课程背景
当前，地方政府融资平台正经历从
“
城市建设者
”
向
“
业界组织者
+
资本营运商
”
的深刻转型。尤其在严控隐性债务、促成高质量演进的来由下，传统
“
土地财政
+
银行贷款
”
模式难以为继。许多地方国企虽具备大量基础设施等等优质资产，但面临
“
有投入无回报、有使命无制度
”
的困局。
本课锁住
地方国企怎样安全、合规、高效地开展资本运作和投融资
，系统解说从方略定位、融资抓手选项、基金架构规划到隐患防控的全链条实操办法。借助真实实例拆解（如合肥产投、深圳特区建发、清华科技园等等），支援参训者掌握
“
用市场手段完成政府差事
”
的核心本领，达成从
“
输血倚重
”
到
“
自我造血
”
的要害跃迁。
课程收益
1.
精准识别
适合地方国企的资本运作模式。
2.
掌握三大主流抓手
：政府带出基金、市场化融资抓手、
REITs
路径探索；
3.
规划合规的投融资结构
，有效隔离公益性和经营性业务，守住不新增隐性债务的红线；
4.
构筑
“
投
—
管
—
退
”
闭环
，借助基金退出或者股权转让达成资本循环，反哺新项目；
5.
构筑资本运作隐患防控架构
，涵盖债务、估值、合规、方略偏离等等要害维度。
课程大纲
【导入篇】地方国企的转型之困和破局之道（第
1
讲｜
18
分钟）
1.
从
“
城投
”
到
“
产投
”
：政策环境和定位演变
2.
典型困境剖析：债务高企，造血不足
3.
成功转型的底层推演：
“
政策使命
+
市场制度
”
双轮驱动
【核心篇一】多元化融资抓手组合打法（第
2
讲｜
20
分钟）
1.
公益性项目：专项债，资本金注入、
PPP
（合规边界）
2.
经营性项目：银行贷款，公司债、绿色金融
3.
革新抓手：
Pre-REITs
基金
——
为未来证券化提前布局
【核心篇二】政府带出基金的规划和运作（第
3
讲｜
20
分钟）
1.
“1+N+X”
母子基金架构详解
2.
怎样设置返投比例、让利制度和容错条款？
3.
实例：合肥
“
以投带引
” vs
宜宾
“
科教孵化
”——
不同赛道的基金打法
【核心篇三】
REITs
：地方国企资本运作的新机遇（第
4
讲｜
20
分钟）
1.
基础设施
REITs
政策要点和申报流程
2.
资产筛选、现金流测算、
SPV
搭建要害步骤
3.
隐患提示：估值波动、营运不及预期、退出周期长
【核心篇四】
“
房东
+
股东
”
：轻资产孵化和股权增值（第
5
讲｜
17
分钟）
1.
从收租金到换股权：规划
“
租金抵股
”“
服务换股
”
制度
2.
投后赋能架构：技艺、市场、英才怎样嫁接？
3.
实例：深圳南山智园怎样借助股权投资达成
10
倍回报？
【风控篇】资本运作中的五大隐患和防控（第
6
讲｜
20
分钟）
1.
隐性债务红线：怎样防止
“
伪市场化
”
？
2.
资产估值虚高和流动性枯竭
3.
基金投资失败和投后失控
4.
合规瑕疵和治理失效
5.
方略漂移：怎样确保不偏离主责主业？
【结语篇】迈向高质量：地方国企资本营运新范式（第
7
讲｜
15
分钟）
1.
三位一体资本架构：财政
+
市场
+
业界资本协同
2.
从
“
项目思路
”
到
“
生态思路
”
：构筑革新共同体
3.
展望：炼就中国西部产教融合型资本营运标杆
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
珀菲特顾问|张劲松老师
适合谁听
地方政府平台公司（城投、产投、科教集团等等）高管以及投融资部门负责人 国资委、财政局、发改委等等监管机构相关事务人员 参与地方基建、业界园区营运的市场化公司方略/投资负责人。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。