南水集团银发养老产业与智慧医疗融合发展及产业园招商运营

首讲

银发养老业界和智慧医疗融合演进核心认知

本讲锁住业界基本面，结合南水集团银发业界布局，明晰融合演进的核心价值和方向，为招商营运奠定认知基础。

一、业界演进现况和趋势

1. 银发业界演进现况：全国老龄化资料解读（截至2024年底，60周岁以及以上老年人口2.8亿，执行层面，占比19.8%），养老服务、健康医疗等等诉求痛点拆解，国有资本布局银发业界的优势和责任；

2. 智慧医疗演进态势：物联网、海量资料、机器智能在医疗康养领域的运用情境，智慧医疗和养老服务融合的核心价值（拉升服务效率、精进照护质量、降低营运成本）；

3. 融合演进趋势：从“单一养老”向“医养融合”转型，落地时，从“传统照护”向“智慧赋能”升级，落地时，从“分散服务”向“园区集聚”演进，具体来看，契合南水集团“居家-社区-机构”协同的布局思路。

二、政策导向和市场诉求

1. 核心政策解读：国家以及江西省、南昌市关于银发经济、医养融合、业界园区建设的专项政策，重点解读土地供应、税收优惠、基金支持等等和南水集团相关的政策红利，换个角度看，如地方“银发经济10条”类配套支持措施；

2. 市场诉求拆解：老年人对“医疗+养老”一体化服务的核心诉求（失能照护、失智照料、健康监测、康复护理等等），智慧医疗货品以及服务的市场缺口，结合南水集团天江园·乐邻里项目定位，明晰标的客群诉求痛点；

3. 南水集团融合演进优势：依托房地产开发心得、园区建设本领以及国资来由，结合“南康养”业界园载体，炼就“智慧+医养”特色的核心竞争力，联动存量资产盘活达成多元演进。

三、典型实例剖析（融合演进类）

1. 实例一：上海养老科技业界园——“园区+基金+平台”融合模式，锁住养老科技和智慧医疗集聚，70余家养老科技革新公司入驻，配套公共研发、货品展示平台，其“政银企联动”基金模式可借鉴南水集团银发业界带出基金营运。

2. 实例二：常熟老龄智能科技园区——“研发+制造+服务”三位一体生态，构筑智慧服务试验区，达成居家、机构养老和医疗服务无缝衔接，其物联网终端部署、老龄体征资料库建设心得，适配南水集团智慧养老系统搭建诉求；

3. 实例启示：结合南水集团实际，提炼可落地的融合演进路径，明晰“南康养”业界园以智慧医疗为配套、以医养融合为核心的定位，联动银发业界带出基金，促成业界集聚。

次讲

南水集团养老业界园招商打法和实操要点

本讲锁住

“南康养”业界园招商阶段核心诉求，结合业界实例，拆解招商定位、客群筛选、模式规划等等实操内容，适配南水集团招商事务实际。

一、业界园招商核心定位

1. 定位依据：结合南水集团银发业界布局（医养融合、智慧养老、业界链延伸），依托天江园·乐邻里项目，明晰“南康养”业界园“智慧医养+业界集聚+服务示范”的核心定位。

2. 定位差异化：区别于普通养老园区，运行层面，突出“智慧医疗配套+国资品牌保障+全链条服务”优势，锁住南昌以及周边区域，辐射江西全省，炼就市属国资养老服务标杆。

3. 和存量资产联动：结合南水集团闲置土地盘活思路，就一线经验说，探索将部分存量地产资源改造为业界园配套设施，达成资产增值和招商赋能双赢。

二、标的客群定位和筛选

1. 核心招商客群（按照优先级排序）

（

1）智慧医疗类公司：AI辅助诊断、远程医疗、健康监测装置研发以及营运公司，适配业界园智慧医疗配套诉求，如康复器械、护理机器人研发公司；

（

2）医养服务类公司：专精医疗机构，康复护理机构，失能/失智照护机构，完善“预防-治疗-康复-养老”一体化架构，可借鉴日本日医学馆等等外资机构的照护准则和营运心得；

（

3）养老业界链配套公司：适老化货品研发、老年食品/保健品、养老服务营运管控公司，充实园区业界生态，如适老化智能家居、康复辅具生产公司；

（

4）革新孵化类公司：养老科技初创公司、智慧养老解题打法提供商，依托园区平台达成结晶转化，契合南水集团“革新孵化”的园区定位。

2. 客群筛选准则：结合南水集团国资来由以及业界园定位，优先选项具备资质齐全、营运规范、有业界口碑、能和园区生态协同演进的公司，兼顾社会效益和经济效益。

三，招商打法和携手模式

1. 招商渠道搭建

（

1）政企联动：对接江西省，南昌市民政、卫健、招商等等部门，争取政策支持，实操中，参与业界展会、招商推介会，运行层面，扩大园区影响力，借鉴广州开发区“政策精准化+业界集群”招商思路；

（

2）业界链招商：依托银发业界带出基金，重点投资智慧医疗、康复器械等等前沿领域，以基金投资带动公司入驻，达成“基金+园区”协同招商；

（

3）口碑招商和资源联动：依托南水集团现有业务资源（房地产项目、园区营运心得），联动携手单位、业界协会，推荐优质客群，搭建“产学研用”招商通道，联合高校勾住革新公司入驻。

2. 携手模式规划（适配南水集团诉求）

（

1）租赁携手：针对中小型公司，提供准则化园区场地租赁，给予政策补贴（如税收减免、租金优惠），降低公司入驻门槛，参考苏州对银发经济公司的研发补贴模式；

（

2）携手营运：和大型医疗机构、智慧医疗龙头公司携手，共同营运医养中心、智慧养老平台，共享收益、共担隐患，借鉴泰康之家“医养融合+持续照护”携手模式；

（

3）孵化携手：为初创公司提供孵化场地、技艺支持、资金对接（依托银发业界带出基金），培育优质业界项目，炼就园区革新孵化生态，参考上海养老科技业界园孵化器营运模式；

（

4）资产联动携手：将南水集团存量地产资产和园区招商结合，探索“以资抵债、资产包营运”模式，勾住公司入驻，达成存量资产盘活和招商双赢。

3. 招商谈判核心要点：明晰携手底线（国有资产保值增值、合规营运），突出园区优势（政策支持、智慧配套、国资保障），灵活调整携手条款，锁住长期稳定携手。

四、典型实例剖析（招商类）

1. 实例一：成都温江健康养老业界园——“政府搭台、公司唱戏”模式，依托政府土地、税收支持，引入多家民营养老机构和康复医疗机构，三年内入住率从不足40%拉升至78%，其政企联动招商、差异化补贴打法可借鉴；

2. 实例二：广州开发区银发经济业界园——锁住生物医药、机器智能延伸银发经济链条，对入选国家推广目录的货品给予补贴，精准勾住细分领域龙头公司，其精准招商、政策赋能心得适配“南康养”业界园定位；

3. 实例落地借鉴：结合“南康养”业界园招商阶段现况，梳理可复制的招商渠道、携手模式，破解招商进程中“客群难找、携手难谈”的核心问题，拟定适配南水集团的招商推进规划。

三讲

养老业界园营运管控和智慧医疗配套落地

本讲锁住业界园营运全流程，结合南水集团

“居家-社区-机构”协同思路，拆解营运管控要点、智慧医疗配套落地办法，保障园区长期稳定演进。

一、业界园营运核心推演和架构搭建

1. 营运核心标的：达成“社会效益+经济效益”双赢，既要发挥国有公司担当，完善养老服务供给，又要借助精细化营运，拉升资产价值和营运收益，契合南水集团存量资产盘活的思路转变；

2. 营运架构搭建

（

1）服务架构：围绕“居家-社区-机构”协同，换个角度看，搭建三级养老服务网络，就一线经验说，完善医养中心、社区嵌入式养老点，居家服务网点布局，涵盖失能照护、失智照料、康复护理等等专项服务；

（

2）管控架构：构筑园区公司管控、安全管控、服务质量管控、人员管控等等制度，规范营运流程，保障园区合规营运，借鉴外资养老机构的准则化管控心得；

（

3）生态架构：联动园区入驻公司，搭建资源共享平台，促成智慧医疗公司、医养服务公司、配套公司协同演进，形成“研发-生产-运用-服务”全业界链生态，运行层面，参考常熟老龄智能科技园区生态布局。

二，智慧医疗配套落地实操

1. 智慧养老系统建设：结合南水集团智慧养老布局，在实际应用里，搭建涵盖健康监测、安全预警、服务响应、园区管控的智慧平台，达成老年人健康资料实时采集、异常情况迅速响应，借鉴常熟园区5G+AIoT智能终端网络建设心得；

2. 医养融合服务落地

（

1）引入专精医疗机构：在园区内设立医养中心，配备专精医护人员，开展常见病诊疗、康复护理，健康体检等等服务，构筑“小病不出园区、大病迅速转诊”的就医模式，往细里说，参考深圳颐养院医养结合实践。

（

2）智慧医疗装置部署：在园区机构、社区嵌入式养老点，居家服务网点，部署智能监测装置（如智能床垫、穿戴装置）、康复机器人等等，拉升照护效率，降低人力成本，借鉴重庆养老机构康复机器人运用心得；

（

3）远程医疗携手：和大型三甲医院构筑远程医疗携手关系，达成远程会诊、专家指导、病历共享，拉升园区医疗服务水平，完善“预防-治疗-康复-养老”一体化架构。

3. 营运成本将控：依托智慧系统精进人员配置，借助规模化采购、集中营运降低服务成本，实操中，结合南水集团精细化营运思路，拉升营运效益，运行层面，运行层面，借鉴宁波“养老收益权证券化”模式，拓宽融资渠道，具体来看，缓解资金压力。

三、园区品牌建设和长期演进

1. 品牌定位：依托南水集团国资来由，炼就“南康养”核心品牌，突出“智慧医养、专精照护、国资保障”的品牌标签，炼就统一、权威的市属国资养老服务品牌；

2. 品牌推广：借助业界媒体、地方宣传、公益活动等等方式，拉升园区知名度和口碑，勾住客群入驻和老年人消费，借鉴上海养老科技业界园标杆性活动推广心得。

3. 长期演进规划：结合南水集团业界链延伸规划，具体来看，围绕医疗康养服务，适老化改造、养老用品供应等上下游领域，拓展园区业务，培育养老业界生态链；同时探索“园区+旅居养老”“园区+老年教育”模式，充实服务内容，拉升园区竞争力，参考苏州康养旅居目的地建设思路。

四、典型实例剖析（营运类）

1. 实例一：泰康之家·燕园——“医养融合+智慧营运”模式，搭建智慧养老平台，引入专精医疗机构，达成“持续照护+精神信念服务”全覆盖，其精细化营运、品牌建设心得可借鉴，适配南水集团高端化、多元化演进诉求；

2. 实例二：浙江社区养老中心——“政府采购+公司运维”模式，批量配备洗浴机器人、康复理疗机器人，达成社区养老机器人全覆盖，其低成本、普惠化营运模式，可适配南水集团社区嵌入式养老点营运诉求；

3. 实例启示：结合“南康养”业界园营运诉求，梳理可落地的营运管控办法、智慧医疗配套落地路径，破解营运进程中“服务不规范、成本高、竞争力弱”的问题，助力南水集团达成养老业界长期稳定演进。

四讲

南水集团业界转型和业界园演进协同发力

本讲锁住南水集团整体转型方略，联动房地产存量资产盘活和银发业界演进，明晰业界园招商营运和公司转型的协同路径，达成国有资产保值增值。

一，南水集团转型来由下的银发业界布局重点

1. 转型核心诉求：依托房地产开发传统优势，具体来看，向高品质、多元化方向转变，培育银发业界核心竞争力，达成“房地产存量盘活+新兴业界培育”双驱动；

2. 银发业界布局重点：以“南康养”业界园为核心，联动天江园·乐邻里项目，完善医养融合服务架构，布局智慧养老、养老业界链延伸、银发业界带出基金三大板块，炼就具备核心竞争力的养老业界生态链；

3. 业界园的方略价值：作为南水集团银发业界布局的核心载体，既是招商营运的平台，也是存量资产盘活的要害抓手，更是公司转型的要害支撑。

二，运行层面，运行层面，业界园招商营运和存量资产盘活协同路径

1. 闲置土地资源利用：将南水集团历史遗留的闲置土地，在实际应用里，在不改变土地主要性质的前提下，改造为业界园配套设施（如老年活动中心、康复理疗区），达成资产从沉淀向价值创造转变，具体来看，执行层面，借鉴上海养老科技业界园土地利用模式。

2. 存量地产项目转型：将部分布局于县域城市的存量房地产项目，具体来看，改造为社区嵌入式养老点，居家服务网点，运行层面，联动“南康养”业界园，就一线经验说，具体来看，构筑“园区+社区+居家”的全域养老服务网络，具体来看，契合南水集团存量资产盘活思路；

3. 金融手段联动：将业界园资产、存量养老资产借助证券化、基金化等等金融手段，转换为可交易、可融资的“金融货品”，达成资金回笼，缓解房地产存量投资清收压力，借鉴深圳前海养老业界REITs模式。

三、现存问题和解题打法（结合南水集团实际）

1. 核心问题梳理：业界园招商阶段客群定位不精准、智慧医疗配套落地难度大；存量资产和业界园协同不足；养老业界专精英才缺口大，既懂老年医学、又掌握机器智能的交叉型英才匮乏；

2. 针对性解题打法

（

1）招商精进：锁住核心客群，细化招商打法，依托银发业界带出基金，加大对智慧医疗，从实践看，医养服务龙头公司的招商力度，落地时，搭建“政企协同”招商制度。

（

2）配套落地：分步推进智慧养老系统建设，运行层面，优先部署刚需智慧医疗装置，和本地三甲医院构筑长期携手，降低配套落地难度，借鉴常熟园区“诉求反哺研发”制度，精准匹配老年人诉求；

（

3）英才培育：和本地高校、职业院校携手，开展养老服务、智慧医疗专精英才培训；引进业界资深英才，构筑完善的英才激励制度，缓解英才缺口，参考常熟园区英才培训基地建设心得；

（

4）资产协同：成立专项小组，统筹业界园招商营运和房地产存量资产盘活事务，拟定协同演进规划，达成资源精进配置，拉升国有资产整体效益。

四、收束和下一步事务重点

1. 核心内容收束：回顾银发养老和智慧医疗融合演进趋势、业界园招商营运要点、南水集团转型协同路径，从实践看，强化实操认知。

2. 下一步事务重点：明晰“南康养”业界园招商推进规划，智慧医疗配套落地时间表，存量资产协同盘活方案，助力南水集团深化市场化营运，加快业界升级，为南昌现代化都市圈建设提供支撑。

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