课程收益
1.
掌握园区招商营运通用推演、全流程管控要点，明晰
“
十五五
”
新形势下物流，文旅园区招商的核心挑战、机遇和趋势；
2.
掌握物流、文旅类园区招商核心推演、要害流程以及青岛本地业界适配要点，明晰招商方向；
3.
能精准拆解青岛本地以及国内同类园区招商典型实例，提炼可复制、可落地的实操心得；
4.
结合青岛区位、政策、业界优势，拉升物流、文旅类项目挖掘、对接以及洽谈的实操本领；
5.
规避招商进程中的常见误区，精进招商思路，助力青岛园区达成物流、文旅业界集聚。
课程大纲
首讲
园区招商营运以及
“
十五五
”
新形势下的挑战、机遇和趋势
一、园区招商营运通用核心认知
1.
园区招商营运的本质和核心推演
（
1
）从
“
空间提供商
”
到
“
业界营运商
”
的定位转型核心
（
2
）
“
全生命周期服务
”
的招商营运闭环（招引
—
落地
—
培育
—
提质
—
续约）
2.
园区招商营运核心轮廓和要害模块
（
1
）核心模块：定位规划、业界生态构筑、招商执行、营运服务、考核评核
（
2
）通用流程：前期筹备
—
项目挖掘
—
方案规划
—
对接洽谈
—
落地保障
—
营运赋能
二、园区招商营运通用实操要点
1.
园区精准定位和业界规划
（
1
）定位核心：结合区域资源禀赋，具体来看，确定
1—3
个主导业界，规避同质化
（
2
）业界规划：绘制业界链图谱，明晰
“
补链、强链、延链
”
招商重点
2.
招商营运核心抓手和办法
（
1
）招商模式：以商招商、业界链招商、基金招商、情境招商的通用适配情境
（
2
）营运赋能：基础配套完善、政策精准落地、数智化服务平台搭建的核心要点
3.
园区招商营运考核核心指标
（
1
）量化指标：签约额，落地率、投资强度、土地产出率、公司留存率
（
2
）质效指标：业界集聚度、革新密度、税收贡献、就业带动效应
三，
“
十五五
”
新形势下园区招商的核心挑战
1.
演进范式转型挑战
（
1
）传统
“
土地财政
+
政策优惠
”
模式失效，实操中，税返型招商政策被严格清理
（
2
）全国园区空置率高企，实操中，同质化竞争加剧，招商内卷化突出
2.
业界和生态重构挑战
（
1
）公司诉求从
“
成本导向
”
转向
“
价值导向
”
，对业界协同、情境资源要求拉升
（
2
）资料孤岛、配套脱节，难以满足公司全链条演进诉求
3.
空间和治理升级挑战
（
1
）传统园区功能单一，
“
生产，生活、生态
”
融合不足，英才勾住力弱
（
2
）审批流程繁琐，市场化营运制度不健全，招商效率有待拉升
四，
“
十五五
”
新形势下园区招商的核心机遇
1.
国家方略和政策红利机遇
（
1
）
RCEP
深化，黄河流域生态保护和高质量演进等等方略叠加，在实际应用里，助力青岛开放型园区招商
（
2
）制造业外资准入
“
清零
”
，鼓励目录扩容，为外资项目引进拓宽空间
2.
业界升级和模式革新机遇
（
1
）物流业界向
“
跨境化、冷链化、数智化
”
升级，文旅业界向
“IP
化，体验化、融合化
”
转型
（
2
）
“
基金
+
基地
”“
链主
+
基金
”“REITs+
营运
”
等等新模式，破解资金和招商联动难题
3.
区域协同和情境开放机遇
（
1
）青岛作为区域交通枢纽，承接长三角、京津冀业界转移，物流、文旅招商空间广阔
（
2
）城市更新、情境开放政策，具体来看，为
“
情境对价
”
招商提供核心筹码
五，
“
十五五
”
新形势下园区招商的演进趋势
1.
招商推演：从
“
价格战
”
到
“
价值战
”
，实操中，锁住
“
资本
+
情境
”
双赋能
（
1
）
“
租金
+
股权投资
”
复合收益模式成为主流，深度绑定公司演进
（
2
）
“
情境对价
”
成为核心手段，以市场订单，首台套运用机会勾住公司
2.
业界布局：从
“
大而全
”
到
“
小而美
”
，特色化、集约化演进
（
1
）锁住细分赛道，实操中，炼就
“
世界级业界地标
”
，物流、文旅园区强化细分领域集聚
（
2
）
“
工业上楼
”“
存量精进
”
成为空间利用新方向，拉升土地利用效率
3.
营运模式：从
“
重招引
”
到
“
招培并举
”
，构筑
“
平台营运
+
实业投资
”
双轮驱动
（
1
）园区介入实业，深耕主导业界配套，补链强链，换个角度看，形成增长第二曲线
（
2
）
“
小管委会
+
大营运公司
”
模式普及，拉升招商和营运效率
4.
数智化转型：招商全流程数智化，达成精准匹配和高效转化
（
1
）海量资料拆解业界缺口，匹配标的公司，缩短招商周期
（
2
）智慧园区平台搭建，达成公司服务，园区管控、资料协同一体化
六，
“
十五五
”
趋势下青岛园区招商的适配方向
1.
依托港口，机场、铁路枢纽优势，锁住跨境物流、冷链物流，炼就物流业界特色标杆
2.
深挖山海、非遗、港口信念，强化文旅
IP
炼就，促成
“
交通
+
文旅
”“
业界
+
文旅
”
融合招商
3.
革新
“
基金
+
情境
+
业界链
”
招商模式，联动青岛本地政策和资源，构筑物流、文旅业界生态
次讲
物流类园区招商核心实操和实例剖析
一、物流类园区招商核心认知
1.
物流类园区核心分类以及招商侧重点
（
1
）综合物流园区，保税物流园区、跨境电商物流园区，冷链物流园区的核心定位差异
（
2
）青岛区位优势下，执行层面，物流园区招商的核心发力点（海、陆，空、铁、邮立体交通适配）
2.
物流类园区招商核心痛点和破解方向
（
1
）同质化竞争、项目匹配度低、配套不完善等等核心痛点
（
2
）结合青岛业界诉求，锁住
“
降本增效、生态集聚
”
的破解思路
二、物流类园区招商要害流程和实操要点
1.
项目挖掘和筛选
（
1
）标的公司画像：物流龙头公司、跨境电商物流公司、供给链配套公司等分类准则
（
2
）青岛本地以及周边标的公司资源挖掘渠道（业界协会、以商招商、业界链联动）
2.
招商方案规划和政策适配
（
1
）基础配套方案：仓储、运输、清关等等核心配套的精进规划
（
2
）政策适配：青岛本地物流业界扶持政策、保税监管政策的精准运用
3.
项目对接和洽谈核心招数
（
1
）公司核心诉求挖掘（成本将控、效率拉升、政策支持）
（
2
）洽谈重点：配套承诺、政策解读、隐患规避的核心要点
三、青岛以及国内物流园区招商典型实例剖析
1.
成功实例：青岛西海岸保税物流中心招商实践
（
1
）实例来由：园区定位、区位优势以及
“
一园六中心、一区多功能
”
业界格局构筑
（
2
）招商打法：精准定位跨境电商物流，搭建海、陆、空立体交通架构，首创
“
一仓发全网
”
等等模式
（
3
）实例启示：依托国家方略（
RCEP
、黄河流域协同）、数智化赋能、一站式服务的招商核心推演，以及唯品会、菜鸟等等龙头公司的集聚心得
2.
参考实例：国内标杆物流园区招商心得借鉴
（
1
）实例核心：长三角某综合物流园区
“
业界链图谱招商
”
模式（缺啥补啥，锁住配套公司集聚）
（
2
）可复制要点：精准绘制业界链图谱、联动上下游公司、精进配套服务的实操办法
3.
反面实例：某物流园区招商失败复盘
（
1
）失败核心：定位模糊，同质化竞争、配套脱节，政策兑现不到位
（
2
）规避要点：青岛物流园区招商中，落地时，需强化定位差异化、配套精细化，政策落地性
四、青岛物流园区招商精进方向
1.
结合青岛港口、机场优势，锁住跨境物流、冷链物流等等特色领域
2.
强化数智化赋能，借鉴西海岸保税物流中心心得，打通全链路服务
3.
联动黄河流域跨境电商业界联盟，拓展招商资源，炼就业界集群
三讲
文旅类园区招商核心实操和实例剖析
一、文旅类园区招商核心认知
1.
文旅类园区核心分类以及招商侧重点
（
1
）信念创意园区、文旅综合体、特色文旅街区，文旅康养园区的定位差异
（
2
）青岛文旅资源优势（山海资源、非遗信念、交通枢纽）和招商适配性
2.
文旅类园区招商核心痛点和破解方向
（
1
）客流不稳定、业态同质化、投资回报周期长，营运难度大等等痛点
（
2
）锁住
“IP
炼就、业态融合，客流转化
”
的青岛文旅招商破解思路
二、文旅类园区招商要害流程和实操要点
1.
项目定位和
IP
炼就
（
1
）结合青岛山海资源、非遗信念，炼就差异化文旅
IP
（如《山海经》主题，海洋信念主题）
（
2
）
IP
赋能招商：以
IP
为核心，实操中，规划
“
食、游、购、娱、演、商
”
多元业态
2.
标的公司筛选和业态规划
（
1
）标的公司画像：文旅营运公司、文创公司、特色餐饮、演艺机构、亲子游乐公司等等
（
2
）业态规划要点：防止同质化，达成
“
白天
+
夜晚
”
全时段营运，执行层面，覆盖全客群
3.
招商方案和政策支持
（
1
）基础配套：交通衔接，游客服务中心、停车设施等等精进规划
（
2
）政策适配：青岛文旅业界扶持政策、租金优惠、宣发赋能等等政策的精准运用
三，青岛以及国内文旅园区招商典型实例剖析
1.
成功实例：青岛山海间不夜城
+
红岛站双
IP
招商实践
（
1
）实例来由：
320
亩版图、
15
亿投资，实操中，依托《山海经》主题
IP
和红岛站交通枢纽优势
（
2
）招商打法：双
IP
联动、业态多元化布局、国企营运保障、宣发赋能（年曝光超亿次）
（
3
）实例启示：文旅招商需注重
IP
炼就、客流保障（交通枢纽
+
景区联动）、业态融合，以及
“
政企协同
”
的营运模式
2.
参考实例：国内标杆文旅园区招商心得借鉴
（
1
）实例核心：珠三角某文创园
“
细分龙头招商
”
模式（锁住
IP
衍生品规划公司，落地时，带动上下游集聚）
（
2
）可复制要点：避开
“
大而全
”
误区，锁住细分领域龙头，在实际应用里，以定制化服务打动公司
3.
反面实例：某文旅园区招商失败复盘
（
1
）失败核心：
IP
定位模糊，业态单一、缺乏客流导入渠道，营运服务脱节
（
2
）规避要点：青岛文旅招商需强化
IP
差异化，业态多元化，联动交通枢纽和周边文旅资源，做好营运赋能
四、青岛文旅园区招商精进方向
1.
深挖青岛山海、非遗、港口信念，炼就特色文旅
IP
，防止同质化竞争
2.
联动红岛站、胶东国际机场等等交通枢纽，达成
“
交通
+
文旅
”
招商联动，承接千万客流
3.
强化营运赋能，借鉴山海间不夜城心得，借助主题活动，宣发矩阵拉升园区影响力
四讲
物流、文旅类园区招商共性要点和青岛实践结合
一，两类园区招商共性核心
1.
精准定位：结合青岛区位、业界、资源优势，明晰园区核心定位，运行层面，防止同质化
2.
生态构筑：以平台思路搭建业界生态圈，落地时，达成公司集聚、资源联动
3.
服务为王：完善基础配套，运行层面，提供一站式服务，拉升公司落地意愿和续约率
4.
隐患防控：规避招商中的政策隐患，项目隐患、携手隐患，往细里说，规范招商流程
二，青岛园区招商政策精准运用
1.
青岛市级招商扶持政策（物流，文旅类专项补贴、税收优惠）解读
2.
园区层面招商政策精进：结合公司诉求，落地时，拟定差异化租金、补贴、服务政策
三，招商实操误区收束和规避
1.
共性误区：定位模糊、广撒网招商，重引进轻培育、配套脱节
2.
针对性规避：结合青岛物流、文旅业界特点，强化精准招商、服务闭环、营运赋能
四、青岛园区招商核心收束
1.
物流类园区：依托立体交通和政策优势，锁住跨境、冷链等等特色领域，炼就高效物流生态圈
2.
文旅类园区：深挖本土信念
IP
，联动交通枢纽，达成业态融合和客流转化
3.
核心推演：以公司诉求为导向，以实例心得为支撑，以政策服务为保障，促成青岛园区招商提质增效
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珀菲特顾问|张劲松老师
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青岛招商局以及各园区招商事务人员。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。