课程收益
1.
掌握地产项目拿地、规划、施工、结算全流程成本管控核心办法，能识别要害成本隐患点并拟定管控打法
2.
拆解标杆房企集采、直采模式的底层推演和落地路径，为华发珠海项目供给链降本提供可借鉴方案
3.
借助真实实例拆解，将降本控费办法和华发城市营运业务情境结合，拉升实操运用本领
课程大纲
上午模块：地产项目全流程成本管控（
9:00-12:00
）
（一）拿地阶段：成本测算和隐患前置管控（
9:00-9:45
）
1.
核心内容：
◦
珠海区域拿地成本构成特殊性：土地价款，契税、拆迁补偿、配建要求等等本地化成本拆解
◦
动态成本测算模型：基于
“
土地成本
+
建造成本
+
期间费用
+
税费
”
的全周期测算推演，重点解说珠海地价波动下的
“
成本反推定价法
”
（例：借助标的售价倒算土地获取上限）
◦
隐患管控：拿地前
“3
大必查项
”
（规划条件限制，地质勘察隐患、周边配套落地周期），防止后期成本超支
1.
实例拆解：
◦
华发珠海某旧改项目拿地实例：因未提前核查地下管线迁改成本，运行层面，导致后期额外增加
180
万元支出，复盘管控精进方案
◦
标杆房企（如万科）珠海拿地测算实例：借助
“
成本敏感性拆解
”
（容积率、绿化率调整对成本的影响），将拿地成本误差将控在
5%
以内
（二）规划阶段：成本精进核心抓手（
10:00-10:45
）
1.
核心内容：
◦
限额规划落地办法：按照
“
建筑、结构、机电、精装
”
分专精拟定限额指标（例：珠海地区高层住宅结构成本限额
380-420
元
/
㎡）
◦
规划精进
3
大要害方向：
▪
户型精进：减少异形空间（如转角飘窗、不规则阳台），换个角度看，降低施工损耗（实测可节省
2%-3%
建造成本）
▪
材料选型：优先选用珠海本地产能充足的建材（如中山水泥，江门铝材），减少运输成本
▪
技艺方案精进：地下车库采用
“
无梁楼盖
” vs “
普通梁板
”
成本对比，就一线经验说，珠海软土地基处理方案性价比拆解
2.
实例拆解：
◦
中海珠海某项目规划精进实例：借助将外立面干挂石材改为仿石涂料，落地时，单项目节省成本
620
万元，同时满足美观和耐久性要求
◦
华发过往项目规划复盘：某项目因机电管线排布不合理导致后期吊顶抬高，实操中，增加精装成本
120
元
/
㎡，提出
“
规划阶段管线综合评审制度
”
（三）施工阶段：进程成本动态管控（
10:45-11:30
）
1.
核心内容：
◦
签证变更管控：
“
事前审批
+
事中跟踪
+
事后复盘
”
流程，从实践看，珠海项目常见签证类型（如基坑支护调整、主材价格波动）的审批准则和成本核算办法
◦
材料损耗管控：基于珠海施工季节特点（雨季，台风季）的材料存储方案，减少钢筋锈蚀、水泥受潮等等损耗（标的将损耗率从
3%
降至
1.5%
以内）
◦
进度和成本联动：防止
“
工期延误
→
人工窝工
→
成本超支
”
恶性循环，就一线经验说，执行层面，珠海项目赶工成本测算模型（例：夜间施工增加费，交叉作业协调费）
3.
实例拆解：
◦
保利珠海某项目施工管控实例：借助构筑
“
签证变更台账
”
，实操中，实时跟踪每笔变更成本占比，将项目总变更成本将控在合同额的
2.8%
（业界平均
4%-5%
）
◦
华发珠海某项目材料管控实例：雨季钢筋存储不当导致损耗率达
4.2%
，落地时，借助搭建防雨存储棚
+
分批次进场，换个角度看，后续项目损耗率降至
1.3%
（四）结算阶段：争议化解和成本复盘（
11:30-12:00
）
1.
核心内容：
◦
结算争议常见类型：珠海项目中
“
清单漏项，主材认价差异、工期索赔
”
的破解路径，引用《珠海建设工程结算管控办法》相关条款
◦
成本复盘办法：按照
“
标的成本
vs
实际成本
”
分科目对比，运行层面，识别超支
/
节约原因（例：建造成本超支是否因规划变更、材料价格上涨）
◦
复盘结晶运用：将珠海项目复盘结论转化为
“
成本资料库
”
，为后续项目标的成本拟定提供资料支撑
4.
实例拆解：
◦
华发珠海某项目结算争议实例：因清单中未明晰外墙保温层厚度，施工后和审计单位产生
120
万元造价争议，最终借助补充签证
+
市场询价化解
◦
招商蛇口珠海项目复盘实例：将结算资料拆解为
“
珠海区域单方造价指标
”
（如高层住宅精装成本
2200-2500
元
/
㎡），换个角度看，用于后续拿地测算
四、下午模块：标杆公司集采，直采模式考察研习（
14:00-17:00
）
（一）集采，执行层面，直采模式基础认知（
14:00-14:45
）
1.
核心内容：
◦
概念和区别：集采（多项目联合采购，具体来看，在实际应用里，运行层面，适合通用建材如水泥、钢筋）、直采（房企直接对接厂商，实操中，适合定制化材料如精装石材，特种门窗）的适用情境和核心优势
◦
珠海区域供给链特点：本地建材厂商资源分布（如混凝土搅拌站，铝型材厂）、区域集采政策支持（珠海住建局
“
建材集采平台
”
运用说明）
◦
集采
/
直采降本推演：借助
“
规模议价、减少中间环节，落地时，就一线经验说，准则化采购
”
降低成本（业界资料：集采可降低采购成本
8%-15%
，在实际应用里，直采可降低
10%-20%
）
5.
实例拆解：
◦
碧桂园全国集采模式：借助
“
区域集采中心
+
总部集采平台
”
，在实际应用里，珠海项目水泥采购成本较散采降低
9.2%
，往细里说，落地时，往细里说，供货周期缩短
3
天
（二）标杆公司集采模式深度拆解（
14:45-15:30
）
1.
核心内容：
◦
万科
“
方略集采
”
模式：
▪
供应商筛选准则：
“
资质
+
产能
+
质量
+
服务
”
四维评核，珠海区域供应商需满足
“30
公里内配送本领
”“
年产能
≥50
万㎡建材供应
”
▪
议价制度：
“
年度轮廓协议
+
季度调价
”
，绑定核心供应商（如华润水泥），换个角度看，就一线经验说，就一线经验说，锁定珠海区域半年内建材价格
▪
质量管控：构筑
“
供应商黑名单
”
，实操中，对珠海项目中出现
2
次质量问题的厂商终止携手
◦
龙湖
“
区域集采
”
模式：针对珠海等等华南区域气候特点，在实际应用里，定制
“
防雨建材集采包
”
（如防水卷材、外墙涂料），达成
“
采购
+
施工
”
一体化服务
6.
实例拆解：
◦
万科珠海某项目集采实例：借助方略集采，实操中，执行层面，将铝合金门窗采购成本从
680
元
/
㎡降至
610
元
/
㎡，执行层面，落地时，运行层面，单项目节省成本
350
万元，在实际应用里，具体来看，同时减少
3
家中间经销商环节
◦
龙湖珠海集采复盘：
“
防雨建材集采包
”
使项目防水工程返工率从
8%
降至
1.5%
，换个角度看，换个角度看，执行层面，往细里说，间接节省返工成本
80
万元
（三）标杆公司直采模式实践路径（
15:45-16:30
）
1.
核心内容：
◦
中海
“
直采
+
定制
”
模式：
▪
直采品类选项：针对珠海高端项目（如华发琴澳新城类项目）的精装石材，定制橱柜，具体来看，换个角度看，直接对接福建石材厂，广东橱柜厂商
▪
直采流程：
“
诉求提报
→
厂商考察
→
样品确认
→
生产跟踪
→
验收交付
”
全流程管控，换个角度看，珠海项目设置
“
厂商驻场代表
”
，运行层面，在实际应用里，具体来看，运行层面，实时破解生产问题
◦
保利
“
直采
+
供给链金融
”
模式：为珠海直采供应商提供
“
预付款融资
”
，从实践看，换取更优惠采购价格（例：某瓷砖厂商因获得
500
万预付款，换个角度看，将供货价降低
6%
）
7.
实例拆解：
◦
中海珠海某高端项目直采实例：直采福建大理石用于大堂装修，对比借助经销商采购，成本降低
18%
，往细里说，执行层面，就一线经验说，并且供货周期从
45
天缩短至
25
天
◦
保利珠海直采实例：借助
“
供给链金融
+
直采
”
组合，从实践看，执行层面，将精装项目木地板采购成本从
280
元
/
㎡降至
260
元
/
㎡，在实际应用里，换个角度看，全年珠海区域项目节省采购成本约
600
万元
（四）华发珠海项目集采，直采模式精进建议（
16:30-17:00
）
1.
核心内容：
◦
华发现有供给链痛点拆解：基于华发珠海项目过往采购资料，在实际应用里，执行层面，识别
“
小批量采购成本高、供应商分散，质量准则不统一
”
等等问题
◦
集采模式落地建议：优先将珠海项目
“
通用建材
”
（水泥，就一线经验说，钢筋，防水卷材）纳入区域集采，就一线经验说，联合华发珠海周边项目（如中山，就一线经验说，江门）扩大采购规模，就一线经验说，拉升议价本领
◦
直采模式试点方向：针对华发珠海高端住宅，商业项目的
“
定制化材料
”
（如特色外立面材料、精装五金），就一线经验说，筛选
2-3
家本地头部厂商开展直采试点，具体来看，往细里说，往细里说，从实践看，构筑
“
直采成本测算模型
”
8.
实例对标：
◦
对比万科珠海集采规模和华发差异，落地时，提出
“
华发珠海集采平台搭建时间表
”
（
3
个月内完成供应商摸排，换个角度看，
6
个月内签订首批集采协议）
◦
参考中海直采质量管将控度，规划华发珠海直采项目
“
厂商考察评分表
”
（含产能、质量检测装置、售后响应速度等等
10
项指标）
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珀菲特顾问|张劲松老师
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管人者。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
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课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。