课程背景
当前不动产业界进入存量盘活、模式转型，监管规范的深度调整期，资管新规持续重塑业界运作规则，传统高杠杆、债务倚重型融资模式彻底失效，险资，外资等长线机构资本对不动产资产的收益，风控、久期匹配要求持续升级，不动产基金面临募资难、投资窄、营运繁、退出堵的多重挑战。和此同时，公募 REITs达成常态化发行和常态化扩募，证监会也于2025年底推出了商业不动产REITs，从实践看，成为不动产存量资产权益化退出、轻资产转型、价值重估的核心方略通道，但多数机构仍存在 REITs 政策领会不透彻、底层资产筛选失真、发行实操本领薄弱、投后营运管控不达标等等核心痛点。
本课深度整合不动产基金募、投、管、退全流程实战和REITs发行、投后营运全链条实操等等核心内容，融合长线资金投资视角，资管新规合规要求、市场化资产管控心得，将政策推演、实操流程、隐患防控、资产增值办法深度融合，实例全程嵌入各模块，不搞形式化上手，周全覆盖不动产基金和 REITs 全生命周期操作要点，助力参训者构筑基金投资+资产管控+REITs 退出的闭环本领，达成从资产持有方到资本操盘手的方略转型。
课程收益
精准把握不动产业界、资管新规、REITs 发行的最新政策导向和监管规则，明晰业界底层变革推演
掌握不动产基金募资、投资、资产管控、退出全流程实操办法，破解募资困局、精进资产配置、拉升营运价值
熟练掌握 REITs 底层资产筛选、估值定价，发行申报的全流程实操要点，突破资产合规，发行审核核心瓶颈
精通 REITs 发行后资产营运、资讯披露、投资人交流、扩募储备的核心打法，保障 REITs 业绩稳定和合规运行
【课程特色】
双主题深度融合：一站式覆盖不动产基金全周期管控、REITs发行投后全流程，无冗余内容、无学识断层
资本视角精准适配：融入资金久期匹配、资产配置、隐患偏好核心推演，贴合长线资本携手诉求
实操导向无虚言：全流程拆解操作流程、合规要点、管控办法，实例嵌入各章节
提纲细化推演清晰：层级分明、要点详尽，覆盖从政策到实操，从基金到 REITs 的全部核心内容
合规风控贯穿全程：紧扣资管新规，国资监管、REITs审核规则，守住业务运作底线
课程大纲
一、政策和市场新格局：不动产投资和 REITs 底层推演重构
1.1 核心政策导向和监管规则解读
房地产业界顶层政策：从 “房住不炒” 到 “租购并举” 的投资推演变革
资管新规核心约束：不动产基金杠杆限制、募资规范、货品备案要求
保险资金不动产投资新规：权益类资产比例限制、偿付本领测算、投资范围划定
REITs 政策演进脉络：40号文到991号文核心变化，常态化发行和扩募政策红利
证监会商业不动产REITs：从基础设施REIT迈向商业REIT双轮驱动的新篇章
1.2 市场结构和赛道投资价值分化
核心不动产赛道趋势：
物流地产高标仓供需格局
业界园区 “工业上楼” 盈利转型
保租房政策红利、购物中心消费复苏
资料中心算力诉求和 PUE 政策约束等等
机构资本投资偏好：险资长期持有型资产诉求、外资价值洼地布局推演、业界资本协同投资推演
存量资产市场机遇：城市更新历史建筑活化、困境商业地产重组，低效资产盘活路径
1.3 不动产基金和 REITs 协同运作推演
传统债务融资模式痛点：利息成本高、本金偿还压力，现金流不可持续
REITs权益抓手核心价值：所有权 / 经营权盘活、轻资产转型，无刚性兑付压力
Pre-REITs 基金 + 公募 REITs 闭环模式：长期资金参与保租房 Pre-REITs 基金投融管退全链条落地
长三角物流园区 “业界勾地 + Pre-REITs 培育 + 公募 REITs 退出” 实操推演
二、不动产基金募投管退全流程实战
2.1 基金募资：破局募资困局和合规革新
不动产基金募资三大底层推演：资金属性匹配、基金期限和退出周期对齐、收益隐患定位
机构资金募资对接招数：保险资金负债端久期和不动产资产久期动态测算、外资尽调核心关注点
基金结构化规划：优先级 / 夹层 / 劣后级比例模型，城市更新基金结构化实操方案
资管新规合规边界：“明股实债” 认定准则、规避路径和募集说明书核心条款规划
知名机构募资模式拆解：长线资金携手的核心要点
2.2 资产投资：价值挖掘和跨周期配置
不同资产盈利推演重构：商办资产租金收益权 ABS 操作路径、业界园 “租金 + 服务 + 股权” 全生命周期盈利模型，养老地产 CCRC“保险 + 服务” 生态闭环
资产估值核心办法：区域资本化率差异修正、隐性成本测算
投前隐患审查：土地性质和规划合规清单、市场下行期压力测试模型，空置率对 IRR 敏感性拆解
跨周期资产配置打法：核心型 / 增值型 / 机会型 / 转型资产组合比例，经济下行期防御性资产包构筑
2.3 资产管控：营运增值和动态风控
全周期资产管控架构：租户招商管控、租金定价制度、空置率预警和管控
租户组合健康度评核：业界集中度管控、租约到期分布预警、租户履约本领排查
资产增值实操路径：业态重构精进、城市更新改造、配套服务增值收入拓展
营业中断隐患防控：资产保险全覆盖、应急预案搭建、备用营运方案规划
2.4 基金退出：多元化路径和合规落地
核心退出方式：公募 REITs 退出，股权转让、资产证券化、业界并购
退出环节合规管控：国资资产处置评核要求、产权交易平台操作流程、税务筹划最优路径
退出时机选项：资产估值峰值、市场窗口期、政策红利期判断
三，REITs 发行全流程实操：资产筛选、估值定价和申报落地
3.1 REITs 底层资产准入筛选准则
产权类 REITs 筛选漏斗：业界园区、保租房、仓储物流、购物中心的现金流、产权、营运要求
经营权类 REITs 准入门槛：新能源，水利、环保、高速公路的特许经营权，现金流稳定性要求
特殊资产合规处理：酒店，商业配套纳入比例限制，资产权属瑕疵整改方案
国资 REITs 资产筛选要点：国有资产确权、评核、划转的合规前提
3.2 REITs 估值定价实操办法
产权类 REITs 估值：DCF 现金流折现模型实操，租金增长率假设合理性验证、市场可比实例偏差修正
经营权类 REITs 定价：IRR 测算核心要点，政府补贴收入处理规则，特许经营权剩余期限估值
市场定价影响因子：产权类 REITs 溢价 / 折价要害因素、经营权类 REITs 现金流稳定性验证准则
3.3 REITs 发行申报和合规审核
REITs 政策抓手箱：审核 “红绿灯” 规则、回收资金用途合规边界，扩募申报核心要求
发行全流程操作：中介机构选聘，尽职调查配合、申报材料编制、交易所审核交流
核心难点破解：资产权属瑕疵处理，国资转让程序避坑、现金流分派率达标打法
保租房 REITs、业界园区 REITs 发行审核重点和借助心得
四、REITs 发行后资产营运管控：增值提效和合规管控
4.1 REITs 营运核心管控规范
资讯披露管控：定期报告披露要求、临时报告触发情形、披露时效性和内容红线
投资人关系管控：业绩说明会组织、投资人问询响应、业绩预期管控办法
多方事务界面切分：原始权益人、基金管控人、营运管控机构的职责分工和协同制度
4.2 REITs 资产营运增值打法
NOI 拉升核心手段：招商精进升级、营运成本精细化管控、增值服务收入规模化拓展
扩募资产储备管控：扩募资产筛选准则、培育周期规划、合规整改提前布局
不同类型 REITs 营运重点：购物中心 REITs 消费客流拉升、新能源 REITs 发电量保障、业界园 REITs 业界集聚炼就
4.3 REITs 专项风控架构搭建
营运隐患管控：投诉响应 SOP 准则流程、安全生产应急预案、用户离职预警制度
现金流管控：现金流实时监控、收支预测，极端情况现金流保障方案
二级市场隐患化解：价格异动预警指标、流动性管控方案、市值维护打法
五、数智化和 ESG 双轮驱动：资产价值拉升核心路径
5.1 数智化赋能不动产资产管控
智慧楼宇系统运用：IoT 装置设施预测性维护、能耗精进管控、NOI 拉升实操
资料驱动营运决策：动态货值监控、租金定价模型、去化率预测、现金流还原沙盘
租户数智化管控：客群画像拆解、精准招商、租户粘性拉升、资料变现路径
5.2 ESG 价值转化和合规适配
ESG 和不动产融合推演：ESG 评级对资本化率、资产溢价的直接影响
绿色金融抓手实操：碳中和 CMBS、绿色债券发行要点，政策补贴申请
ESG 资讯披露：REITs 合规披露要求、自动化披露抓手运用、BOMA BEST 认证落地
零碳园区改造对 REITs 估值和融资的拉升作用
5.3 数智化 + ESG+REITs 协同运作
营运资料支撑 REITs 发行和扩募：资料真实性、完整性、合规性保障
数智化 ESG 管控降低 REITs 营运隐患、拉升投资人认可度
六、全流程隐患防控和合规管控：底线思路和避险打法
6.1 不动产基金核心隐患管控
募资合规隐患：资金来源合规、货品备案隐患、变相募资规避
投资决策隐患：资产估值失真、市场误判、合规瑕疵导致投资失败
营运管控隐患：租户违约、资产贬值、营业中断、成本失控
国资监管隐患：资产评核、审批流程、交易定价，资产处置合规红线
6.2 REITs 全周期合规隐患防控
发行审核隐患：申报材料造假、资产不合规、现金流造假规避
营运合规隐患：资讯披露违规、关联交易定价不公、扩募申报瑕疵
政策变动隐患：REITs 审核规则调整、业界政策变化化解打法
突发经过隐患：备用管控人制度搭建、舆情管控 SOP、营运中断应急处置
6.3 全周期风控架构搭建
投前隐患筛查：政策、市场、合规三维度隐患评核
投中动态监控：现金流、营运、合规实时管控
投后隐患处置：隐患预警、整改方案、应急预案闭环管控
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|王瀚霆老师
适合谁听
房地产公司、不动产基金公司高管以及财务负责人、以及投资演进部、资产管控部、资本营运部负责人以及核心主力。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
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