课程收益
1. 掌握片区开发核心基础学识、政策要求以及流程规范；
2. 具备项目策划、模式选项、招商引资以及资金运作的实操本领；
3. 能化解地产转型、隐性债务防控、资产证券化等等进阶问题。
课程大纲
Day1：基础班——片区开发核心基础和实操办法
总时长
：
8学时（上午4学时+下午4学时，含实例碰头）
模块
1：片区开发基础学识和工程项目建设全流程（1.5学时）
培训内容
·
片区开发定义、分类（业界型
/城市更新型/文旅型等等）以及核心特征；
·
工程项目建设全流程：立项（备案
/核准）→规划规划→招标采购→施工建设→竣工验收→移交营运；
· 片区开发和单一工程项目的差异（系统性、跨部门协同、长周期营运）。
核心要点
·
区分
“片区开发”和“房地产开发”的本质差异；
· 要害节点的审批要求（如规划许可证、施工许可证办理条件）。
典型实例
·
实例：某省会城市高新区
“产城融合片区”建设流程（从土地平整到公司入驻的全周期节点管控）。
模块
2：地方政府专项债券——片区开发核心资金抓手（1.5学时）
培训内容
· 专项债定义、发行条件以及支持领域（锁住片区开发相关方向：基础设施、业界配套等等）；
·
专项债申报流程：项目储备
→方案编制→财政审核→发行和采用→还本付息；
· 专项债和片区开发项目的匹配推演（资金用途、收益覆盖要求）。
核心要点
·
专项债
“资金跟着项目走”的核心要则；
·
禁止用于
“房地产开发、置换债务”等等红线要求。
典型实例
·
实例：某地级市
“新城片区基础设施项目”专项债申报（成功获批20亿元，往细里说，用于道路、管网建设，从实践看，收益来源为片区土地出让分成）。
模块
3：当下常用片区开发模式拆解（2学时）
培训内容
·
主流模式对比：
PPP模式（政府和社会资本携手）、EPC+O模式（工程总承包+营运）、ABO模式（放权-建设-营运）、业界新城模式（华夏幸福等等实例）；
· 各模式适用情境、权责划分、隐患点以及选项推演；
· 模式合规性要求（防止触碰政府隐性债务）。
核心要点
·
不同模式下
“政府和社会资本”的收益分配制度；
·
模式选项和片区定位（如业界型片区优先选
“业界新城模式”）。
典型实例
·
实例
1：某园区“PPP模式”（社会资本负责建设+营运，政府负责监管，携手期20年）；
·
实例
2：某城市更新片区“EPC+O模式”（施工公司牵头，完成拆迁建设后负责5年营运）。
模块
4：片区开发项目策划和招商引资基础（3学时）
培训内容
1：项目策划（1.5学时）
·
策划推演：诉求调研（区域业界
/人口/资源）→定位规划（主导业界/功能分区）→投资测算（成本/收益）→营运规划（业态/管控）；
· 投资类项目策划重点（资金诉求、回报周期）；
· 营运类项目策划重点（业态组合、买方引流）。
典型实例
·
实例：某文旅片区策划（依托当地古镇资源，具体来看，定位
“文旅+康养”，投资测算含景区建设、酒店营运，在实际应用里，年都收益约1.2亿元）。
培训内容
2：招商引资基础（1.5学时）
· 国家招商引资负面清单（禁止类：高污染高耗能项目、房地产化伪业界项目等等；限制类：外资准入特殊领域）；
·
基础谈判招数：诉求挖掘（公司诉求）
→资源匹配（片区政策）→底线设定（税收/就业要求）→合同条款规避隐患；
·
发达地区政策借鉴（长三角
/珠三角：税收返还、英才补贴、业界基金扶持等等）。
典型实例
·
实例
1：某园区因引入“高污染化工项目”被问责（对照负面清单拆解违规点）；
·
实例
2：某长三角园区招商谈判（成功引入新能源公司，配套“3年税收减免+厂房补贴”政策）。
Day2：拉升班——片区开发进阶实践和革新突破
总时长
：
8学时（上午4学时+下午4学时，含实例研讨）
模块
1：传统地产模式转型和片区开发新路径（1.5学时）
培训内容
· 传统地产模式痛点（高负债、重销售、轻营运）。
·
转型方向：从
“卖房子”到“造片区”（产城融合、职住平衡、长期营运）；
·
转型实例拆解（房企参与片区开发的定位变化：从开发商到
“投资+建设+营运”综合服务商）。
核心要点
·
转型核心：以
“业界导入”为核心，而非单纯土地增值；
· 房企和政府的协同制度（如成立合资公司负责片区开发）。
典型实例
·
实例：万科某产城片区转型（从传统住宅开发，转向
“业界园区+英才公寓+商业配套”营运，引入100+科技公司）。
模块
2：政府投资项目隐性债务防控（1.5学时）
培训内容
·
隐性债务定义以及判定准则（财政部
“6类禁止情形”：如政府承诺回购、兜底还款等等）；
· 片区开发中隐性债务隐患点（如政府违规担保，社会资本收益刚性兑付）。
· 合规防控路径：市场化运作（收益自平衡），明晰权责边界，穿透式监管。
核心要点
· “谁投资、谁受益、谁承担隐患”的市场化要则；
· 专项债、业界基金等等合规资金抓手的替代方案。
典型实例
·
实例
1：某市县“片区开发BT模式”违规（政府承诺3年回购，从实践看，形成隐性债务，被财政部通报整改）；
·
实例
2：某合规项目（借助“土地出让收益+业界税收”覆盖社会资本成本，换个角度看，往细里说，无政府兜底）。
模块
3：全国统一大市场下的招商引资升级（1.5学时）
培训内容
· 统一大市场对招商的影响（破除地方保护、锁住业界链协同）；
· 升级打法：业界链招商（围绕核心公司招引上下游）、精准招商（依托片区定位筛选公司）、数智化招商（海量资料匹配公司诉求）。
· 跨区域协同招商实例（如京津冀，粤港澳片区联动）。
核心要点
·
从
“政策优惠”到“营商环境+业界生态”的招商推演转变；
·
防止
“同质化竞争”（如同一区域不重复招引同类低端业界）。
典型实例
·
实例：某省
“新能源汽车业界链招商”（依托当地车企，招引电池、电机公司，形成业界集群，年产值超500亿元）。
模块
4：重点片区开发模式革新和资金/营运突破（2学时）
培训内容
1：“找钱-聚人-搞营运”革新实践（1学时）
·
找钱：业界基金（政府带出
+社会资本）、银团贷款、Pre-REITs；
· 聚人：英才政策（住房、子女教育、创业补贴）、产教融合（和高校携手练就本领英才）；
· 搞营运：专精化营运队伍（引入第三方营运公司）、智慧化管控（园区数智化平台）。
典型实例
·
实例：张江科学城
“基金+业界+营运”模式（设立100亿元业界基金，引入院士队伍，搭建智慧园区平台，入驻公司超3000家）。
培训内容
2：重点项目专项债申报拉升（0.5学时）
·
进阶招数：项目包装（突出
“公益性+收益性”），多部门协同（发改+财政+业界主管部门），绩效评价前置；
· 常见失败原因（收益测算不合理、项当下期手续不全）。
典型实例
·
实例：某省会城市
“智慧交通片区”专项债申报（借助“公交票务收益+广告收益”精进测算，获批35亿元，落地时，在实际应用里，申报成功率拉升至90%）。
模块
5：优质资产证券化（CMBS/REITs）实操（1.5学时）
培训内容
· CMBS（商业抵押支持证券）：适用情境（片区内商业综合体，酒店），发行流程（资产筛选→特殊目的载体设立→发行流通）。
· REITs（基础设施领域不动产投资信托基金）：适用情境（业界园区，仓储物流），核心要求（资产权属清晰、现金流稳定）。
· 片区开发中资产证券化的意义（盘活存量资产，往细里说，达成资金循环）。
核心要点
·
资产证券化的
“底层资产”质量要求（现金流持续稳定）；
·
政府和社会资本的收益分配（如
REITs分红比例）。
典型实例
·
实例
1：某片区商业综合体CMBS（发行规模15亿元，从实践看，底层资产为商场租金，优先级证券收益率5.2%）；
·
实例
2：某业界园REITs（发行规模20亿元，底层资产为准则厂房，年化收益率6.5%，达成社会资本退出）。
收束和答疑（
1学时）
· 2天内容梳理（基础推演→进阶要点→革新方向）；
· 参训者问题答疑（结合实际项目难点）；
· 后续研习建议（政策跟踪渠道、实操抓手包）。
老师简介
Introduction to lecturers
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珀菲特顾问|张劲松老师
适合谁听
管人者。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。