课程收益
1.
明晰当前基建领域政策导向和市场趋势，精准把握
“
两重
”
建设、城市更新等等核心赛道的投融资机遇；
2.
系统掌握各类主流以及革新投融资模式的运作推演、适配情境和核心隐患点；
3.
习得基建项目从模式选项、合规申报到资金落地、隐患防控的全流程实操办法；
4.
借鉴标杆实例心得，拉升民营资本参与基建项目的决策本领和落地成功率。
课程大纲
首讲
新形势：基建投融资的政策推演和市场机遇
一、当前基建投融资的政策核心导向
1.
国家层面政策红利释放重点
•
（
1
）
“
两重
”
建设的资金保障制度：超长期国债和超长期贷款的协同发力模式。
•
（
2
）民间资本参与的政策支持：准入放宽、收益保障和隐患分担的政策规划；
•
（
3
）合规底线要求：政府隐性债务管控和项目全流程合规的核心准则。
2.
地方实践中的政策落地特点
•
（
1
）专项债支持的重点领域和申报导向（以城市更新、市政设施为例）。
•
（
2
）区域差异化的资金配套政策和项目偏好。
二、民营建筑公司的核心市场机遇和挑战
1.
三大核心赛道的机遇拆解
•
（
1
）
“
两重
”
建设配套工程：交通，能源、生态修复领域的细分机会。
•
（
2
）城市更新行动：老旧小区，厂区、城中村改造的投融资空间。
•
（
3
）新型基建：智慧市政、城市安全生命线等等融合型项目的参与路径。
2.
民营资本的独特优势和突破方向
•
（
1
）制度灵活优势：在项目营运效率拉升和收益革新上的潜力；
•
（
2
）携手模式突破：和国企、金融机构的协同携手路径规划。
次讲
核心模式：基建项目投融资模式拆解和适配选项
一、传统主流模式的升级运用和隐患管控
1.
政府主导类模式（公益
/
准公益项目）
•
（
1
）专项债
+
市场化融资模式：申报条件、资金匹配方式和收益平衡规划；
•
实例：某县城老旧小区改造项目
“
专项债
+
施工方垫资
+
后期物业费补充
”
模式实操。
•
（
2
）
BT
模式的合规边界：规避隐性债务隐患的核心操作要点（财预〔
2017
〕
87
号文解读）。
2.
市场主导类模式（经营性
/
准经营性项目）
•
（
1
）
BOT/BOOT
模式：特许经营权获取、收益测算和隐患共担条款规划；
•
实例：某高速公路
BOT
项目因车流量预判偏差导致的纠纷以及整改方案；
•
（
2
）
PPP
模式：当前政策下的合规要点（物有所值评价、财政承受本领论证）和退出路径；
•
（
3
）股权融资模式：业界基金引入、方略投资者携手中的股权比例和将控权平衡招数。
二、革新模式的实践运用和价值挖掘
1.
超长期资金协同模式
•
（
1
）
“
超长期国债
+
超长期贷款
”
的申请条件和适配项目类型（重大交通、生态项目）。
•
（
2
）民营资本参与的切入点：作为联合投资方或者施工方的携手模式规划。
2.
存量资产盘活模式
——REITs
•
（
1
）基建
REITs
的核心申报条件：资产成熟度、现金流稳定性要求（营运满
3
年、覆盖本息
1.2
倍以上）。
•
（
2
）操作流程：底层资产筛选、交易结构规划（
“
公募基金
+
专项规划
+
项目公司
”
）和杠杆运用招数；
•
实例：华夏南京交通高速公路
REITs
的资产选项、收益测算和分派率拉升打法。
3.
混合融资模式
•
（
1
）银团贷款：适用于大额资金诉求项目（跨海大桥、新城开发）的组团融资招数；
•
（
2
）
“
工程总承包
+
融资
”
模式：民营建筑公司以施工本领撬动融资的一体化方案规划。
三、模式选项的核心决策推演
1.
项目画像匹配法
•
（
1
）纯公益项目：优先
“
专项债
+
财政配套
”
。
•
（
2
）准经营性项目：
“PPP+BOT+
可行性缺口补助
”
组合。
•
（
3
）经营性项目：
“REITs
培育
+
股权融资
”
前置布局。
2.
公司资源适配要则
•
（
1
）资金实力较弱公司：锁住
“
施工
+
小比例股权投资
”
模式。
•
（
2
）综合本领较强公司：主导
“
融资
+
建设
+
营运
”
全链条模式。
三讲
落地攻坚：基建投融资全流程实操和隐患防控
一、项当下期：合规策划和资金对接
1.
项目筛选和尽职调查
•
（
1
）政策合规核查：地方政府债务率，项目立项批复完整性。
•
（
2
）市场调研重点：交通流量、消费诉求等等收益相关资料的精准测算；
•
（
3
）第三方机构协同：物有所值评价，环评、财评的高效推进。
2.
融资方案规划和申报
•
（
1
）专项债申报：
“
一案三书
”
编制要点和国家重大项目库入库招数；
•
（
2
）银行贷款
/
超长期贷款：授信材料准备和利率谈判打法；
•
（
3
）
REITs
申报：底层资产梳理和现金流美化办法。
二、项目中期：资金管控和隐患缓释
1.
资金采用和工程管控联动
•
（
1
）资金监管账户设立：确保专款专用的
“
按照进度付款
”
制度；
•
（
2
）
EPC
模式运用：借助总价合同锁定成本，配合
BIM
技艺精进工期和造价。
2.
核心隐患防控措施
•
（
1
）政策隐患：构筑政策跟踪制度，预留合同调整条款；
•
（
2
）市场隐患：原材料价格波动化解（长期协议锁定、价格保险）；
•
（
3
）信用隐患：政府方付费延迟的化解（履约保函、仲裁条款预设）；
•
（
4
）资金链隐患：多元化融资结构搭建（银行贷款
+
业界基金
+
债券）。
三、项目后期：收益精进和退出规划
1.
营运期收益拉升打法
•
（
1
）收费制度动态调整：如高速公路浮动费率、业界园增值服务分成；
•
（
2
）衍生收益挖掘：停车场广告、充电桩配套等等多元收益情境开发。
2.
退出路径落地
•
（
1
）短期退出：股权转让，资产抵押融资；
•
（
2
）长期退出：
REITs
发行，特许期结束后政府回购或者续期谈判。
四讲
实例复盘：民营建筑公司的成败心得和启示
一、成功实例：模式革新
+
隐患管控双驱动
•
1.
实例一：某民营建筑公司参与城市更新项目，借助
“
专项债
+
股权融资
+REITs
储备
”
达成滚动开发；
•
2.
实例二：某公司联合央企参与高速公路项目，运行层面，以
“
小股权
+
工程总承包
+
营运分成
”
获取稳定收益。
二、失败实例：隐患失控的核心教训
•
1.
实例一：某
BT
项目因未履行财评程序，导致政府回购纠纷以及资金占用损失；
•
2.
实例二：某
PPP
项目因前期未充分评核地方财政实力，遭遇政府付费拖欠。
三、民营建筑公司的行动清单
•
1.
组织层面：构筑投融资决策专班，整合政策研究、法律合规、财务测算本领；
•
2.
项目层面：形成
“
政策匹配
—
模式选项
—
隐患评核
—
退出规划
”
的全流程准则；
•
3.
资源层面：提前布局和政策性银行、业界基金、国企的携手网络。
老师简介
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珀菲特顾问|张劲松老师
适合谁听
民营建筑公司董事长、总经理以及分管投融资/项目营运的核心决策层。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。