课程背景
随着政府平台公司城投集团持续推进市场化转型，国有经营性资产的盘活成为集团达成经营突破和财务精进的核心难题。资产存量庞大，盘活难度高，涉及土地、房产、股权等等多类型资产，既有政策合规要求又需兼顾市场化营运。只有有效盘活存量资产，才能带来显著的经济效益，改进城市经营和财务状况，支撑集团长期演进。
本课围绕国有经营性资产盘活的全进程，系统解说盘活的必要性、
“四步法”操作流程、实践实例、典型盘活模式以及隐患防控。内容涵盖资料化清查、专精评核、分类施策、高效执行，并结合组织、制度、督导、资讯化“四架构”保障，以多样化实例深度拆解携手开发、重组整合、资产证券化、租赁经营等等办法，支援参训者精通各类资产的系统盘活和提效实操。
课程收益
l 掌握国有经营性资产综合盘活操作流程，拉升资产价值和现金流
l 系统构筑资产盘活的保障架构，达成隐患防控和流程合规
l 借助典型盘活实例，拉升决策效率和资产管控本领
l 规避盘活进程中常见误区，加速市场化转型和高质量演进
l
周全精通资产盘活的
“四步法”和“四架构”实操运用
l 充实实例拆解助力掌握多类型资产盘活方案和模式
l 纵深领会盘活各环节的隐患点和破解打法
l 拉升资产管控、市场化营运和革新本领，指导实际事务
课程大纲
、数说
国有
资产盘活提效之路
（一）国有经营性资产盘活的历史阶段演进
1. 初步探索阶段（1978-2002年）：以“清产核资+简单处置”为主
2. 市场化起步阶段（2003-2012年）：以“产权交易+资产整合”为核心
3. 提质增效阶段（2013-2020年）：以“专精营运+模式革新”为重点
4. 高质量演进阶段（2021年至今）：以“智慧营运+产融结合+绿色转型”为方向
（二）新时代
国有
资产盘活的成效和资料呈现
1. 盘活规模持续扩大，在实际应用里，覆盖资产类型多元
（
1）土地资产
（
2）房产资产
（
3）股权和特许经营资产
2. 盘活效益显著拉升，“保值增值”标的落地
（
1）出租率和收入双增长
（
2）资产价值溢价
（
3）绿色资产效益突出
3. 业界协同效应凸显，带动区域经济演进
（
1）就业和税收贡献
（
2）区域商业升级
（
3）绿色业界培育
（三）国有经营性资产营运的前景和趋势
1. 市场化程度持续深化：从“行政主导”到“市场决定”
2. 数智化转型周全提速：从“人工管控”到“智慧营运”
3. 绿色化转型成为核心方向：从“单一收益”到“生态共赢”
4. 锁住国家方略和业界协同：从“分散营运”到“方略赋能”
二、国有经营性资产盘活的典型模式
（一）携手开发模式
（模式定义
+典型实例）
（二）资产重组整合模式
（模式定义
+典型实例）
（三）资产证券化模式
（模式定义
+典型实例）
（四）租赁经营模式
（模式定义
+典型实例）
三、
“四步法”助力资产盘活提效
（一）周全清查：构筑
“三维立体”资产资料库
1. 物理属性清查：摸清资产“空间家底”
2. 法律属性清查：排查资产“权利隐患”
3. 经济属性清查：测算资产“收益潜力”
（二）精准评核：采用
“多元办法+交叉验证”
1. 常用评核办法适配情境
（
1）市场法
（
2）收益法
（
3）成本法
（
4）假设开发法
2. 交叉验证和动态调整
（
1）多办法比对
（
2）动态更新制度
（三）分类施策：拟定
“一资产一方案”
1. 优质核心资产：“营运升级+价值深挖”
（
1）资产定义
（
2）盘活打法
（
3）业态精进（实例）
（
4）服务升级（实例）
（
5）品牌赋能（实例）
2. 潜力待开发资产：“改造赋能+携手开发”
（
1）资产定义
（
2）盘活打法
（
3）硬件改造（实例）
（
4）携手开发（实例）
3. 低效闲置资产：“剥离处置+资源置换”
（
1）资产定义
（
2）盘活打法
（
3）公开转让（实例）
（
4）资产置换（实例）
（
5）债务抵偿（实例）
（四）高效执行：构筑
“全流程管控”制度
1. 组建“专项项目组”：明晰责任分工
（
1）人员配置
（
2）责任清单
（
3）实例参考
2. 施行“进度可视化”：动态跟踪进展
（
1）抓手运用
（
2）例会制度（实例）
3. 构筑“成效复盘”：精进后续打法
（
1）阶段性复盘
（
2）打法迭代（实例）
四、
“四架构”保障资产盘活提效
（一）组织架构：构筑
“三级联动”管控架构
1. 集团层面：方略统筹和资源协调
（
1）机构设置
（
2）核心职责
（
3）实例参考
2. 子公司层面：方案落地和日常管控
（
1）机构设置
（
2）核心职责
（
3）实例参考
3. 项目组层面：差事执行和细节将控
（
1）组建方式
（
2）核心职责
（
3）实例参考
（二）制度架构：形成
“全流程规范”制度闭环
1. 基础管控类制度：规范资产资讯和评核
2. 交易营运类制度：规范资产处置和管控
3. 考核督导类制度：压实盘活责任
包括
《国有经营性资产盘活绩效考核办法》（内容
+实例）
《国有经营性资产盘活责任追究办法》（内容
+实例）
（三）督导架构：构筑
“多层级防控”督导网络
1. 内部督导：筑牢“三道防线”
（
1）第一道防线：部门自查（内容+实例）
（
2）第二道防线：专精督导（内容+实例）
（
3）第三道防线：集团督查（内容）
2. 外部督导：引入“三方制衡”
（
1）第三方机构督导（内容+实例）
（
2）政府监管督导（内容+实例）
（
3）社会公众督导（内容+实例）
3. 全周期督导：覆盖“事前-事中-事后”
（
1）事前督导：隐患预判（内容+实例）
（
2）事中督导：动态跟踪（内容+实例）
（
3）事后督导：成效评核和问责（内容+实例）
（四）资讯化架构：炼就
“全生命周期”数字平台
1. 平台核心功能模块：覆盖“全流程诉求”
（
1）资产资讯管控模块（内容+实例）
（
2）盘活业务管控模块（内容+实例）
（
3）隐患预警模块（内容+实例）
（
4）资料拆破解策模块（内容+实例）
2. 技艺支撑：保障平台“稳定高效”
（
1）资料安全技艺（内容+实例）
（
2）物联网集成（内容+实例）
（
3）移动运用支持（内容+实例）
3. 平台运用成效：拉升“管控和效益双水平”
（
1）管控效率拉升（内容+实例）
（
2）资产效益精进（内容+实例）
（
3）隐患管控强化（内容+实例）
五、
国有经营性资产盘活
典型实例
（一）
两个废旧矿井盘活实例：
盘活措施（
绿色能源利用模式，换个角度看，生态文旅
+城市转型
）
（二）新能源资产盘活实例
：
盘活方案（技艺改造
+营运精进+政策争取）
（三）物业资产盘活实例
：
盘活打法（硬件升级
+业态调整+配套完善）
（四）公园资产盘活实例
：
盘活方案（信念赋能
+业态革新+保护开发）
（五）污水处理厂资产盘活实例
：
盘活方案（扩建升级
+工艺精进+智能运维）
（六）老旧厂房盘活实例
：
盘活打法（结构改造
+招商引企+配套完善）
（七）国有商业超市盘活实例
：
盘活打法（商品精进
+布局调整+服务升级）
六，国有经营性资产盘活中的主要误区和破解之道
（典型实例）
（一）误区一：重资产处置轻营运拉升，短期变现忽视长期增值
破解之道（分层分类决策
+引入专精营运队伍+构筑长期收益考核制度）
（二）误区二：缺乏市场化思路，行政干预导致资源错配
破解之道（市场化定价
+市场化选项携手方+市场化招商营运）
（三）误区三：缺乏系统性规划，零散盘活难成规模效应
破解之道（编制系统性盘活规划
+组建专精化资产营运平台+促成资产协同联动）
（四）误区四：隐患防控意识薄弱，合同漏洞和携手违约频发
破解之道（携手方全维度尽调
+合同全条款合规审查+项目全周期动态监管）
（五）误区五：忽视资产权属和合规性，历史遗留问题阻碍盘活
破解之道（资产权属和合规性周全清查
+分类破解历史遗留问题+合规性承诺和备案）
（六）误区六：过度倚重政府支持，市场化营运本领不足
破解之道（炼就市场化营运队伍
+构筑市场化营销和招商架构+多元化收益结构）
七、收束归纳：国有经营性资产盘活提效的要害结论
（一）核心推演：以
“全周期价值最大化”为导向，平衡短期和长期标的
（二）实践路径：
“四步法+四架构”构成准则化操作轮廓
1. “四步法”核心执行路径
2. “四架构”坚实保障支撑
（三）模式革新：多样化盘活办法适配不同资产类型
1. 携手开发模式
2. 资产重组整合模式
3. 资产证券化模式
4. 租赁经营+改造升级模式
（四）隐患规避：六类核心误区需借助系统性措施破解
1. 误区一：重资产处置轻营运拉升（问题+破解路径）
2. 误区二：缺乏市场化思路和运作（问题+破解路径）
3. 误区三：缺乏系统性规划和协同（问题+破解路径）
4. 误区四：隐患防控意识薄弱（问题+破解路径）
5. 误区五：忽视资产权属和合规性（问题+破解路径）
6. 误区六：过度倚重政府支持（问题+破解路径）
（五）未来方向：市场化、数智化、绿色化、方略化是核心趋势
1. 市场化深化
2. 数智化转型
3. 绿色化转型
4. 方略化锁住
老师简介
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交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。