国有资产盘活与高效运营专题培训

首讲

国有资产盘活基础：政策要求和核心推演

一、国企资产盘活的政策导向和合规底线

1. 国有资产保值增值核心要求

（

1）资产盘活的政策依据和监管红线

（

2）闲置资产认定准则和处置审批流程

2. 当前国企资产营运常见问题

（

1）商铺、写字楼、车位等等闲置成因拆解

（

2）资产低效营运带来的收益离职和管控隐患

次讲

闲置国有资产价值评核实务（商铺、写字楼、车位）

一、主流价值评核办法实操运用

1. 市场比较法

（

1）可比实例选取、修正因素和定价推演

（

2）商铺、车位，写字楼差异化对比要点

2. 收益法

（

1）租金收益测算、折现率选取和价值评核

（

2）不同业态收益周期和估值模型运用

二、评核实操要点和定价偏差规避

1. 防止低价出租、高估低估的要害将控节点

2. 结合区域市场、地段、业态的综合定价实例

3. 《国有资产价值评核报告》编制规范和核心内容

三讲

资产权属梳理和法律隐患防控

一、权属文件全维度梳理

1. 核心产权资料核查

（

1）不动产权证、规划、竣工验收等等基础文件

（

2）资产历史沿革和产权归属核实

2. 权利限制状态排查

（

1）抵押、查封、担保等等限制资讯核实

（

2）历史租赁、转租、合同纠纷清理

二、盘活进程中法律隐患破解路径

1. 权属不清，手续不全资产的合规盘活路径

2. 历史遗留租赁问题处理和合同规范

3. 资产处置、营运中的国资合规隐患要点

四讲

多元化资产盘活模式和情境匹配

一、主流盘活模式实务运用

1. 租赁模式

（

1）优质写字楼：长期稳定租赁、整租分租组合打法

（

2）准则车位：批量租赁、配套租赁、打包营运方案

2.

租赁

+携手营运模式

（

1）老旧商铺、低效商业：联合招商、业态升级营运

（

2）收益分成、保底+分成等等携手模式规划

3. 轻资产托管模式

（

1）专精机构托管营运的权责和收益分配

（

2）适合托管的资产类型和筛选准则

二、不同资产盘活模式匹配实例

1.

老旧商业体

“租赁+携手营运”成功实例

2. 写字楼整租分租高效营运实例

3. 闲置车位集中盘活和收益拉升实例

五讲

盘活方案撰写和收益测算（满足国企审批）

一、盘活方案核心轮廓和撰写要点

1. 资产现况盘查和问题拆解

2. 盘活思路、施行路径和时间规划

3. 成本预算和资金来源

二、收益测算和隐患防控

1. 年租金、营运收入、成本、净收益测算

2.

收益率核算（不低于

5%实操准则）

3. 隐患点识别和对应防控措施

三、审批要点将控

1. 符合国企内部决策流程的材料规范

2. 方案可行性，合规性、效益性论证要点

第六讲

租户信用管控和资产维护权责划分

一、租户筛选和信用隐患防控

1. 租户信用隐患识别

（

1）公司征信、工商资讯、经营状况查询

（

2）过往租赁记录、履约本领、欠租隐患核实

2. 合同要害条款设置

（

1）租金支付、押金、违约金，解约条款

（

2）防止欠租、转租、空置的约束制度

二、资产维护责任划分

1. 日常维修、小修保养责任和费用承担

2. 大型改造、结构维修、消防升级责任划分

3. 营运期纠纷预防和处理制度

第七讲

资产盘查和结晶落地施行路径

一、闲置资产周全盘查事务办法

1. 台账构筑、分类统计、现况拍照存档

2. 一资产一档案准则化管控

二、盘活标的落地保障

1.

盘活率拉升

30%以上施行步骤

2. 长效营运制度和复盘精进路径

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珀菲特顾问|张劲松老师