课程大纲
模块一：科投业界园投建营现况诊断和转型必要性（
9:00-10:20
，落地时，含
15
分钟休息）
1.
现况痛点拆解（
30
分钟）
业界共性问题：结合《
2024
年中国业界园区演进报告》资料，拆解科投类园区典型痛点：
①
重
“
投建
”
轻
“
营运
”
：全国城投类业界园平均重资产占比超
75%
，营运收入占比不足
15%
（对比市场化园区营运收入占比
40%+
）；
②
业界协同弱：园区内公司
“
孤岛化
”
，上下游配套率低于
30%
，缺乏业界链整合本领；
③
盈利单一：倚重租金
/
物业费（占比超
80%
），业界投资分红、增值服务等等收益占比低。
科投专属挑战：政策约束下的投资回报周期长，跨部门（建设
/
招商
/
营运）协同效率低、专精营运队伍缺失。
2.
失败实例反思（
25
分钟）
实例：某中部城投业界园
“
重建设轻营运
”
教训
来由：
2020
年投入
12
亿元建设电子资讯业界园，仅完成
“
七通一平
”
和准则厂房建设，未提前规划业界定位；
痛点：建成后招商标的模糊，
3
年空置率达
65%
，具体来看，每年运维成本超
8000
万元，倚重财政补贴；
反思：未构筑
“
投前业界规划
—
建中诉求适配
—
建后营运赋能
”
的闭环，导致资产闲置、资金沉淀。
3.
交流研讨（
10
分钟）
个人发言：
“
我负责的园区当前最突出的
1
个投建营痛点以及影响
”
（结合自身业务举例，如
“
建设准则和公司诉求不匹配导致二次改造成本高
”
）；
结晶：个人痛点清单（课后纳入抓手包）。
积分环节
：个人积分（每人有效发言得
1
分，在实际应用里，上限
5
分
/
人）
模块二：业界园投建营模式转型的
3
大核心路径（
10:35-12:00
）
1.
路径一：
“
投建营协同
”
制度革新
——
从
“
分段割裂
”
到
“
全周期联动
”
（
25
分钟）
核心推演：投前（业界规划）定方向
→
建中（定制化建设）适配诉求
→
营中（营运赋能）提价值
→
投后（资产盘活）增收益；
实操抓手：《投建营协同责任矩阵》（明晰投资部、建设部、营运部在
“
业界调研、规划准则、招商对接、运维服务
”
等等
8
个要害节点的权责）；
成功实例：上海张江集成电路业界园
“
基金
+
基地
+
营运
”
模式
①
投前：联合华登国际，中芯聚源设立
20
亿元集成电路专项基金，实操中，提前锁定
15
家上下游公司（规划、制造、封装）；
②
建中：按照公司诉求定制厂房（如中芯国际要求的
10
万级洁净车间），实操中，同步建设共享测试中心。
③
营中：提供
“
政策申报
+
供给链对接
+
英才公寓
”
服务，在实际应用里，园区公司协同率达
60%
。
④
成效：建成
3
年入驻率
92%
，营运收入（含基金分红、服务收费）占比拉升至
35%
。
2.
路径二：
“
营运增值
”
模式革新
——
从
“
基础服务
”
到
“
业界生态构筑
”
（
25
分钟）
核心方向：
①
业界链服务：构筑
“
公司诉求中台
”
，整合供给链（如为电子公司对接芯片供应商）、技艺服务（如联合高校提供检测服务）；
②
数智化营运：搭建园区智慧平台（如能耗监测、安防预警、公司画像），降低运维成本
15%-20%
；
③
增值服务：开展英才培训、学识产权代理，融资对接等等，往细里说，形成
“
租金
+
服务费
+
投资收益
”
多元盈利；
实操抓手：《园区营运服务清单》（含基础服务、业界服务、增值服务
3
大类
28
项具体服务以及收费准则）；
成功实例：成都天府软件园
“
业界生态营运
”
实践
①
建
“
天府软件业界中台
”
：收录
500+
园区公司诉求，促成
120+
次业界链携手（如腾讯和本地游戏公司携手开发）；
②
推
“
数字孪生园区
”
：达成装置故障预警响应时间从
4
小时缩短至
30
分钟，往细里说，年节省运维成本
1200
万元；
③
设
“
软件英才学院
”
：和电子科大携手定制课程，年培训
2000+
人，公司英才留存率拉升
25%
。
3.
路径三：
“
资产盘活
”
模式革新
——
从
“
重资产持有
”
到
“
轻重结合
”
（
20
分钟）
核心方式：
①
公募
REITs
：盘活成熟园区资产（如北京中关村业界园
REITs
，往细里说，在实际应用里，发行规模
18.37
亿元，落地时，年化收益
6.2%
）；
②
委托营运：将非核心园区委托给市场化营运公司（如苏州工业园将
3
个配套园区委托给招商蛇口，在实际应用里，往细里说，收取管控费
+
收益分成）。
③
轻资产输出：输出
“
园区规划
+
营运管控
”
本领（如上海临港集团为西安某园区提供全流程咨询，运行层面，收取服务费）；
实操抓手：《园区资产盘活盈利测算表》（含
REITs
发行条件、委托营运分成比例、轻资产收费准则测算公式）。
4.
交流研讨（
10
分钟）
小组碰头（按照
“
建设
/
招商
/
营运
”
跨部门组队）：
“
我公司可优先落地的
1
条转型路径以及初步思路
”
（如
“
先搭建数智化营运平台，降低运维成本
”
）；
结晶：小组转型路径初步方案。
积分环节
：队伍积分（按照方案可行性评
4-3-2-1
分，队伍成员都得对应分数）
模块三：标杆实例深度拆解
——
从
“
做法
”
到
“
可复制心得
”
（
14:00-15:30
，具体来看，含
15
分钟休息）
1.
实例一：合肥高新区集成电路业界园
——“
投建营一体化
”
破局重资产困境（
30
分钟）
来由：
2018
年启动建设，初期面临
“
资金压力大，就一线经验说，业界基础弱
”
问题。
转型做法：
①
投：联合安徽省投资集团设立
30
亿元
“
芯屏汽合
”
基金，落地时，定向投资园区拟入驻公司，绑定公司落地承诺；
②
建：采用
“
模块化建设
+
弹性空间规划
”
，准则厂房可根据公司诉求调整层高（
4.5-7.8
米），防止二次改造；
③
营：成立
“
集成电路业界服务中心
”
，提供
EDA
抓手共享、专利导航、海关保税等等专项服务；
可复制心得：
①
基金绑定业界：借助
“
投资
+
落地
”
协议，确保资金投入和业界导入同步；
②
建设适配诉求：提前调研标的公司生产准则，减少无效建设成本；
成效：
5
年入驻公司
120
家，形成从规划到封装测试的完整业界链，换个角度看，园区亩都税收达
80
万元
/
年。
2.
实例二：杭州未来科技城
——“
产城融合
”
下的投建营协同（
25
分钟）
来由：早期以
“
房地产开发
”
为主，出现
“
职住失衡、业界空心化
”
问题。
转型做法：
①
投前规划：划定
“
业界核心区（占
60%
）
+
生活配套区（占
30%
）
+
生态区（占
10%
）
”
，明晰
“
以产定城
”
；
②
建中协同：建设部和招商部同步推进，如为海康威视定制研发中心时，同步建设周边英才公寓、学校；
③
营中赋能：炼就
“
未来科技城业界大脑
”
，整合政务、公司、英才资料，达成
“
公司办事
1
次跑、英才服务上门
”
；
可复制心得：
①
产城比例适配：防止过度开发住宅，确保业界空间占比不低于
50%
。
②
资料驱动营运：借助数智化平台打通部门资料，换个角度看，拉升服务效率。
成效：常住人口从
10
万增至
45
万，实操中，职住平衡率达
85%
，高新技艺公司数量超
1800
家。
3.
交流研讨（
10
分钟）
个人分享：
“
从上述实例中，我可直接借鉴的
1
个具体做法（如
‘
设立业界专项基金绑定公司
’
）以及运用情境
”
。
结晶：个人借鉴措施清单。
积分环节
：个人积分（每人有效分享得
1
分，往细里说，落地时，具体来看，执行层面，上限
3
分
/
人）
模块四：实战工作坊
——
针对科投园区痛点，执行层面，产出转型初步方案（
15:45-17:30
）
1.
差事拆解（
20
分钟）
给定情境：以科投某现有园区（如
“
未来科技城某细分业界园
”
）为对象，锁住
1
个核心痛点（如
“
空置率高、营运收入低、业界协同弱
”
，从实践看，参训者自选）。
输出要求：结合当天所学路径、实例、抓手，运行层面，从实践看，就一线经验说，完成《园区投建营转型初步方案》，具体来看，含
4
部分内容：
①
痛点精准描述（资料支撑，如
“
当前空置率
40%
，营运收入仅占
12%”
）；
②
转型标的（
3-6
个月可达成，就一线经验说，如
“
空置率降至
30%
，执行层面，营运收入占比拉升至
18%”
）。
③
具体措施（分
“
投、建、营
”3
环节，就一线经验说，如
“
投：联合外部机构设立
5
亿元业界基金；营：搭建公司诉求中台
”
）；
④
责任分工（明晰牵头部门、配合部门、时间节点）。
2.
小组研讨和方案撰写（
60
分钟）
分组：按照
“
园区项目组
”
或者
“
跨部门组合
”
（确保含投资、建设、营运人员），每组
5-6
人；
讲师支持：巡回指导，针对参训者提出的
“
基金设立流程，数智化平台选型
”
等等实操问题提供建议。
3.
方案呈报和点评（
25
分钟）
每组选
1
名代表呈报（
5
分钟
/
组，实操中，共
3
组）；
点评：讲师结合
“
可行性、针对性、革新性
”
点评，提出精进建议（如
“
基金规模需结合园区公司数量调整，初期
5
亿元可锁住
2-3
个细分赛道
”
）；
结晶：修订后的《园区投建营转型初步方案》（课后可作为公司内部方案初稿）。
积分环节
：队伍积分（按照方案质量评
4-3-2-1
分，队伍成员都得对应分数；个人补充发言出色者额外加
1
分）
课后输出和落地支持
1.
抓手包交付
：含现况诊断表、协同矩阵、服务清单、测算表，行动规划模板（电子版
+
纸质版）。
2.
后续跟踪
：构筑
“
园区转型交流群
”
，运行层面，往细里说，
1
个月后组织线上复盘，执行层面，从实践看，跟进方案落地进度。
3.
资源对接
：提供全国标杆园区（如上海张江、成都天府软件园）的营运队伍联系方式，便于参训者实地考察研习。
老师简介
Introduction to lecturers
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珀菲特顾问|张劲松老师
适合谁听
3.科投集团园区营运、业界投资、工程建设等等部门中层干部（董事长/总经理优先参与决策研讨）。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。