课程收益
1. 支援参训者精准把握国内外养老业界演进趋势和核心政策导向，明晰城投公司涉足养老业界的方略价值和机遇；
2. 系统掌握养老业界规划的核心推演、要害维度以及实操办法，结合潍坊本地诉求精进项目规划思路；
3. 拉升养老业界投资项目的研判本领，掌握投资决策要点、隐患管控办法以及产融结合模式；
4. 借鉴国内外经典实例以及潍坊城投现有康养项目心得，为集团养老业界布局和项目落地提供实操指引。
课程大纲
首讲：养老业界演进现况和政策解读
一、国内外养老业界演进态势
1. 全球养老业界演进格局和典型模式
（
1）欧美发达国家养老业界演进特征（以丹麦ATP、挪威GPFG养老架构为例）
（
2）亚洲邻国养老业界革新实践（日本社区嵌入式养老，新加坡“三代同堂”养老社区模式）
2. 中国养老业界演进现况和趋势
（
1）深度老龄化和少子化来由下的业界诉求变革
（
2）智慧养老、医养结合、旅居养老等等新兴模式崛起态势
（
3）城投公司在养老业界中的定位定位和演进机遇
二、养老业界核心政策架构解读
1. 国家层面政策导向和支持措施
（
1）积极化解人口老龄化国家方略下的业界演进要求
（
2）医养结合、智慧养老相关扶持政策拆解
（
3）养老业界用地、融资以及税收优惠政策解读
2. 地方层面政策和潍坊本地规划要求
（
1）山东省养老业界演进规划核心要点
（
2）潍坊市养老服务架构建设相关政策要求
（
3）政策红利在城投公司养老项目中的落地运用路径
三、潍坊城投集团养老业界布局基础和优势
1. 集团现有康养项目（谷德大艺城精品康养中心）进展和心得收束
2. 城投公司在资源整合、土地储备、政策衔接等等方面的核心优势
3. 集团涉足养老业界的方略契合点和演进方向
次讲：养老业界规划核心推演和实操要点
一、养老业界规划的核心维度和底层推演
1. 规划前期调研和诉求拆解
（
1）标的客群定位：本地老年群体诉求特征（生理诉求、心理诉求、服务诉求）
（
2）市场供给拆解：潍坊本地养老机构现况和服务缺口
（
3）差异化定位打法：防止同质化竞争的核心路径
2. 养老项目功能定位和业态规划
（
1）基础养老服务业态规划（生活照料、康复护理、健康管控）
（
2）增值服务业态拓展（信念娱乐、老年教育、旅居养老）
（
3）“养老+”融合业态规划（养老+商业、养老+医疗、养老+文旅）
二，不同类型养老项目规划实操指南
1. 城市核心区康养综合体规划
（
1）功能分区规划：康养中心、老年公寓、配套商业的合理布局
（
2）适老化细节规划要点（硬件设施、无障碍规划、智能监控）
（
3）实例借鉴：潍坊谷德大艺城康养中心规划精进思路
2. 社区嵌入式养老服务中心规划
（
1）选址要则和服务半径规划
（
2）核心服务功能配置（日间照料，助餐助浴、康复理疗）
（
3）和社区现有资源的联动整合方案
3. 旅居康养项目规划要点
（
1）依托潍坊本地文旅资源的业态融合规划
（
2）季节性营运模式规划和客群引流打法
三、养老项目规划中的隐患规避和精进路径
1. 规划阶段常见隐患（定位偏差、功能冗余，政策适配性不足）
2. 基于全生命周期的规划精进思路
3. 潍坊本地资源适配性规划调整打法
三讲：养老业界投资决策和隐患管控
一、养老业界投资核心推演和决策轮廓
1. 投资项目筛选准则和评核维度
（
1）政策适配性评核：契合度和政策红利获取潜力
（
2）市场可行性评核：客群规模、付费本领和诉求匹配度
（
3）财务可行性评核：投资回报率、回收周期和现金流预测
2. 城投公司养老投资的方略优先级排序
（
1）轻重资产模式选项和组合打法
（
2）新建项目和存量资产改造项目的投资决策对比
二、养老业界投资模式和融资革新
1. 主流投资模式拆解和运用
（
1）自主投资营运模式：优势、劣势和适用情境
（
2）携手共建模式：和医疗机构、专精养老营运机构的携手路径
（
3）PPP模式：在公共养老服务项目中的运用要点
2. 融资渠道拓展和产融结合革新
（
1）政策性银行贷款、专项债券的申请和采用
（
2）养老业界基金、REITs等等资本市场抓手运用
（
3）城投公司养老项目融资方案规划要点
三、养老业界投资隐患管控架构构筑
1. 核心隐患识别和评核
（
1）政策隐患：政策调整对项目营运和收益的影响
（
2）营运隐患：服务质量管控、人员短缺、买方离职隐患
（
3）财务隐患：投资超支、收益不及预期、现金流断裂隐患
2. 隐患化解打法和管控措施
（
1）构筑政策跟踪和动态调整制度
（
2）构筑准则化营运服务架构和质量管控流程
（
3）精进财务结构，构筑隐患准备金制度
四讲：养老业界经典实例拆解和潍坊城投实践启示
一、国内养老业界标杆实例拆解
1. 康养综合体类实例：泰康之家·楚园
（
1）项目定位和业态规划亮点
（
2）投资模式和营运管控架构
（
3）对潍坊城投康养综合体项目的借鉴价值
2. 社区嵌入式养老实例：上海陆家嘴“长者照护之家”
（
1）轻资产营运模式和服务准则化建设
（
2）政府和公司协同联动制度
（
3）在潍坊社区养老项目中的落地适配性拆解
3. 城投公司养老项目实例：某省会城市城投康养业界布局
（
1）资源整合和政策利用打法
（
2）项目规划和投资回报平衡路径
（
3）心得教训和规避要点
二、潍坊城投集团养老业界演进路径精进
1. 基于现有项目的升级迭代方向
（
1）谷德大艺城康养中心服务架构完善建议
（
2）存量资产改造为养老项目的可行性拆解
2. 集团养老业界中长期布局规划建议
（
1）“核心项目引领+多点辐射”的网络布局构筑
（
2）“养老+商业+文旅”融合演进的业态革新
（
3）专精化营运队伍建设和外部资源整合打法
三、收束：养老业界规划和投资的核心要害点
1. 政策导向、市场诉求和公司优势的精准匹配
2. 规划先行、分步施行、动态精进的推进要则
3. 隐患可控前提下的产融结合和模式革新
老师简介
Introduction to lecturers
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珀菲特顾问|张劲松老师
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潍坊城投集团相关业务负责人、投资决策人员、项目规划人员以及核心主力员工。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
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