国有经营性资产盘活提效之道——城投集团资产提效精通实操课

一、国有经营性资产盘活的来由和成效（数说集团资产盘活之路）

（一）国有经营性资产盘活的历史演进

1.初步探索阶段（1978-2002年）：清产核资+简单处置

（

1）时代来由：规划经济向市场经济转型期的资产闲置问题

（

2）核心做法：无偿调拨、低价出租、装置报废（附国营纺织厂厂房出租实例）

（

3）阶段局限：标的单一、手段粗放、范围局限于工业资产

2.市场化起步阶段（2003-2012年）：产权交易+资产整合

（

1）时代来由：国资委成立和《公司国有资产法》出台的政策驱动

（

2）核心做法：产权交易所挂牌，同类资产整合（附省属国企写字楼整合实例）

（

3）阶段突破：从工业资产延伸至商业资产，成立专精营运部门

3.提质增效阶段（2013-2020年）：专精营运+模式革新

（

1）时代来由：供给侧改革和消费升级的市场诉求

（

2）核心做法：第三方营运引入、资产证券化（附高速服务区资产证券化实例）

（

3）阶段特征：从“处置变现”转向“价值拉升”，资料驱动营运

4.高质量演进阶段（2021年至今）：智慧营运+绿色转型

（

1）时代来由：“双碳”标的和国企改革三年行动的方略要求

（

2）核心做法：数智化平台搭建、绿色资产盘活（附智慧充电桩布局实例）

（

3）阶段亮点：产融协同，资产盘活和业界培育深度融合

（二）新时代国有资产盘活的成效资料

1.盘活规模：多类型资产周全覆盖

（

1）土地资产：湖南兴湘集团800亩土地盘活实例（亩都税收拉升资料）

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2）房产资产：省级物业营运公司100亿元资产整合实例（出租率、租金增长资料）

（

3）特许经营资产：国有交通集团20亿元收费权证券化实例

2.盘活效益：保值增值标的落地

（

1）收益拉升：写字楼改造后租金从800万增至2300万实例

（

2）资产溢价：央企商业资产28%成交溢价实例

（

3）绿色效益：污水处理厂再生水年增收300万实例

3.社会价值：业界协同带动区域演进

（

1）就业贡献：老旧厂房改造带动1200人就业实例

（

2）商业升级：古城公园盘活带动周边35%营业额增长实例

（

3）业界培育：光伏电站改造带动新能源运维业界实例

（三）国有经营性资产营运的未来趋势

1.市场化深化：社会资本参与与职业经理人制度

2.数智化转型：资产全生命周期智慧管控平台运用

3.绿色化锁住：新能源和环保资产的盘活重点

4.方略化赋能：对接新型城镇化和新兴业界培育

二、国有经营性资产盘活的典型模式

（一）携手开发模式：国资和社会资本的优势互补

1.模式定义：股权携手+专精分工（国资出资源、民资出资金/营运）

2.操作要点：公开招标选携手方、项目公司权责划分

3.典型实例：国有城投集团100亩商业用地城市综合体开发（年分红6000万）

（二）资产重组整合模式：分散资产的规模化营运

1.模式定义：资产划转+专精平台营运（统一品牌、招商、管控）

2.操作要点：资产筛选准则、营运准则拟定

3.典型实例：省属国企23处物业整合（出租率从62%至90%）

（三）资产证券化模式：稳定现金流的流动性变现

1.模式定义：基础资产（收费权/租金）→证券化货品→资本市场融资

2.操作要点：SPV设立、优先级/次级证券规划、资金监管

3.典型实例：国有交通集团200公里高速收费权证券化（募集20亿）

（四）租赁经营模式：闲置资产的持续收益获取

1.模式定义：公开招租+租金动态调整+资产维护责任划分

2.操作要点：租赁价格评核、租赁合同规范

3.典型实例：国有制造公司10栋厂房+200台装置出租（年租金800万）

三，资产盘活提效的

“四步法”执行路径

（一）周全清查：构筑

“三维立体”资产资料库

1.物理属性清查：摸清空间家底

（

1）清查内容：位置、面积、装置状态（附商铺实测面积差异实例）

（

2）清查抓手：无人机航拍、激光测距仪、装置检测仪

2.法律属性清查：排查权利隐患

（

1）清查内容：产权证书，规划用途、消防验收（附商业房产备案补办实例）

（

2）隐患处置：产权补办、抵押解押、权属争议破解

3.经济属性清查：测算收益潜力

（

1）清查内容：历史收益，市场行情、增值潜力（附古城公园收益评级实例）

（

2）资料运用：资产收益四级分类（高收益高潜力至低收益低潜力）

（二）精准评核：多元办法交叉验证

1.主流评核办法适配

（

1）市场法：市场化资产（商铺/写字楼）定价（附市中心商铺评核实例）

（

2）收益法：稳定现金流资产（充电桩/污水厂）估值（附充电桩评核实例）

（

3）成本法：老旧装置/厂房评核（附国营老厂装置评核实例）

（

4）假设开发法：待开发土地估值（附闲置地块评核实例）

2.评核结果验证和动态调整

（

1）多办法比对：差异10%内取均值（附写字楼评核实例）

（

2）动态更新：6个月周期或者政策变动后重评（附地铁规划土地重评实例）

（三）分类施策：一资产一方案

1.优质核心资产：营运升级+价值深挖

（

1）业态精进：购物中心体验式消费引入（附商场客流增长35%实例）

（

2）服务升级：写字楼智慧物业系统（附科技公司入驻率60%实例）

（

3）品牌赋能：文旅资产知名品牌携手（附景区游客增长90%实例）

2.潜力待开发资产：改造赋能+携手开发

（

1）硬件改造：老旧厂房文创园转型（附8万㎡厂房改造实例）

（

2）携手开发：近郊土地股权携手（附100亩商业用地开发实例）

3.低效闲置资产：剥离处置+资源置换

（

1）公开转让：产权交易所挂牌（附偏远商铺31%溢价实例）

（

2）资产置换：低效装置换优质资产（附机床置换数控装置实例）

（

3）债务抵偿：应收账款换优质资产（附商铺抵偿货款实例）

（四）高效执行：全流程管控

1.专项项目组组建

（

1）人员配置：1名负责人+财务/法务/业务/技艺专员（附充电桩项目组实例）

（

2）责任清单：差事、时间节点、考核准则

2.进度可视化管控

（

1）抓手运用：甘特图、项目管控软件

（

2）例会制度：每周进度会+问题破解（附写字楼电梯成本精进实例）

3.成效复盘精进

（

1）阶段性复盘：1/3/6个月成效对比（附商场餐饮业态调整实例）

（

2）心得沉淀：实例库建设

四、资产盘活提效的

“四架构”保障制度

（一）组织架构：三级联动管控

1.集团层面：方略统筹

（

1）机构：资产盘活领导小组（董事长牵头）

（

2）职责：年度规划拟定、重大项目审批（附酒店改造贷款协调实例）

2.子公司层面：方案落地

（

1）机构：资产盘活事务小组（总经理牵头）

（

2）职责：资产清查、方案拟定、项目执行（附写字楼招商实例）

3.项目组层面：细节将控

（

1）组建：临时专精队伍（项目后解散）

（

2）职责：步骤细化、质量督导（附污水处理厂装置更换实例）

（二）制度架构：全流程规范

1.基础管将控度

（

1）《资产清查管控办法》：清查频率、流程、审计验证（附房产面积更正实例）

（

2）《资产评核管控办法》：评核机构选聘、办法选用、结果审核（附商业综合体评核实例）

2.交易营运制度

（

1）《资产交易管控办法》：产权平台交易、竞价规则（附厂房28%溢价实例）

（

2）《资产营运管控办法》：招商准则、租金管控、安全查验（附商场商户清退实例）

3.考核督导制度

（

1）《绩效考核办法》：盘活规模/收益/效率指标（附子公司奖金实例）

（

2）《责任追究办法》：违规情形，处理流程（附商铺底价违规实例）

（三）督导架构：多层级防控

1.内部督导：三道防线

（

1）部门自查：月度自查报告（附商户资质排查实例）

（

2）专精督导：审计/法务/财务专项查验（附充电桩工程回款实例）

（

3）集团督查：半年周全督查+整改回头看

2.外部督导：三方制衡

（

1）第三方机构：年度审计，法律尽调（附新能源证券化尽调实例）

（

2）政府监管：国资部门查验、考核（附年度报告报送实例）

（

3）社会督导：资讯公开、举报制度（附土地用途违规整改实例）

3.全周期督导：事前-事中-事后

（

1）事前：隐患评核会+预案拟定（附商业综合体招商预案实例）

（

2）事中：月度跟踪+隐患调整（附厂房改造建材备用实例）

（

3）事后：成效评核+责任追究（附污水厂运维培训实例）

（四）资讯化架构：全生命周期数字平台

1.核心功能模块

（

1）资产资讯管控：GIS地图+数字档案（附200处资产实时查询实例）

（

2）盘活业务管控：线上清查/评核/交易（附交易周期缩短实例）

（

3）隐患预警：闲置/逾期/价差预警（附租金100%回收率实例）

（

4）资料拆解：收益/成效/趋势拆解（附文创园模式推广实例）

2.技艺支撑和运用成效

（

1）资料安全：加密+访问将控+备份（附3年零泄露实例）

（

2）物联网集成：装置/水质/客流实时监测（附污水厂水质预警实例）

（

3）移动运用：APP清查/巡场/催收（附商铺消防维修实例）

五、多元营销：国有经营性资产的市场开拓打法

（一）数智化营销：线上流量转化

1.私域流量营运

（

1）操作：APP/公司微信/社群（附充电桩用户社群转化实例）

（

2）要点：精准推送（优惠/政策/实例）、用户分层营运

2.短视频和直播营销

（

1）操作：资产实景短视频、情境直播（附古城公园5000万播放实例）

（

2）要点：价值可视化，预约链接挂载

3.线上招商直播

（

1）操作：政策解读+3D展示+公司分享（附新区写字楼1.2万观看实例）

（

2）要点：实时交流、线索即时跟进

（二）情境化营销：价值可感知

1.文旅资产：沉浸式体验情境

（

1）操作：明清市井街/非遗工坊/夜间剧场（附公园停留时间翻倍实例）

（

2）要点：信念赋能、消费情境构筑

2.商业资产：体验+消费情境

（

1）操作：亲子中庭/教育街区/家庭餐饮（附商场客流增长60%实例）

（

2）要点：业态组合、空间规划

（三）政企联动营销：政策势能放大

1.业界政策联动

（

1）操作：资产+业界补贴/英才政策（附数字经济公司入驻实例）

（

2）要点：政策打包，成本降低

2.区域规划联动

（

1）操作：规划红利宣传（地铁/学校），价值白皮书（附近郊土地招商实例）

（

2）要点：长期增值潜力传递

（四）圈层营销：精准触达

1.操作：业界协会/公司联盟闭门会（附文创公司对接会实例）

2.要点：专属政策、已入驻公司证言、高匹配度客群

六、招商谈判：国有经营性资产携手的双赢招数

（一）前置诉求预判：锚定核心诉求

1.公司买方（租赁类）

（

1）诉求：经营稳定+成本可控（附餐饮品牌租期/租金谈判实例）

（

2）尽调：业界特性、成本结构、经营周期

2.携手开发方（股权类）

（

1）诉求：投资回报+隐患可控（附民企开发主导权谈判实例）

（

2）尽调：资金实力、盈利预期、营运本领

（二）利益平衡：转化双赢方案

1.操作：非租金收益交换（活动引流/政策支持）（附非遗商户租金让步实例）

2.要点：防止单一维度博弈、锁住共同利益

（三）弹性让步：守住核心底线

1.操作：核心条款（收益/合规）不让步，具体来看，非核心条款（免租期/装修）灵活（附光伏项目建设周期谈判实例）

2.要点：让步换让步、超额收益分成

（四）合规兜底：明晰权责边界

1.操作：合同条款细化（水质/资金/环保责任）（附再生水供应谈判实例）

2.要点：第三方监管、违约金规划、合规条款前置

七、收束和展望

（一）核心推演：全周期价值最大化（短期变现和长期增值平衡）

（二）要害办法：四步法（执行）

+四架构（保障）+营销谈判（落地）

（三）未来方向：市场化、数智化、绿色化、方略化协同推进

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