课程大纲
开场破冰：明晰主题，锁住诉求（
15
分钟）
1.
主持人开场
（
5
分钟）
◦
引见沙龙来由：结合当前城投
“
去平台化、强业界化
”
的政策导向，锚定厦门城投在城市演进（如业界培育、城市更新、海洋经济）中的特殊定位
◦
说明议程推演：从
“
历史溯源
→
痛点拆解
→
定位重构
→
路径落地
→
实例借鉴
”
层层纵深，突出
“
务实交流、破解难题
”
的沙龙属性
1.
嘉宾和听众交流
（
10
分钟）
◦
邀请
2-3
位厦门本地城投负责人（老总
/
财务总）简要发言（每人
2
分钟）：分享当前公司转型中最迫切的
1
个问题（如
“
债务化解和市场化投资怎样兼顾
”“
政府差事和盈利标的冲突
”
）
◦
主持人汇总共性问题，明晰本场沙龙需重点回应的核心诉求
，请专家座谈碰头
二、溯源和现况：读懂城投转型的
“
前世今生
”
（
40
分钟）
1.
城投的历史渊源：从
“
城市建设者
”
到
“
转型破局者
”
（
20
分钟）
•
全国视角
：梳理城投
30
年演进脉络（
1990s-2010s“
土地财政
+
基建抓手
”→2018
年后
“
去刚兑
+
市场化转型
”
），明晰转型是
“
政策倒逼
+
自身可持续演进
”
的必然
•
厦门特色
：结合厦门城投演进历程（如早期岛内外基建、自贸区配套，文旅
/
港口资源开发），收束厦门城投的
“
本土基因
”
（如依托海洋经济、锁住高端业界配套、服务两岸融合）
◦
举例：厦门某城投早期参与鼓浪屿整治，翔安新机场建设的典型定位，对比当前面临的转型差异
2.
新形势下的压力挑战：厦门城投的
“
共性痛点
+
本地难点
”
（
20
分钟）
•
政策监管加码
：解读当前核心政策（如隐性债务化解，城投分类监管、预算绩效管控）对厦门城投的影响（如
“
政府购买服务受限
”“
公益性项目资金闭环要求拉升
”
）
•
债务问题凸显
：锁住财务总关切，拆解厦门城投债务结构特点（如存量债务期限、利率水平、和本地财政的关联度），拆解
“
偿债压力
”
和
“
新增投资诉求
”
的矛盾
•
市场化本领不足
：点出共性问题（如业务倚重政府项目、盈利模式单一、市场化英才短缺），结合厦门实例（如部分城投在文旅、环保业务中
“
政府补贴倚重度高
”
）展开
三、核心探讨：城投怎样平衡
“
政府职责
”
和
“
市场化演进
”
（
60
分钟，含小组碰头）
1.
定位重构：厦门城投的
“
核心职责清单
”
（
30
分钟）
•
明晰政府端职责
：锁住厦门城市方略（如
“
高素质高颜值现代化国际化城市
”
建设，集成电路
/
生物医药等等主导业界培育、两岸融合演进），城投需承担的
“
公益性
+
方略性
”
差事（如城市更新、业界园区配套、民生基础设施）
•
界定市场化边界
：区分
“
政府指令性项目
”
和
“
市场化经营性项目
”
，运行层面，举例说明（如厦门某城投
“
地铁建设
”
属政府差事，
“
地铁沿线商业营运
”
属市场化业务）
•
专家看法
：邀请熟稔厦门城投的专家（如政府智库、券商拆解师）分享
“
平衡推演
”——
不脱离政府定位，但需借助市场化业务
“
反哺
”
公益性项目
2.
小组碰头：厦门城投的
“
平衡破局点
”
（
30
分钟）
•
分组规则
：按照
“
业务领域
”
或者
“
公司类型
”
分
3-4
组（每组
8-10
人，运行层面，含老总
+
财务总），指定
1
名组长负责汇总
•
碰头议题
（二选一，结合公司实际）：
a.
厦门城投在参与
“
业界园区营运
”
时，怎样兼顾
“
政府招商引资要求
”
和
“
自身盈利标的
”
？
b.
财务总视角：厦门城投在
“
化解存量债务
”
时，怎样借助市场化融资抓手（如
REITs
、业界基金）降低对政府财政的倚重？
•
结晶分享
：每组派
1
名代表发言（
5
分钟
/
组），从实践看，专家点评（
10
分钟），落地时，提炼可落地的
“
厦门方案
”
（如
“
园区
+
基金
”
模式，
“
公益性项目
+
经营性配套
”
打包开发）
四，转型落地：城投的
“
方向选项
+
路径办法
”
（
60
分钟）
1.
转型方向：锁住
“
厦门优势
”
的
3
大核心赛道（
30
分钟）
•
赛道
1
：城市营运商
：依托厦门
“
山海景观
+
文旅资源
”
，落地时，从
“
基建施工
”
向
“
城市服务营运
”
转型（如鼓浪屿
/
环岛路文旅营运、智慧停车
/
垃圾分类等等城市服务、老旧小区更新
+
商业配套）
◦
实例参考：厦门某城投已落地的
“
老旧小区改造
+
社区商业营运
”
项目
•
赛道
2
：业界投资商
：围绕厦门主导业界（集成电路、生物医药、海洋经济），从
“
业界配套
”
向
“
业界投资
+
服务
”
转型（如设立业界基金、参与公司股权投资，在实际应用里，提供园区增值服务）
•
赛道
3
：绿色低碳服务商
：结合厦门
“
双碳
”
标的（如国家低碳城市试点），落地时，在实际应用里，布局新能源（如海上风电、分布式光伏），环保（如海水淡化、固废处理）等等业务，借助市场化营运达成盈利
2.
具体路径：可复制的
“
实操抓手包
”
（
30
分钟）
•
业务整合
：
“
剥离非核心
+
锁住主业
”
，举例（如厦门某城投剥离低效贸易业务，集中资源做文旅营运）
•
资本运作
：针对财务总诉求，重点解说
3
类抓手：
◦
存量盘活：公募
REITs
（如厦门保障性租赁住房，换个角度看，业界园区
REITs
），
ABS
（如城投收费权
ABS
）
◦
增量融资：业界基金（和政府带出基金、社会资本携手）、市场化发债（如绿色债、公司债）
•
制度改革
：破解
“
市场化本领不足
”
痛点（如市场化薪酬架构、职业经理人制度、和高校
/
科研院所携手练就业界英才）
五、实例借鉴：国内外城投转型的
“
成功心得和厦门启发
”
（
3
0
分钟）
1.
典型实例分享（
2
0
分钟，就一线经验说，分
3
类情境）
实例类型
实例主体
核心转型动作
厦门可借鉴点
沿海城市标杆
上海城投
从
“
城建施工
”
转型
“
城市营运
+
环保
+
投资
”
，运行层面，就一线经验说，发行全国首单城投公募
REITs
（污水处理项目）
依托本地资源做
“
公益性项目资产证券化
”
，借助
REITs
盘活存量（如厦门污水处理、停车场）
业界培育标杆
杭州城投
锁住
“
环保
+
交通
”
，设立业界基金投资本地新能源公司，达成
“
业界投资
+
营运收益
”
双增长
结合厦门主导业界，借助
“
基金
+
园区
”
绑定优质公司，防止盲目投资
本地探索实例
厦门某区城投
参与
“
两岸融合业界园区
”
建设，借助
“
政府招商引资
+
市场化物业营运
”
达成收支平衡
复制
“
政企协同
”
模式，在两岸携手，海洋经济等等特色领域炼就差异化优势
2.
交流研讨：实例对厦门城投的
“
落地启发
”
（
1
0
分钟）
•
听众提问：针对实例中的
“
债务化解
”“
市场化队伍搭建
”
等等细节提问（如
“
上海城投
REITs
发行中怎样平衡政府要求和投资者收益
”
）
•
嘉宾解答：邀请实例相关负责人（或者熟稔实例的专家）分享实操心得，运行层面，重点拆解
“
厦门适配性
”
（如厦门城投发行
REITs
的潜在资产类型）
六、收束和自由交流：锚定转型要害点（
2
0
分钟）
1.
核心收束
（
10
分钟）
◦
主持人提炼本场沙龙
3
大要害结论：
i.
转型定位：厦门城投需
“
立足城市方略，不脱离政府职责，但不倚重政府补贴
”
；
ii.
破局要害：锁住
“
本地优势赛道
”
（文旅、业界、绿色），就一线经验说，实操中，借助
“
业务整合
+
资本运作
”
达成市场化；
iii.
财务底线：债务化解需
“
政企协同
+
市场化抓手
”
结合，实操中，落地时，防止新增隐性债务。
1.
自由交流
（
20
分钟）
◦
参会者自由对接（如厦门不同城投间探讨业务携手、老总和专家单独交流转型方案）；
◦
事务人员收集
“
未破解难题
”
，后续可借助线上沙龙或者资料分享跟进。
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珀菲特顾问|张劲松老师
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管人者。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。