兰州新区保租房与公租房日常运营管理专项培训

首讲

保租房和公租房营运管控基础认知（贴合兰州新区城投集团业务实际）

一、核心定义和营运边界

1.  保租房和公租房的核心区别（结合兰州新区保障对象、租金准则、房源属性）

（

1）保障对象差异：公租房锁住城镇中等偏下收入住房困难家庭，新就业无房职工和稳定就业外来务工人员。保租房重点面向新市民、青年人等等群体，兼顾集团营运的市场化适配性；

（

2）租金和营运模式差异：公租房租金按照略低于同地段市场租金准则核定，保租房租金遵循“保本微利”要则，结合集团成本回收诉求合理定价，都符合国家以及地方相关管控要求；

（

3）营运责任界定：明晰集团在房源管控、保障落实，日常运维中的核心职责，衔接兰州新区城乡演进局相关管控要求。

2.  兰州新区城投集团营运管控核心职责

（

1）房源统筹管控（含存量房源盘活、日常管控）；

（

2）租赁全流程管控（申请，审核、签约、履约）；

（

3）房屋修缮维护（含日常检修，应急处置）；

（

4）到期收房和房源再利用；

（

5）对接银川、西安等等周边城市城建局，借鉴先进管控心得并落地适配。

二、营运管控核心依据

1.  国家层面核心政策（《公共租赁住房管控办法》等等）；

2.  甘肃省以及兰州新区本地政策要求（贴合新区公租房续租服务、线上办理等等现有模式）；

3.  集团内部营运管控规范（衔接房源、租赁、修缮等等岗位事务职责）。

次讲

保租房和公租房租赁全流程管控（含周边城市心得借鉴）

一、租赁前期准备（房源和保障对象对接）

1.  房源核查和准则化管控

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1）房源现况核查：房屋质量、配套设施（水、电、气、家具等等）、安全隐患排查，构筑集团专属房源台账；

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2）房源准则化配置：结合兰州新区保障对象诉求，参考银川“安居启航”规划配套准则，精进房源基础配置，兼顾实用性和经济性。

2.  保障对象审核规范

（

1）审核流程：借鉴兰州新区公租房线上审核模式，结合银川跨部门资料共享心得，精进申请、初审、复核、公示全流程，达成“资料跑路替代群众跑腿”；

（

2）审核重点：收入、住房、就业等等核心资讯核查，借鉴银川“资格自评+智能预审”功能思路，拉升审核效率，杜绝违规申请。

（

3）常见问题处置：虚假申请、材料不全等等问题的迅速处置流程，参考银川“及时解答-疑难会商-整理汇编”闭环制度。

二、租赁签约和履约管控

1.  准则化租赁合同签订

（

1）合同核心条款：明晰租金支付、租赁期限、双方权责、违约处置、房屋修缮责任划分等等，参考《公共租赁住房租赁合同示范文本》以及西安、银川本地规范；

（

2）签约流程规范：线上线下结合，执行层面，借鉴兰州新区公租房线上办理心得，简化流程，同时做好条款解读，规避集团营运法律隐患。

2.  租赁期履约管控

（

1）租金收缴管控：定期收缴、逾期催收流程，借鉴银川公租房租金线上缴交模式，达成账单自动生成、线上缴费，拉升收缴效率。

（

2）租赁行为管控：禁止转租、转借、闲置、擅自装修等等违规行为，参考包头市“人脸识别+身份证核验”门禁监管心得，结合兰州新区实际精进管控手段；

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3）动态监管：构筑承租对象资讯动态更新制度，借鉴银川“无感年审”模式，借助跨部门资料比对，及时掌握保障对象资格变化，换个角度看，做好后续调整。

三、周边城市典型实例借鉴（重点）

1.  银川市租赁管控模式借鉴

（

1）实例核心：银川市住建局“三线联动”服务架构在租赁管控中的运用，落地时，“住房保障+定制”服务包适配不同群体，执行层面，如为新就业大学生定制“安居启航”规划，达成受理，审核、选房全流程线上操作；

（

2）可借鉴要点：跨14个部门资料共享制度、“公租房APP”云端服务平台运用，精进集团租赁审核、租金收缴、资讯查询等等服务，贴合兰州新区线上服务升级诉求；“移动解说站”模式可用于集团政策宣讲，破解群众政策领会堵点。

（

3）适配调整：结合兰州新区城投集团房源规模，保障对象结构，简化流程、锁住核心环节，防止过度复杂，重点落地资料共享和线上服务精进。

2.  西安市租赁管控模式借鉴

（

1）实例核心：西安市存量房源盘活和租赁结构精进，将公租房房源调整为保租房房源管控，扩大保障覆盖面。TOD模式保租房项目（如5号线浐灞雁鸣湖站项目）职住一体布局。

（

2）可借鉴要点：存量房源结构精进思路，助力集团盘活现有房源，拉升利用率；智慧社区管控平台运用，达成用户、设施装置、员工管控等等“六大在线”，拉升集团营运管控效能；

（

3）适配调整：结合兰州新区业界布局，在业界园区周边房源租赁管控中借鉴职住一体理念，精进房源配套和租赁服务。

三讲

保租房和公租房日常修缮管控（实操重点

+实例借鉴）

一、修缮管控核心要则和责任划分

1.  核心要则：及时高效、经济实用、安全合规，兼顾保障对象居住体验和集团成本将控，符合《公共租赁住房管控办法》中维修养护相关要求。

2.  责任划分（明晰边界，规避纠纷）

（

1）集团责任：房屋主体结构，公共部位（楼道、电梯、公共设施），基础配套设施（供水、供电、供气主管道）的日常检修和维修。

（

2）承租对象责任：室内自用设施（家电，家具、自用管线）的日常维护和损坏修复，违规采用造成的修缮损失承担。

二、修缮全流程实操管控

1.  修缮诉求上报和受理

（

1）上报渠道：构筑线上（APP、微信）+线下（电话、实地）双渠道，借鉴银川、兰州新区线上服务模式，简化上报流程，明晰上报时限；

（

2）受理登记：明晰专人负责，记录修缮诉求、地点、紧急程度，构筑修缮台账，实行闭环管控。

2.  修缮分类和处置流程

（

1）日常检修：定期对房源开展周全排查（每月/每季度），运行层面，重点排查安全隐患，提前处置轻微损坏，落地时，借鉴福建公租房常态化入户走访排查心得；

（

2）应急修缮：水、电、气故障、房屋渗漏等等紧急情况，明晰处置时限（如2小时内响应），处置流程，组建应急修缮队伍。

（

3）常规修缮：非紧急类损坏，就一线经验说，合理安排修缮时间、施工队伍，将控修缮成本，做好施工期间的住户安置协调。

3.  修缮质量和成本管控

（

1）质量管控：明晰修缮准则，验收流程，留存修缮记录（文字、图片），防止重复修缮；

（

2）成本管控：构筑修缮物料采购、施工报价规范，借鉴西安保租房绿色低碳修缮心得，推广节能、耐用材料，降低长期营运成本。

三、周边城市典型实例借鉴（重点）

1.  银川市修缮管控模式借鉴

（

1）实例核心：银川市将修缮管控融入“保障先锋 温暖服务365”品牌建设，结合智慧管控平台，达成修缮诉求线上上报，进度实时查询，结果满意度评价；

（

2）可借鉴要点：修缮闭环管将控度、线上服务渠道精进、满意度评价架构，运用于集团修缮管控，拉升响应效率和服务质量；结合资料共享，提前预判修缮诉求，落地时，达成主动检修。

（

3）适配调整：结合集团修缮队伍配置、房源分布，精进应急修缮响应制度，重点落地线上上报和进度查询功能。

2.  西安市修缮管控模式借鉴

（

1）实例核心：西安市保租房建设营运中，推广装配式建筑、管线分离、外墙保温一体化等等技艺，从源头减少修缮诉求；智慧社区管控平台达成修缮设施装置在线监控，实操中，提前预警故障；

（

2）可借鉴要点：源头控损思路，往细里说，在集团存量房源改造，新增房源配置中选用耐用、易维护的材料和设施；智慧化监控手段，往细里说，对老旧房源重点设施开展在线监测，降低修缮频次和成本。

（

3）适配调整：结合兰州新区房源新旧程度，优先对老旧房源施行重点设施监控改造，渐次推广源头控损措施。

3.  常见修缮问题处置实例（补充）

（

1）实例1：公租房室内水管爆裂应急修缮（借鉴银川应急处置流程）；

（

2）实例2：保租房公共区域墙面脱落常规修缮（成本将控和质量管控）；

（

3）实例3：承租对象违规采用造成房屋损坏的修缮责任认定和处置（参考西安、银川相关规范）。

四讲

保租房和公租房到期收房管控（难点破解

+实例借鉴）

一、收房前期准备事务

1.  到期提醒和交流告知

（

1）提醒时限：租赁到期前1个月，借助短信、电话、线上平台等等方式提醒承租对象，明晰收房时间、流程以及相关要求；

（

2）交流确认：弄懂承租对象续租意愿或者退租规划，运行层面，续租的按照兰州新区公租房续租政策以及集团规范办理，退租的明晰搬迁时限。

2.  收房前期核查

（

1）租赁履约核查：核查租金缴纳，违规行为等等情况，确认是否存在违约；

（

2）房屋现况预判：结合租赁期内修缮记录，换个角度看，预判房屋可能存在的损坏、设施缺失等等问题，提前做好核查准备。

二、到期收房全流程实操

1.  实地核查和交接

（

1）核查内容：房屋主体结构、室内设施、配套装置、卫生状况，从实践看，对照房源初始台账逐一核对。

（

2）问题处置：发现房屋损坏、设施缺失的，明晰责任主体（承租对象或者集团），落地时，协商修复或者赔偿事宜，从实践看，留存核查记录和实地照片。

（

3）交接手续：签订收房确认书，收回房屋钥匙、门禁卡等等，注销租赁相关登记资讯。

2.  收房后房源处置

（

1）迅速修缮：对收房后房屋存在的轻微损坏开展及时修缮，从实践看，在实际应用里，恢复房源适配状态；

（

2）清洁消杀：确保房源卫生达标，执行层面，符合再次出租条件。

（

3）房源再利用：及时纳入待租房源库，结合兰州新区保障诉求以及集团营运规划，启动新一轮租赁流程，借鉴西安存量房源盘活心得，拉升房源利用率。

三、收房难点破解（重点）

1.  常见难点以及处置办法

（

1）承租对象逾期搬迁：协商交流、下发催告函，依法依规处置，借鉴包头市违规行为处置规范，明晰逾期责任。

（

2）承租对象拒绝配合核查，拒绝承担损坏赔偿：明晰法律依据，做好证据留存，联动相关部门处置。

（

3）房屋严重损坏、修复成本过高：评核房源修复价值，结合集团营运规划，选项修复后出租或者精进房源用途。

2.  周边城市典型实例借鉴（重点）

（

1）银川市收房管控模式借鉴：银川市依托动态监管制度，提前掌握承租对象退租意愿，执行层面，结合“无感年审”结果，对不符合续租条件的承租对象提前做好交流带出，减少收房阻力；收房后迅速完成房源修缮、消杀，纳入线上房源库，达成迅速再出租；

（

2）西安市收房管控模式借鉴：西安市构筑收房和房源再利用联动制度，收房核查同步明晰修缮诉求，统筹安排施工队伍，具体来看，缩短房源空置周期；对逾期搬迁，违规占用房源的情况，构筑部门协同处置制度，具体来看，依法高效处置；

（

3）适配调整：结合兰州新区城投集团实际，构筑收房催告、证据留存、协同处置流程，联动兰州新区城乡演进局，精进收房效率；借鉴银川、西安迅速处置心得，减少房源空置损失。

五讲

保租房和公租房营运管控精进（结合集团实际

+周边城市心得落地）

一、兰州新区城投集团营运管控现存问题梳理（贴合业务实际）

1.  租赁管控：审核效率、租金收缴、动态监管等等环节可能存在的精进空间；

2.  修缮管控：响应时限、成本将控、质量管控等等环节的拉升方向；

3.  收房管控：难点处置、房源再利用效率等等方面的改进点；

4.  智慧化管控：结合兰州新区线上服务基础，借鉴周边城市心得，拉升营运智能化水平。

二，周边城市心得落地路径（重点银川，西安）

1.  租赁管控精进：落地跨部门资料共享，线上全流程办理，就一线经验说，借鉴银川“资格自评+智能预审”、西安智慧社区管控平台相关功能，落地时，简化审核流程，拉升服务效率。

2.  修缮管控精进：构筑闭环管将控度，在实际应用里，精进线上上报渠道，落地时，借鉴西安源头控损、银川主动检修思路，降低修缮成本，拉升响应效率。

3.  收房管控精进：构筑提前交流、难点协同处置制度，借鉴银川，西安房源迅速再利用心得，具体来看，缩短空置周期。

4.  队伍建设：借鉴银川“全能型”住房保障服务专员培育模式，拉升集团相关岗位事务人员专精素养，适配精细化营运诉求。

三、集团营运管控规范化建议

1.  完善台账管控：构筑房源、租赁、修缮、收房全流程台账，达成资讯化管控，借鉴福建公租房资讯化管控心得；

2.  明晰岗位权责：细化租赁、修缮、收房等等岗位事务职责，防止推诿扯皮；

3.  构筑考核制度：将服务效率、质量管控、成本将控等等纳入岗位考核，拉升事务效能；

4.  常态化心得借鉴：构筑和银川、西安等等周边城市城建局的交流制度，及时吸纳最新营运管控心得，适配兰州新区住房保障事务演进诉求。

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