城乡建设产融建一体化模式

首讲：城乡建设的痛点难点问题

一、城乡建设的意义

1. 城乡建设演进的历史沿革

2. 城乡建设在经济演进中的要害作用

3. 城乡建设的长期性、方略性

二、城乡建设的效益评价

1. 社会效益：公益性，民生性、普惠性

2. 经济效益：经济性、助推性、演进性

3. 潜在效益：时效性、长远性、方略性

三、城乡建设的痛点难点问题

1. 城乡建设的政府责任

2. 城乡建设建设资金的痛点问题

1）政府投资法规的限制

2）政府财政预算的约束

3）政府隐性债务隐患

4）土地财政的困境

实例：

河北固安高铁新城

3. 城乡建设业界落地的难点问题

1）筑巢易，引凤难

2）业界有，配套难

3）同质多，特色难

4）规模有，效益难

实例：

某高科技开发区空置

次讲：产融建一体化模式的构筑

一、创建来由：供给侧改革

+央企模式革新

1. 供给侧改革的提出

2. 央企模式革新的契机

3. 产融建一体化模式的提出

二、一体化模式的总体轮廓

1. 要则基础：政府领导+平台主导+市场带出

2. 总体架构：1+3+N（一张蓝图，三位一体，运行层面，N个项目）

3. 整合资源：产融建资源的集成革新

三、一体化模式的内在推演

1. “一张蓝图”的统筹引领

2. “三位一体”的专精支撑

3. “N个项目”的具体落地

三讲：产融建一体化模式的服务内容

一，服务内容

1. 从三个视角看产融建一体化

1）从建设方（业主方）看产融建一体化

2）从施行方（供给侧）看产融建一体化

3）从运用方（诉求侧）看产融建一体化

2. 产融建一体化的四大核心服务内容

1）资源统筹规划（画蓝图）

2）业界招商营运（引业界）

3）城投转型融资（搭平台）

4）建设项目施工（干工程）

二、资源统筹规划

典型实例：

浙江湖州英才大厦项目

1. 一张蓝图的底图：多规合一的国土空间规划

2. 一张蓝图的生机：业界规划、布局、演进和空间规划

3. 一张蓝图的达成：资源、资产、资金的统筹规划

三、业界招商营运

典型实例：

中国融通晋安业界园项目

1. 业界招商营运的内涵和3.0演进

1）具体内容界定：政府、招商、物业、企服、英才

2）主体的变迁：政府、城投、专精机构

3）模式的演进：1.0招租、2.0保姆、3.0孵化

2. 业界招商营运渠道的多元化

1）业界规划、业界拆解研究机构等等

2）业界技艺研发、大学院所、专家学者等等

3）业界营运机构和业界投资机构

4）业界联盟、商会、协会、乡贤、网红等等

5）AI、海量资料拆解、资料挖掘匹配等等

3. 业界招商营运模式的革新性

1）产投联动，资本招商

2）专精机构，对赌招商

3）龙头牵引，实操中，本地孵化

4）智服园区，数字赋能

5）飞地招商，共享结晶

四、城投转型融资

典型实例：

浙江金华婺城城投集团转型

1. 城投在城乡建设中的意义

1）城投是承载城乡建设演进的要害平台

2）城投双重职能定位、历史成就和现实困境

3）城投的市场化转型势在必行

2. 城投转型的五大方向

1）城市综合服务：城市管家婆

2）业界新城营运：新城包租公

3）国资控股集团：国企大股东

4）创投孵化机构：公司孵化器

5）金融控股平台：城市金融家

3. 城投转型的六大步骤

1）定位：选好转型方向

2）化债：舒解存量债务压力

3）整合：重组平台精进资产

4）治理：完善结构和政企权责

5）扩融：多渠道多手段扩展融资

6）增效：做强主业，拉升业绩

4. 城投融资抓手的革新

1）股权融资：子公司、资产，混改……

2）债权融资：公司债、城投债、定融，基金债……

3）收益权融资：Reits、供给链ABS、保理业务……

4）其它融资：融资租赁，海外债、AMC……

五、建设项目施工

典型实例：

杭州菜鸟集散中心项目

1. 建筑业界的演进现况

1）建筑央企

2）地方建筑国企

3）民营建筑公司

2. 项目施工的主要模式

1）EPC施工总承包和工程总承包

2）F+EPC+O模式的组合变化

3）投建营（即产融建）一体化

3. 建筑央企在一体化模式中的平台作用

1）工程施工在城乡建设项目中的绝对比重

2）建筑央企的举旗统筹本领

3）建筑央企的金融本领和业界资源

四讲：产融建一体化模式的运用范围

一、以业界导入为重点的新区开发

1. 新区开发的内容

1）确立施行主体，做好项目策划

2）确立业界营运，运行层面，做好招商孵化

3）统筹各类资金，落地时，做好项目预算

4）统筹项目配套，精进开发时序

2. 新区开发的业界定位和业界布局

1）业界定位是新区开发的要害基础

2）业界布局是业界项目的空间落地

3）引领性业界项目的前置导入

3. 新区开发模式革新

1）ABO模式

实例：

北京地铁四号线项目

2）业界投资+政府专项债

实例：

合肥模式

3）业界地产模式

实例：

招商集团翔安项目

4）代建+出让+业界地产综合模式

实例：

西安某新能源汽车业界园

二，以老旧改造为主体的城市更新

1. 城市更新的内容

1）确定城市更新的定位：基础类、完善类、拉升类

2）营运资源、各方资金、盈利模式的统筹

3）建筑师全程介入式的项目管控

4）改造清单的完善、规划和施行

2. 城市更新的业界营运和服务拉升

1）社区痛点问题调查梳理

——停车位，电梯、活动休闲、养老、超市……

2）社区服务资源、营运资源的调查梳理

3）综合营运方和专精服务提供方的引入

4）政府、社区、产融资源的携手共赢

3. 城市更新模式革新

1）ABO模式

实例：

北京首钢园城市更新项目

2）共建模式

实例：

北京劲松街道更新项目

3）代建+租赁+营运综合模式

实例：

上海新天地项目

三，以五大要求为核心的乡村振兴

1. 乡村振兴的内容

五大振兴：

业界、英才、信念、生态、组织

1）五大要求：业界、生态、乡风、治理，生活

2）统筹集约集体生产、生活、生态用地

3）项目策划，规划和各类政策性资金支持

2. 乡村振兴的施行主体和业界导入

1）施行主体：城投平台以及乡村集体经济

2）业界导入：现代特色农业业界、加工业、制造业等等

3）业界营运：携手化生产、专精化营运

3. 乡村振兴携手模式

1）股权携手模式：引入龙头投资，农民资产以及经营权入股

实例：

浙江嘉兴

“喜悦农场”

项目

2）承包租赁模式：引入业界以及营运，整体承包租赁

实例：

陕西省礼泉县

“袁家村”

项目

3）综合模式：整体投资+土地经营权入股+劳务携手+部分承包等等

实例：

浙江安吉

“鲁家村”

【城乡建设项目实地研讨和要害点的收束思索】

一、实地项目研讨（请实地参训者提出项目，用一体化模式实地研讨）

1. 分组碰头，给出开发模式、平台、定位、一体化路径等等

2. 实地收束给出项目的一体化模式解题打法

二、城乡建设一体化模式的要害点收束思索

1. 城乡建设是动态的，问题和破解难题是永恒的课题

2. 业界是前提：没有业界的演进就没有经济和民生

3. 统筹是核心：产融建一体化或者投建营一体化是相通的

4. 演进是归依：建乡建设和一体化的标的都是演进

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珀菲特顾问|张劲松老师