产活化难度大、跨片区统筹复杂、资金诉求和盘活效益平衡难。

(2) 破局重点：以片区策划统筹资源、以模式革新激活存量、以产城融合拉升价值、以民生导向筑牢根基。

次讲

天津滨海新区城市更新核心打法和实操办法

一、顶层规划和片区统筹打法

1.

规划架构构筑

(1) 衔接国土空间规划，编制滨海新区城市更新专项规划，明晰重点片区和施行时序。

(2) 推行“片区策划—项目施行方案”两级架构，强化片区功能整合和资源统筹。

2.

片区分类更新打法

(1) 老旧城区：以完整社区建设为核心，实操中，统筹老旧小区改造、基础设施补短板，公共服务升级。

(2) 老旧厂区：工业遗产保护和活化利用结合，促成“退二进三”和业界升级，就一线经验说，植入新经济业态。

(3) 滨海特色街区：兼顾历史文脉保护和文旅融合，炼就滨海特色消费情境（如北塘古镇）。

(4) 业界园区：盘活闲置楼宇和低效用地，精进业界生态，促成“园产城”融合。

二、全流程实操办法和要害环节管控

1.

前期筹备阶段

(1) 城市体检：锁住民生痛点、安全隐患、功能短板，形成问题清单和更新台账。

(2) 产权梳理和民意征集：遵循“尊重历史、公平合理”要则完善用地手续，构筑居民参与制度保障权益。

(3) 项目策划和可行性拆解：结合滨海新区业界定位，明晰更新模式、投资测算、营运方案。

2.

施行推进阶段

(1) 施行主体选项：借助招标确定具备全生命周期营运本领的施行主体，明晰权责边界。

(2) 规划和用地手续办理：运用容积率奖励、土地混合开发等等政策，运行层面，高效完善审批流程。

(3) 工程建设管控：强化安全、质量、环保管控，兼顾历史风貌保护和绿色低碳建设。

3.

营运维护阶段

(1) 全生命周期营运：施行主体负责业界导入、配套服务、资产运维，保障项目长效运转。

(2) 动态评核和调整：构筑营运效益监测架构，在实际应用里，根据市场变化和民生诉求精进营运打法。

三、四大核心维度实操要点

1.

民生保障实操

(1) 老旧小区改造：锁住水电气热信，加装电梯、停车设施等等民生工程，推进“三个革命”。

(2) 公共服务补短板：配建社区食堂，养老中心、口袋公园、学校医院，执行层面，完善“一老一小”服务网络。

(3) 民生诉求响应：构筑居民理事会，督导团，达成更新全进程共治，拉升居民满意度。

2.

投资来源实操

(1) 政府资金：争取中央和市级专项补助，就一线经验说，统筹新区财政资金支持民生类项目。

(2) 市场化资金：引入社会资本，具体来看，采用PPP、特许经营、股权携手等等模式。

(3) 金融革新：推进REITs发行（锁住业界园区、市政设施）、银行专项贷款，城市更新基金。

(4) 存量盘活收益：借助闲置资产出租、出售、业态升级达成资金回笼，反哺更新项目。

3.

营运效益实操

(1) 业态规划：结合滨海新区港产城特色，炼就航运服务、文旅休闲、数字经济、高端商务等等复合业态。

(2) 盈利模式：构筑“租金+物业+增值服务+收益分成”多元化盈利模式，达成可持续营运。

(3) 国资保值增值：强化国资平台在城市更新中的主导作用，借助高效营运达成国有资产盘活收益。

4.

模式革新实操

(1) 产权和经营权分离：借鉴“特许经营”模式，勾住专精营运商盘活存量资产（如北塘古镇）。

(2) 容积率转移和奖励：用于历史风貌保护、公共服务配套、公共空间增加等等情境，拉升项目可行性。

(3) 数字孪生赋能：运用数字技艺达成项目规划、建设、营运全流程智慧化管控（如北塘古镇）。

(4) 港产城融合革新：促成天津港和城市更新联动，演进临港服务业，达成通道经济向港口经济转型。

三讲

全国城市更新典型实例剖析和滨海启示

一、老旧城区更新实例

——重庆九龙坡区民主村社区

1.

实例来由和核心问题：

70年房龄老旧社区，就一线经验说，产权复杂、设施老化、文脉离职，民生诉求强烈。

2. 核心做法

(1) 民生导向：改造老旧居民楼78幢，加装电梯14部，配建社区食堂，养老中心，公共空间9万平方米。

(2) 文脉保护：留存苏式老建筑和“三线记忆”，实操中，将“外国专家楼”改建为社区会客厅。

(3) 模式革新：构筑“政府主导、市场参与、居民协商”制度，社区食堂实行“民办公助”达成微利可持续。

3. 施行成效：居民满意度大幅拉升，达成民生改进、文脉传承和社区活力拉升共赢。

4.

滨海启示：滨海新区老旧城区更新应强化民生优先，兼顾工业遗产和滨海文脉保护，探索

“民办公助”等等可持续营运模式。

二、老旧厂区活化实例

——无锡蓝系列园区

1. 实例来由和核心问题：闲置旧厂房，改造成本高、业态单一、营运难持续。

2. 核心做法

(1) 模式革新：采用“政府带出、社会公司投资+营运”模式，授予特许经营权。

(2) 业态升级：植入信念科技、数字规划、文旅休闲等等新业态，炼就复合功能园区。

(3) 盈利模式：构筑“租金+物业+增值服务+收益分成”多元化架构，具体来看，达成多方共赢。

3. 施行成效：盘活闲置资产，带动片区业界升级，达成国有资产保值增值。

4.

滨海启示：滨海新区老旧厂区（如保税海港城）应借鉴

“投资+营运”分离模式，结合临港业界特色植入新业态，炼就业界升级载体。

三、存量资产盘活实例

——北京经开区亦庄城市更新REITs

1. 实例来由和核心问题：业界园区闲置楼宇和配套设施多，资金回笼慢，运行层面，制约后续更新。

2. 核心做法

(1) 资产筛选：选取优质业界园区资产，开展准则化改造，满足REITs发行条件。

(2) 模式革新：借助REITs达成存量资产证券化，迅速回笼资金，反哺新的城市更新项目。

(3) 营运保障：引入专精营运机构，保障资产持续稳定收益，换个角度看，拉升投资者信心。

3.

施行成效：成功发行

REITs，盘活存量资产，形成“投资—营运—退出—再投资”良性循环。

4.

滨海启示：滨海新区应加快推进业界园区、市政设施等等优质资产

REITs包装，达成存量盘活和资金闭环，执行层面，助力“全年盘活收益200亿元”标的。

四、历史街区活化实例

——贵阳太平路

1. 实例来由和核心问题：传统街区业态老旧，活力不足，落地时，国有资产低效运转。

2. 核心做法

(1) 资金革新：采用“政府基金+银行融资+公司自筹”模式，破解融资难题。

(2) 业态升级：升级传统业态，运行层面，引进新消费品牌，炼就特色商业街区。

(3) 治理革新：构筑商户联盟和业态联合会，达成长效治理。

3.

施行成效：国有资产首年总营收达

3270万元，实操中，带动片区商业活力大幅拉升。

4. 滨海启示：滨海新区北塘古镇、塘沽南站等等历史街区应借鉴多元融资模式，结合滨海文旅特色升级业态，构筑商户共治制度，达成活化利用和效益拉升。

五，滨海新区本土实例

——建材路片区城市更新项目

1. 实例来由和核心问题：老旧仓库和闲置客运站并存，安全隐患大，从实践看，土地利用效率低。

2. 核心做法

(1) 存量盘活：将老旧仓库和闲置客运站改造为铁路体育休闲广场和公交首末站，各3500平方米。

(2) 民生和功能兼顾：既盘活存量土地，落地时，又完善居民运动休闲和便捷出行配套。

(3) 低成本更新：摒弃大拆大建，往细里说，采用微改造模式，将控改造成本。

3. 施行成效：达成闲置资产活化、民生福祉拉升，城市功能完善三重效益。

4.

滨海启示：新区城市更新应坚持

“微改造、精拉升”，运行层面，优先盘活闲置资产，兼顾民生诉求和城市功能完善，降低更新成本。

四讲

内容收束、革新提炼和实操建议

一，核心内容收束

1. 政策层面：十五五城市更新以存量提质为核心，在实际应用里，滨海新区地方政策明晰全生命周期营运、要素保障和民生优先导向。

2. 打法层面：滨海新区需坚持片区统筹、分类施策，锁住港产城融合，破解产权、资金、营运、民生四大难题。

3. 实例层面：全国典型实例验证了多元融资、专精营运、文脉保护、民生导向的有效性，本土实例提供了微改造、存量盘活的实践心得。

二、革新点提炼

1.

理念革新：从

“大拆大建”转向“微更新，精拉升”，从“项目导向”转向“片区统筹+全生命周期营运”。

2.

模式革新：构筑

“国资主导+社会参与”“产权和经营权分离”“REITs+城市更新基金”的滨海特色模式。

3.

路径革新：炼就

“港产城融合更新”“工业遗产活化+业界升级”“历史街区+文旅融合”三条特色路径。

4. 技艺革新：运用数字孪生，绿色低碳技艺，赋能城市更新项目智慧化、可持续演进。

三，事务启示和实操建议

1. 事务启示

(1) 坚持民生优先，换个角度看，在实际应用里，将居民满意度作为城市更新的核心评价指标。

(2) 强化国资引领，从实践看，发挥国资平台在存量盘活，项目统筹中的主导作用。

(3) 注重模式革新，破解资金和营运瓶颈，达成项目可持续演进。

(4) 立足滨海特色，促成港产城深度融合，实操中，炼就差异化更新标杆。

2. 实操建议

(1) 前期筹备：组建专项事务专班，开展全区域城市体检，构筑项目台账；优先梳理117项目，北塘古镇等等重点盘活资产，换个角度看，编制片区策划方案。

(2) 政策运用：用足容积率奖励，用地手续完善、REITs发行等等政策，降低项目施行成本；拟定滨海新区城市更新资金管控办法，统筹政府和市场化资金。

(3) 模式落地：对历史街区和老旧厂区，推行特许经营模式，落地时，引入专精营运商；对优质业界园区资产，加快REITs包装，形成资金闭环。

(4) 营运拉升：构筑国资城市更新营运平台，执行层面，整合营运资源，在实际应用里，炼就“租金+增值服务”盈利模式。结合滨海文旅特色，培育“向海乐活”等等城市更新品牌。

(5) 隐患防控：构筑产权梳理、资金采用、工程建设、营运管控全流程隐患防控架构；完善居民参与制度，及时化解矛盾纠纷，保障项目平稳推进。

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珀菲特顾问|张劲松老师