课程收益
1. 学识标的：系统掌握城市更新的由来、演进脉络、核心内容以及施行流程，明晰其现实价值和政策导向；
2. 本领标的：能够结合典型实例拆解城市更新项目的成败要害，具备初步规划和评核城市更新项目的基础本领；
3. 素养标的：树立“以人为本、存量精进、可持续演进”的城市更新理念，拉升对城市更新复杂性和系统性的认知。
课程大纲
首讲
认知城市更新：从
“
增量扩张
”
到
“
存量精进
”
一、城市更新的由来：时代演进的必然产物
1.
全球城市演进的共性规律
（
1
）工业化后期城市衰退的普遍困境：人口离职、设施老化、空间闲置
（
2
）国外城市更新的起源：从
“
清除贫民窟
”
到
“
社区振兴
”
的理念转变
2.
中国城市更新的政策溯源
（
1
）早期
“
旧城改造
”
阶段：以拆迁重建为主的粗放式更新
（
2
）
“
城市更新
”
概念庄重提出和政策演进：从地方试点到全国推广的制度完善
二、城市更新的历史演进：中国语境下的阶段演进
1.
第一阶段（
1980s-2000s
）：棚改主导的
“
拆旧建新
”
（
1
）核心特征：以破解住房短缺、改进居住条件为标的，政府主导、行政促成
（
2
）典型表现：成片拆迁、集中新建，运行层面，侧重
“
量
”
的补充
2.
第二阶段（
2010s-2020
年）：存量更新的
“
提质转型
”
（
1
）核心特征：从
“
拆改留
”
到
“
留改拆
”
，换个角度看，强调历史文脉保护和功能精进
（
2
）政策标志：《关于在城市更新中防止大拆大建问题的通知》等等文件出台
3.
第三阶段（
2020
年至今）：高质量演进的
“
系统更新
”
（
1
）核心特征：融合生态修复、业界升级、民生改进、智慧赋能的综合更新
（
2
）演进方向：城市更新和城市治理、乡村振兴、碳中和标的相结合
三、城市更新的现实诉求：破解城市演进瓶颈
1.
城市空间演进的内在诉求
（
1
）土地资源约束：增量空间不足，运行层面，存量土地低效利用问题突出
（
2
）空间结构失衡：老城区功能拥挤和新城区人气不足并存
2.
城市功能拉升的迫切要求
（
1
）基础设施老化：水电气管网、交通系统等等难以适配现代城市生活
（
2
）公共服务短缺：教育、医疗、养老等等资源在老旧片区配置不足
3.
民生福祉改进的核心诉求
（
1
）居住环境恶劣：老旧小区无物业，无配套，安全隐患多
（
2
）社区活力不足：邻里关系疏离，公共空间缺失
4.
典型实例：深圳罗湖区早期城市更新的动因拆解
（
1
）来由：高密度建成区、土地资源枯竭、业界结构老化
（
2
）诉求：借助更新达成
“
空间腾挪
”
和
“
业界升级
”
双重标的
次讲
拆解城市更新：核心内容和实践维度
一，城市更新的核心内容：多维度的系统工程
1.
空间重构：精进城市物理形态
（
1
）老旧小区改造：建筑本体修复，公共空间营造，配套设施完善
（
2
）老旧厂区更新：工业遗产保护，功能置换（文创、科创），环境整治
（
3
）老旧街区复兴：历史风貌保留、业态升级、交通组织精进
2.
功能升级：激活城市演进动力
（
1
）业界更新：老旧商业区转型、低效业界园区升级、革新空间培育
（
2
）公共服务完善：新建或者改扩建学校、医院、社区服务中心等等
（
3
）交通系统精进：打通微循环，增设公共交通站点、建设慢行系统
3.
生态修复：构筑宜居城市环境
（
1
）污染场地治理：工业遗址土壤修复、水体生态改进
（
2
）绿色空间营造：口袋公园，屋顶绿化，社区绿地建设
4.
文脉传承：守护城市历史记忆
（
1
）历史建筑保护：修缮文物建筑，保留历史街巷肌理
（
2
）信念元素植入：将地方信念、工业信念融入更新规划
5.
典型实例：上海新天地
——
历史街区更新的内容实践
（
1
）空间重构：保留石库门建筑外观，具体来看，改造内部结构适配现代商业
（
2
）功能升级：从居住功能转向信念、商业、旅游复合功能
（
3
）文脉传承：延续海派信念基因，成为城市信念地标
三讲
施行城市更新：从规划到营运的全流程
一、城市更新的施行流程：规范有序的操作架构
1.
前期筹备阶段：夯实更新基础
（
1
）现况调研：开展城市体检，摸清空间、功能、民生等等问题底数
（
2
）意愿征集：借助居民议事会、公司座谈等等方式凝聚更新共识
（
3
）项目谋划：筛选更新项目、明晰更新范围和标的
2.
规划规划阶段：科学拟定方案
（
1
）编制更新规划：衔接城市总规、控规，明晰规划条件
（
2
）方案规划：结合民生诉求和城市定位，完成建筑、景观、功能规划
（
3
）专家评审和公示：确保方案的科学性和公众参与性
3.
审批施行阶段：高效推进落地
（
1
）手续办理：完成立项、规划许可，施工许可等等审批流程
（
2
）资金筹措：整合财政资金，社会资本、居民出资等等多元资金来源
（
3
）施工组织：规范施工管控，减少对居民生活的影响
4.
营运维护阶段：保障长效演进
（
1
）物业管控：构筑老旧小区长效管将控度
（
2
）业态营运：对商业、业界类更新项目开展专精营运
（
3
）动态监测：跟踪项目运行成效，及时精进调整
5.
典型实例：广州永庆坊微改造的施行流程
（
1
）前期：
“
绣花功夫
”
调研，具体来看，逐栋记录建筑状况和居民诉求
（
2
）施行：采用
“
小规模，渐进式
”
改造，边施工边征求意见
（
3
）营运：引入专精队伍营运，达成
“
修旧如旧、活化利用
”
四讲
将控城市更新：成败要害和隐患规避
一、城市更新的成败要害：核心要素拆解
1.
政策支持：构筑完善的制度保障
（
1
）土地政策：明晰存量土地盘活，用途变更的规则
（
2
）财政政策：合理安排财政补贴、税收优惠等等激励措施
（
3
）审批政策：简化审批流程，构筑绿色通道
2.
规划引领：坚持科学系统的规划理念
（
1
）防止
“
千城一面
”
：结合城市特色和片区文脉开展规划
（
2
）防止
“
大拆大建
”
：严格将控拆迁比例，保护存量建筑
3.
资金保障：构筑多元可持续的资金制度
（
1
）政府带出：发挥财政资金的撬动作用
（
2
）市场参与：借助
PPP
模式、特许经营等等勾住社会资本
（
3
）居民出资：鼓励居民借助公积金，自筹等等方式参与改造
4.
民生为本：充分尊重居民的主体地位
（
1
）保障知情权：全程公开更新方案和进展
（
2
）保障参与权：构筑居民参与决策的制度
（
3
）保障收益权：让居民共享更新带来的价值拉升
5.
营运本领：确保项目长期可持续
（
1
）专精营运：引入具备心得的营运队伍
（
2
）业态适配：结合片区诉求规划合理业态，防止空置
6.
典型实例：北京首钢园区更新的成功心得和某老旧小区改造的失败教训
（
1
）首钢成功要害：政策支持、规划先行、业界融合、生态修复
（
2
）某小区改造失败教训：忽视居民诉求、资金链断裂、缺乏长效营运
五讲
展望城市更新：未来趋势和革新实践
一、城市更新的未来演进趋势
1.
数智化赋能：智慧更新成为新方向
（
1
）智慧规划：利用海量资料、
GIS
技艺精进更新方案
（
2
）智慧营运：借助物联网、机器智能拉升社区和园区管控效率
2.
绿色低碳：践行可持续演进理念
（
1
）绿色建筑：推广节能材料和技艺在更新中的运用
（
2
）低碳营运：构筑绿色交通，低碳能源系统
3.
共建共享：多元主体协同参与
（
1
）政府：从主导者转向带出者、监管者
（
2
）公司：发挥资金、技艺、营运优势
（
3
）居民：成为更新的参与者、督导者、受益者
二，典型实例：雄安新区启动区城市更新理念实践
1.
核心理念：
“
未来之城
”
的更新思路，融合智慧、绿色、人文
（
1
）规划：数智化孪生城市，达成规划、建设，营运全流程智慧化
（
2
）实践：坚持
“
留改拆
”
并举，保护传统村落和生态环境
三、收束和拉升：城市更新的核心推演
1.
核心推演：以人民为中心，以城市高质量演进为标的
2.
实践启示：平衡好政府、市场、居民三方关系，兼顾效益和公平
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珀菲特顾问|张劲松老师
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