建筑国企十五五市场破局

首讲

十五五宏观格局和建筑业界底层推演重构

一、国家宏观政策和基建投资新趋势

1. 十五五规划核心导向：高质量演进、安全演进、绿色演进和新型城镇化

2. 财政和投融资政策：超长期国债、专项债，预算内资金投向变化

3. 地方政府演进推演：从土地财政向业界财政、营运财政转型

4. 区域方略机遇：城市群、都市圈、县域城镇化，乡村振兴重点布局

二、建筑业界结构性变革和生存挑战

1. 业界周期：从高速增长转向结构精进、存量竞争

2. 竞争格局：央企下沉、地方国企突围，市场化竞争加剧

3. 盈利困境：低价中标、成本上涨，回款慢、现金流压力

4. 合规压力：债务管控、审计督导、国资监管、工程履约监管

三、建筑施工国企演进瓶颈深度诊断

1. 业务瓶颈：过度倚重传统房建、市政施工，落地时，业务结构单一

2. 市场瓶颈：政府对接弱、项目资讯滞后、前期介入不足

3. 模式瓶颈：只做施工，就一线经验说，不参与投资、策划、营运，价值链低端

4. 本领瓶颈：缺乏投研、策划、融资、营运复合型队伍

5. 典型实例：某省级建工集团市场萎缩、转型迟缓深度复盘

次讲

建筑国企市场开发破局总体思路

一、方略定位升级：从施工方到全链条综合服务商

1. 定位一：政策解读和政府协同服务商

2. 定位二：项目策划和包装集成服务商

3. 定位三：投建营一体化施行主体

4. 定位四：城市更新和业界园区综合营运商

二、市场开发模式革新路径

1. 从被动投标向主动策划，前期介入转变

2. 从单一施工向投融建管营一体化转变

3. 从分散作战向区域深耕，政企深度绑定转变

4. 从同质化竞争向差异化赛道锁住转变

三、标杆公司转型成功实例剖析

1.

实例

1：某中建系公司城市更新和片区开发模式

2.

实例

2：某省建投集团投建营一体化转型路径

3.

实例

3：某建工集团依托专项债达成业务规模突破

4. 可复制心得：组织、制度、英才、资源四大支撑架构

三讲

国企市场开发架构和本领建设

一、市场开发组织架构建设

1. 高层牵头：方略引领、政企对接、资源统筹

2. 市场前端：资讯获取、关系维护、商机挖掘

3. 投资中台：项目研判，包装策划、资金申报

4. 后台支撑：风控、财务，法务、成本、履约保障

二、市场开发核心本领拉升

1. 政策研判和机会捕捉本领

2. 政府交流和高层对接本领

3. 项目筛选和投资研判本领

4. 模式规划和商务谈判本领

5. 资金拼盘和投融资协同本领

四、十五五市场破局行动方案

1. 公司赛道梳理和重点区域选项

2. 年度重点标的、项目库建设规划

3. 队伍精进、制度改革和激励建议

4. 阶段性落地步骤和考核要点

课程二

：

政府项目精准对接流程、招数和实战

培训主题

：

政府项目精准对接和前期包装策划：流程、招数和实战实例

培训对象

：

建筑施工集团（国企）市场开发，商务法务、投资拓展、项当下期策划人员

培训标的

：

1. 掌握和政府各部门对接的推演、时机、要点和交流话术。

2. 熟练掌握政府项目立项、储备，入库全流程规则。

3. 学会城市更新，新基建、园区、乡村振兴等等项目包装办法。

4. 能够独立完成可申报资金、可落地施行的项目策划方案。

培训方式

：

流程拆解、实操教学、实例解剖、材料要点解说

培训时间：

1天6小时

培训大纲

：

首讲

政府项目运作推演和对接实务

一、地方政府项目决策和管控架构

1.

政府项目生命周期：规划

—储备—立项—申报—招标—建设

2. 要害部门职能：发改委、财政局，住建局、自然资源局、国资部门

3.

项目库架构：十四五

/十五五项目库、专项债项目库，中央预算内项目库

4. 政府决策制度：常务会、专题会、投委会、评审专家制度

二、政企高效对接打法和时机

1. 最佳介入时机：规划编制期，项目谋划期、资金申报窗口期

2. 高层对接要点：方略协同、资源整合、长期携手

3. 部门对接要点：流程合规、要件齐全、隐患可控

4. 交流招数：站在政府角度讲政策、讲民生、讲绩效

三、政企携手常见模式

1. 委托建设、代建模式

2. EPC，EPC+O模式

3.

片区开发、

ABO、放权经营模式

4. 投资携手、合资平台公司模式

次讲

项当下期策划和包装核心办法

一、项目包装核心要则

1. 政策合规性：符合国家、省、市重点支持方向

2. 诉求真实性：破解政府痛点、民生诉求、业界诉求

3. 施行可行性：土地、规划、环评、能评等等要素保障

4. 资金平衡性：收益可覆盖、隐患可将控

二、项目包装全流程实操

1. 第一步：机会研判和政策匹配

2. 第二步：初步方案和建设内容规划

3. 第三步：投资估算和资金来源规划

4. 第四步：绩效标的和社会效益梳理

5. 第五步：入库申报和要件准备

三、项当下期手续和要件实务

1. 项目建议书编制要点

2. 可行性研究报告核心推演

3. 立项、赋码、入库流程

4. 土地预审，规划选址、环评、节能审查要点

三讲

十五五重点领域项目包装实战和实例

一、城市更新类项目包装

1. 老旧小区改造，老旧厂区改造、街区更新

2. 包装要点：民生改进、基础设施配套、长效营运

3. 实例：某城市更新项目全流程包装拆解

二、基础设施类项目包装

1. 市政道路，管网、综合管廊、停车场，环卫设施

2. 包装要点：公益性、必要性、绩效指标

3. 实例：市政管网更新改造项目包装实操

三、业界园区和准则厂房类项目

1. 包装要点：业界定位、收益来源、营运模式

2.

实例：县域准则厂房

+配套设施项目包装

四、绿色低碳和新能源配套项目

1. 光伏建筑一体化，零碳园区，节能降碳改造

2. 包装要点：碳减排，能耗下降、政策叠加

3. 实例：公共建筑节能改造项目包装

五、乡村振兴和农业农村项目

1. 农村道路、供水、污水，人居环境整治

2. 包装要点：衔接资金，涉农政策、县域统筹

3. 实例：县域乡村建设行动项目包装

四讲

项目包装常见问题和避坑指南

一、

政策不符、投向不准被退回

二，

收益虚高、测算不科学被否决

三、

手续不全，要素不落实无法入库

四、

内容笼统、绩效模糊难以借助评审

五、

典型失败实例剖析和整改思路

课程三

：

建筑业界各类资金申报实操

培训主题

：

建筑业界各类资金申报实操：专项债、格外国债、预算内资金和金融抓手

培训对象

：

建筑施工集团（国企）投融资部，财务部、市场部、项目申报专员

培训标的

：

1. 周全掌握十五五主流资金渠道政策、支持范围和申报条件。

2. 熟练掌握项目申报全流程、材料编制和评审要点。

3. 学会资金拼盘规划，拉升项目落地率和资金获批率。

4. 借助成功和失败实例，掌握申报招数和隐患防控。

培训方式

：

政策精讲、流程实操、实例对比、材料拆解

培训时间：

1天6小时

培训大纲

：

首讲

十五五政府性资金政策架构全景解读

一、超长期格外国债政策和投向

1. 政策来由、支持领域、施行周期

2. 项目准入条件，负面清单、禁止类项目

3. 申报主体、施行方式、资金采用要求

4. 和建筑国企相关的重点方向：基建、城市更新，安全设施、绿色低碳

二，地方政府专项债券核心政策

1. 专项债定义，适用范围、收益要求

2. 住建领域、市政业界、新能源、园区等等重点品种

3.

发行流程：储备

—入库—评审—发行—拨付

4. 穿透式监管、资金采用、绩效管控、审计要求

三、中央预算内投资补助政策

1. 保障性安居工程，市政设施、防灾减灾、节能环保等等方向

2. 补助比例，申报流程、年度申报窗口期

3. 绩效评价，调度监管、竣工验收要求

四、政策性金融抓手和配套资金

1. 政策性银行贷款，中长期低息贷款

2. 绿色信贷、碳减排支持抓手

3. 基

金、

REITs等等市场化融资抓手

次讲

资金申报全流程实操要点

一、申报前期准备事务

1. 项目筛选：政策匹配、收益可行，要素齐全

2. 时间节点：年度储备、批次申报，滚动发行

3. 部门协同：发改、财政、业主，咨询机构联动

4. 资料清单：全套申报材料模板和要点

二、申报材料编制核心技艺

1. 资金申请报告结构和写作规范

2. 建设内容、规模、准则精准表述

3. 投资估算，分项工程、造价合理性

4. 资金筹措方案和拼盘结构规划

三、财务收益测算实务

1. 专项债项目收益和融资自求平衡推演

2. 收入来源：采用费、租赁费、营运收入、财政补贴

3. 成本测算：建设成本、营运成本、财务成本

4. 现金流覆盖倍数，期限匹配、压力测试

四、评审要点和专家关注点

1. 政策符合性、投向准确性

2. 项目必要性、施行可行性

3. 收益真实性、测算合理性

4. 隐患可控性、绩效可达性

三讲

各类资金申报成功实例深度解剖

一、格外国债成功申报实例

1. 项目来由、建设内容，投资规模

2. 申报材料、政策依据、资金用途

3. 要害成功因素和申报招数

4. 建筑公司怎样参与施行和收益

二、专项债典型成功实例

1. 市政管网类项目实例

2. 业界园区和准则厂房实例

3. 城市更新和保障性安居工程实例

4. 施工公司怎样提前介入、锁定项目

三、中央预算内资金成功实例

1. 老旧小区改造配套基础设施实例

2. 防灾减灾、安全设施项目实例

四讲

申报失败原因和隐患防控

一、常见否决原因

1. 政策投向不符，属于负面清单

2. 收益不足，覆盖不够、测算失真

3. 前期手续缺失，土地规划不落实

4. 建设内容重复、绩效标的模糊

5. 典型失败实例复盘

二、资金采用和合规隐患

1. 资金挪用、超范围采用隐患

2. 进度缓慢、沉淀资金隐患

3. 审计、督查、巡视整改隐患

4. 国企合规和责任追究要点

三、公司资金申报架构建设

1. 构筑常态化项目储备库

2. 明晰申报责任分工和激励

3. 年度资金申报规划和滚动推进制度

4. 和政府部门常态化对接制度

课程四

：

建筑国企投建营体化模式实战

培训主题

：

十五五建筑国企重点投资领域和投建营一体化模式实战

培训对象

：

建筑施工集团（国企）高层管人者、投资演进部、市场部、营运管控部、项目部

培训标的

：

1. 明晰十五五建筑业界适合国企投资的重点领域和筛选准则。

2. 领会投建营一体化模式的底层推演、政策要求和施行路径。

3. 掌握投建营一体化项目运作流程、收益模式和隐患将控。

4. 借鉴标杆实例，形成公司可落地的投资和营运模式。

培训方式

：

模式解说、投资拆解、实例深度解剖、实战收束

培训时间：

1天6小时

培训大纲

：

首讲

十五五建筑国企重点投资领域研判

一、投资方向选项推演和要则

1. 政策支持强、市场空间大

2. 现金流稳定、隐患可控

3. 和施工主业协同、带动工程业务

4. 符合国资投资导向和考核要求

二、重点投资领域深度拆解

1. 城市更新：老旧小区、老旧厂区、街区改造

n 投资推演、盈利模式、政策支持

n

实例：城市更新投资

+建设+营运全流程

2. 业界园区和准则厂房

n 投资要点：业界定位、招商营运、收益来源

n

实例：园区投建营

+业界导入模式

3. 基础设施和公用设施

n 综合管廊，停车场、环卫、水务、供热

n

收益模式：采用费

+财政补贴+配套开发

4. 绿色低碳和新能源配套

n BIPV、零碳建筑、节能改造，储能配套

n 收益：电费收益，碳资产、政策补贴

5. 乡村振兴和县域基建

n 农村路网、供水、污水、人居环境，农文旅配套

三，项目投资可行性研判模型

1. 政策合规性研判

2. 市场和诉求研判

3. 投资收益和现金流研判

4. 隐患评核和退出制度

次讲

投建营一体化模式核心推演和必然性

一、传统施工模式的不可持续性

1. 利润薄，垫资多、回款慢、波动大

2. 无长期稳定现金流、资产轻、抗隐患弱

3. 政府更需要全周期服务商而非单纯施工方

二，投建营一体化模式内涵和价值

1. 投：投资研判、股权结构、资金筹措

2.

建：策划规划、采购施工、

EPC总承包

3. 营：营运维护、业界导入、增值服务，资产盘活

4. 一体化：全周期、全链条、全要素、全隐患管控

三、投建营一体化是必然选项

1. 政策导向：鼓励长期营运、绩效导向

2. 政府诉求：减轻债务压力、拉升服务质量

3. 公司转型：拉升盈利、稳定营收，做优资产

4. 国资考核：资产规模、净资产收益率、现金流

三讲

投建营一体化模式类型和运作实务

一、主流投建营模式详解

1. EPC+O：施工+营运

2. EPC+F+O：融资+建设+营运

3. ABO：放权—建设—营运

4.

片区开发：投建营

+业界导入+城市服务

5. 合资平台：和政府平台公司携手投建营

二、投建营项目运作全流程

1. 投资决策：尽职调查，可研、评审、立项

2. 交易结构：股权、债权、协议、回报制度

3. 建设管控：质量、成本、进度、安全、合规

4. 营运管控：收费、维护、服务、升级、绩效考核

5.

退出制度：

REITs、资产转让、政府回购、长期持有

三、收益模式和盈利点规划

1. 施工利润：一体化内部协同，实操中，锁定施工业务

2. 投资收益：分红、资本增值

3. 营运收益：服务费、租赁费、采用费

4. 增值收益：业界导入、商业配套、资产盘活

四讲

投建营一体化标杆实例和隐患防控

一、城市综合服务投建营一体化实例

1. 项目概况、携手模式、施行主体

2. 投资结构、资金来源、建设内容

3. 营运内容、绩效考核、收益分配

4. 施工公司定位和收益复盘

二、园区

/基础设施投建营一体化实例

1. 综合管廊投建营实例

2.

智慧停车

+市政运维一体化实例

3.

园区准则厂房

+光伏+营运实例

三、投建营一体化要害隐患和防控

1. 政策隐患：规划调整、补贴变化

2. 收益隐患：营运不足、覆盖不够

3. 合规隐患：国资审批、招投标、审计

4. 建设隐患：工期、成本、质量、安全

5. 营运隐患：队伍不足、服务不达标

四、建筑国企投建营一体化转型施行路径

1. 顶层规划：方略、组织、制度、放权

2. 本领建设：投资、融资、法务、财务、营运

3. 项目试点：小步快跑、收束复制

4. 长期标的：炼就可持续的投建营生态架构

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珀菲特顾问|张劲松老师