课程背景
随着全球经济格局重塑和国内业界升级步伐加快，业界园区的演进模式正经历深刻变革。传统的
“开发-销售/租赁”模式已触及上限，同质化竞争激烈，从实践看，难以形成可持续的竞争优势。政策红利逐渐消退，具体来看，市场对园区的价值评核准则，已从单纯的基础设施和优惠政策，转向了其构筑业界生态、赋能公司成长的本领。
业界思路下的
“深度营运”已成为园区生存和演进的核心命脉。它要求营运者从“房东”和“物业管控员”的定位，蜕变为公司的“方略携手伙伴”和“业界生态构筑者”。
本课旨在深度剖析这一转型的内在推演和施行路径，借助系统化的理论轮廓、两大类型专精园区营运解读，支援参训者构筑园区深度营运的学识架构，掌握从方略规划到日常执行的整套办法论，最终拉升园区的业界凝聚力、价值创造力和品牌影响力，达成资产增值和可持续演进的双重标的。
课程收益
掌握业界思路和营运推演办法：
学会区分业界和地产思路，用
“价值金字塔模型”重构园区价值，明晰深度营运核心推演。
掌握园区营运架构搭建办法：
学会从顶层策划到落地执行的全流程搭建，规划分层服务架构，用
PDCA循环持续改进。
掌握跨境电商园营运和盈利办法：
学会定位跨境电商园类型，构筑
“4+1”业界生态，规划多元盈利模式。
掌握环保专精园营运和管控办法：
学会选项环保园开发模式，开展
“物业+能源+环保”综合营运，破解单一盈利困境。
掌握园区营运诊断和改进办法：
学会识别营运痛点，结合实例规划自身园区深度营运方向，拉升业界凝聚力。
课程大纲
首讲：业界园区转型来由和困局
——明晰深度营运的必要性
一、宏观环境之变，具体来看，驱动园区转型的外部推力
1. 国际格局来由
——全球业界链重构和“中国+1”打法
解读角度：
现象、影响、现况
实例：
东莞某传统电子业界园因订单转移空置率上升
实例：
苏州工业园勾住微软三星等等设立亚太研发总部
2. 国内经济周期来由
——结构性下行和增长动能转换
3. 科技革命来由
1）AI、机器人、低空经济等等新质出产力爆发
2）公司新诉求和新机遇
新诉求：
三特要求（特殊空间、特殊政策，特殊配套）
新机遇：
差异化定位、抢占业界新赛道的黄金机会
实例：
深圳炼就全球低空经济中心
二、公司出海来由
园区新思路：
公司出海服务
实例：
临港新片区设立
“一带一路”技艺交流和转移中心。
——当今中国的十大机遇和挑战
三、业界地产的业界现况和困局，传统模式的瓶颈
1. 业界地产现况
1）供需不匹配
2）租金崩盘
3）空置率突显
2. 业界规划六大误区
1）空
2）旧
3）重
4）差
5）虚
6）泛
3. 业界地产的困局
1）外部压力叠加传统政策调控深化
2）传统开发模式失灵
3）市场供需矛盾
实例：
东莞传统制造业园区年都去化率＜
30%
实例：
深圳写字办公楼年都去化率
<10%。
3. 传统园区的困境和挑战
——招商困境，政策困境、模式困境、盈利本领困境
碰头
：业界地产怎样破局
——业界思路下的价值重构（资源和价值共生）
——基础价值，核心价值、溢出价值
抓手：
业界地产价值金字塔模型
次讲：园区深度营运的底层推演
——构筑业界思路下的营运认知
一、营运的概念和内涵深化
1. 业界园营运的核心内涵
2. 业界园营运的主要问题和难点
3. 业界园营运的痛点识别
二、业界园营运的卓越价值
1. 业界营运对公司的价值（成长赋能）
2. 业界营运对园区的价值（资产增值）
3. 业界营运对区域的价值（经济带动）
三、业界园营运的演进趋势
1. 数智化
2. 低碳化
3. 生态化
4. 金融化
三讲：
园区深度营运的通用架构搭建
——从顶层规划到落地执行
一、业界园营运顶层策划
1. 服务定位
1）营运标的规划
2）组织架构规划；
2. 服务架构建设
1）基础服务层
2）公司服务层
3）业界服务层
3. 服务平台建设：线上线下结合
4. 服务环境建设：炼就“生产-生活-生态”
5. 资产和投融资策划
二、业界园营运施行和评价
1. 施行流程
第一步：服务准则化（
SOP）
第二步：宣传推广
第三步：执行交付
第四步：收集反馈
2. 绩效评价
1）内部评价（KPI）
2）外部评价（公司满意度）
三、业界园营运革新和改进
1. 革新制度
——构筑常态化的公司诉求调研制度，鼓励营运队伍提出服务革新方案
2. 改进循环
——遵循“Plan-Do-Check-Act”（规划-执行-查验-行动）的持续改进循环
3. 拓展服务
1）供给链服务
2）公司出海服务
3）安环管控服务
4）订单服务
实例剖析：
正面实例：
惠州大亚湾某智能制造业界园项目利用深度产服营运招商
反面实例：
广东某园区因忽视营运，导致公司大量离职的教训
四、业界思路下的新型专精园区
1. 新型专精园区核心特征
2. 新型专精园区的价值重构
五、业界思路下的新型专精园区
1. 数智化业界园
2. 跨境电商业界园
3. 绿色低碳循环经济业界园
4. 专精环保园区
5. 海量资料中心业界园
——业界园的开发推演和模式引见
——业界园的特点以及营运思路
实例：
佛山京东跨境电商数智化业界园
实例：
惠州金茂源环保业界园
四讲：专精园区深度营运实务拆解
——跨境电商和环保园区专项办法
一、跨境电商业界园营运实务
1. 跨境电商业界园核心驱动力拆解
1）政策红利
2）市场红利
3）公司诉求
2. 跨境电商业界园差异化定位
1）口岸型
2）业界带型
3）消费市场型
实例：
上海虹桥品汇
实例：
佛山京东数智化跨境电商业界园
3. 跨境电商业界园业界生态规划——构筑“4+1”核心业界功能集群
1）交易平台
2）物流仓储
3）金融支付
4）综合服务+革新孵化
4. 跨境电商业界园营运实务
1）核心营运模式
——基础服务+增值服务+生态服务
2）革新盈利模式
——租金+服务佣金（供给链；直播带货）+业界投资回报+资料增值服务
实例：
佛山京东跨境电商数智化业界园
实例：
深圳坂田跨境电商业界集群
小组碰头：
跨境电商园区的营运核心要点为何
二、环保专精园区营运实务
1. 环保园区方略定位
1）政策刚性约束——双碳标的、环保督察、无废城市建设
2）市场诉求爆发——环保市场诉求+技艺成熟
2. 环保园区的开发条件和模式
1）开发条件：土地+环保+专精营运队伍
2）开发模式——三权合一模式
a土地所有权
b环保特许权
c园区营运权
——投运分离模式
实例：
金茂源环保集团
实例：
骏翔宇辉集团
3. 环保园区的规划
特殊载体诉求：
厂房货品；环保设施；危化品仓库。管道系统；能源供应系统
三、环保园区的营运
1. 核心营运模式
1）基础服务
2）增值服务
3）生态协同
2. 多样化经营管控
1）物业管控
2）能源管控
3）环保管控
4）供给链管控
3. 革新盈利模式——打破传统租金收益单一模式
1）租金
2）废水处理费
3）废气处理费
4）危固废处理费
5）危化品供应
6）蒸汽能源管控
7）水电物业费
实例深度剖析：
惠州金茂源环保业界园；
碰头：
你的园区未来深度营运的方向为何？
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
珀菲特顾问|李泽远老师
适合谁听
跨境电商老板以及高管、业界园区负责人、招商营运负责人、有出海诉求的公司。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
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