课程背景
城市演进已从增量扩张转向存量精进和品质拉升的新阶段。面对大规模新建项目减少，城市更新、业界升级、低碳改造等等存量市场成为主战场，具体来看，EPC项目需从“规模驱动”转向“价值驱动”。城市更新项目因其产权复杂，诉求多元、空间受限、施工环境敏感等等特殊挑战，对EPC总承包单位的全流程管控本领提出了远超新建项目的要求。
可是，当前许多工程公司和规划院在承接城更类EPC项目时，换个角度看，普遍面临以下核心痛点：流程混乱——各阶段事务界面不清，规划、采购、施工衔接不畅；协同低效——规划牵头和施工主导之间定位定位模糊，资讯传递失真；管控粗放——缺乏适配城更情境的精细化管控抓手和办法；品质难控——居民诉求多元、既有建筑状况不明，导致规划变更频繁、实地返工持续。本课针对上述痛点而规划，旨在支援工程公司和规划院的管人人员系统掌握EPC模式下城市更新项目全流程管控的核心办法、抓手和实战本领。
课程收益
1、理念层面
：纵深领会城市更新EPC项目的特殊性和管控推演，构筑“策划先行、规划引领、全程协同”的项目管控思路
2、办法层面
：系统掌握城更EPC项目从前期策划、规划管控、采购管控、施工组织到竣工验收的全流程精细化管控办法，学会运用AI+等等数智化抓手拉升管控效能
3、本领层面
：借助实例研讨和实战工作坊，拉升参训者在复杂城更情境下的统筹协调本领、隐患识别和化解本领、品质和成本双控本领
4、抓手层面
：获得可落地的城更EPC项目管控抓手箱（含策划模板、管控清单、AI运用指南等等），课后即可运用于实际项目
课程大纲
开场导入：破冰和痛点诊断
交流环节1：城更EPC项目“最头疼的三个问题”
分组碰头并列出自己在城更EPC项目中遇到的最 大挑战，从实践看，张贴于“痛点墙”。实地归类收束，引出课程核心议题
一、城市更新的时代来由和业界变局
1. 从“增量扩张”到“存量精进”：建筑业主战场的根本性转移
o 大规模新建项目减少的业界现实
o 城市更新、业界升级、低碳改造构成的存量市场新格局
2. 城更项目和新建项目的本质差异
o 产权关系的复杂性：多方主体利益交织
o 既有建筑状况的不确定性：勘察难、规划变更多
o 施工环境的敏感性：居民生活和施工并行
o 民生导向的强约束：居民满意度成为项目成败的要害指标
二、EPC模式在城更项目中的适配推演
1. EPC模式的核心优势和城更情境的匹配度拆解
o 规划-采购-施工一体化：减少接口损耗
o 总承包商统筹管控：化解多方协调难题
2. 城更EPC的三种主流模式
o 规划牵头的EPC模式：规划院主导，强调规划引领价值
o 施工牵头的EPC模式：施工公司主导，强调施工组织效率
o EPC+O模式：建设和营运一体化，破解“重建轻管”问题
3. 城更EPC项目全流程管控的四维轮廓
o 时间维：前期→规划→采购→施工→竣工→营运
o 专精维：规划、商务、采购、工程、安全，财务
o 干系人维：政府、居民、产权人、分包方、营运方
o 隐患维：技艺隐患、合同隐患、工期隐患、舆情隐患
三、城更EPC项目的五大核心挑战
1. 居民诉求多元和协调难度大
2. 老城区空间局限和施工组织困难
3. 既有建筑资讯缺失和规划频繁变更
4. 建设和营运割裂导致的“不好用，不好改”
5. 多方协同界面复杂导致的流程混乱和效率低下
实例研讨一：中建三局三公司鄂州沙塘片区棚户区改造项目（百万方EPC城更项目）
服务于亚洲最 大货运机场花湖机场的配套民生工程，运行层面，百万平方米体量承载7132户居民的安居梦。借助EPC模式探索、精益建造实践和民生共治理念，具体来看，为城市更新提供了可复制的方案。核心做法包括：以“住宅造楼机”将施工效率拉升30%；以铝合金模板替代木模使渗漏隐患直降60%；以11台塔吊在BIM指挥下达成42栋楼“零碰撞”施工；以永临结合拉升资源利用率。项目借助走访387户居民收集70余项建议，就一线经验说，将居民诉求转化为施工蓝图
研讨议题：沙塘项目怎样借助EPC一体化管控破解“民生工程品质和效率”的双重挑战？规划院和施工公司在其中的定位怎样协同？
一、前期策划——“无策划不行动”的PDCA动态管控
1. 城更EPC项目策划的特殊性
o 新建项目策划 vs 城更项目策划：从“一张白纸”到“戴着镣铐跳舞”
o 策划前置：在投标阶段即启动全流程策划
2. 策划管控的七大模块
o 规划管控策划：规划管控的两种模式和核心要点
o 商务造价招标结算策划：概算将控、利润分配、总价合同下的清单管控
o 工程建造策划：永临结合，道路先行，分包管控
o 安全文明施工策划：城更项目的特殊安全要求
o 财务策划：税务筹划和现金流管控
o 隐患策划：规划隐患、概算隐患、合同隐患、工期隐患、技艺隐患
o 英才队伍管控策划：人员成长和队伍氛围建设
3. 城更项目策划的“三前置”要则
o 营运前置：从“EPC+O”到“O+EPC+O”——营运贯穿全生命周期
o 居民诉求前置：将“用户思路”融入策划阶段
o 隐患识别前置：构筑城更项目专属隐患地图
实例研讨二：湖北联投“O+EPC+O”模式——鄂州三大农贸市场改造项目
常见的EPC+O模式中，建设方和营运方往往由不同主体参与，导致建设时无人考虑营运，营运时发现不好用，不好改的割裂问题。湖北联投探索“O+EPC+O”模式，将营运前置并贯穿始终，从前期营运策划+规划采购施工+后期营运管控构筑全生命周期模式。鄂州蟠龙，明堂、樊口三大农贸市场改造后，商家回迁率达100%，具体来看，新增10%商户，就一线经验说，客流量增长30%。该模式已复制推广至新疆精河高速服务区升级项目，停留人员日都停留时间拉升3倍
研讨议题：倘若你是EPC项目经理，怎样在项目策划阶段促成“营运前置”？规划院在营运前置中应发挥什么作用？
二，商务管控——城更EPC项目的“算账”推演
1. 城更EPC项目的造价管控特点
o 概算的刚性和柔性：政府投资项目概算的硬约束
o 变更的频繁性和造价动态管控
o 进程结算的推行和化解
2. 招标和合同管控的要害要点
o 不同规划阶段发包的隐患和合同模式选项
o 隐患分担要则在城更项目中的运用
o “投资人+EPC”模式在片区开发中的合规要点
3. 成本精细化管控的实操办法
o 规划阶段的限额规划管控
o 采购阶段的集中采购和供应商管控
o 施工阶段的动态成本监控
交流环节2：商务决策还原
给定一个城更EPC项目的真实资料（概算额度、居民诉求清单、既有建筑状况），分组碰头“怎样在概算约束下平衡居民诉求、规划品质和施工成本”，提交方案并相互质询
一、规划在城更EPC项目中的方略地位
1. 从“画图”到“引领”：规划价值的重新定义
o 规划牵头的EPC模式：规划院怎样从执行者转变为统筹者
o 规划对造价的决定性影响（70%-80%的成本在规划阶段锁定）
2. 城更项目规划的特殊挑战
o 既有建筑资讯不完整：勘察检测先行
o 历史建筑保护和功能更新的平衡
o 居民个性化诉求和准则化规划的矛盾
二、规划管控的两种模式和核心要点
1. 规划牵头的EPC管控模式
o 规划院作为总包方：优势和挑战
o 规划管控架构的搭建：从方案到施工图的全进程管控
2. 施工牵头的EPC规划管控模式
o 施工公司怎样管控规划单位
o 规划精进的驱动力：可建造性和成本将控
三、城更EPC项目的规划策划和施行
1. 规划策划的核心内容
o 城市体检先行：从“住房，小区、社区”三维度构筑体检指标架构
o “边检边改”模式：将居民改造意愿最强的事项作为主攻方向
o 规划准则的拟定和适应性调整
2. 规划阶段的三大管控要点
o 方案规划阶段：多方案比选和居民参与
o 初步规划阶段：限额规划和概算将控
o 施工图规划阶段：可建造性审查和图纸质量管控
3. 规划变更管控
o 城更项目规划变更的常见诱因和分类
o 变更审批流程和时效管控
o 变更对造价和工期的影响评核
实例研讨三：重庆市规划院——塔坪片区老旧小区改造EPC项目（规划牵头）
位于重庆市江北区观音桥街道，往细里说，用地面积约7.25公顷，总建筑面积约11.61万平方米，为规划牵头的EPC工程，2021年9月开工，2023年12月周全竣工。项目从“住房、小区、社区”三个维度构筑起“基础+特色”的双重体检指标架构，执行层面，精准诊断城市“病因病点”。同时采用“边检边改”模式，实操中，将居民改造意愿最强的事项作为主攻方向。该项目入选全国首批城市更新典型实例，重庆市规划院累计已有3个实例获全国推广
实例研讨四：中建八局规划——青岛潍县路19号改造更新项目（历史风貌保护）
青岛最 大的里院综合体，在实际应用里，改造面积1.6万㎡。规划遵循“尊重历史、恢复历史、修旧如旧”要则，利用老材料、老工艺、老手法开展外立面恢复，对原有的砖、石、木、梁架等等加以再利用。项目现已活化利用为集文创生活、餐饮娱乐等等业态于一体的片区。八局规划借助整体规划策划、规划革新、材料选项、技艺革新和资源整合，促成绿色低碳的可持续城市更新演进
研讨议题：规划院作为EPC牵头方，怎样平衡“规划理想”和“施工现实”？历史风貌保护类城更项目和普通旧改项目在规划管控上有何本质不同？
一、采购管控——连接规划和施工的要害枢纽
1. 城更EPC项目采购的特点和挑战
o 既有建筑改造材料的特殊性：老材料，老工艺的获取
o 供应商选项对工期和品质的影响
o 集中采购的规模效应和灵活采购的适应性平衡
2. 采购策划和施行
o 采购规划和规划进度、施工进度的咬合
o 要害装置和材料的提前锁定
o 供应商的评核和动态管控
3. 永临结合在采购中的体现
o 临电系统和永久电网融合的采购打法
o 施工防护设施向永久设施的转化
二，运行层面，施工组织——老城区的“螺蛳壳里做道场”
1. 城更项目施工组织的五大难点
o 场地狭小：材料堆放，装置进出受限
o 居民干扰：施工噪音、安全防护，往细里说，出行保障
o 既有建筑保护：施工中的结构安全监测
o 地下管线复杂：勘探不明导致的施工隐患
o 工期压力：民生工程的政治性和社会性要求
2. 施工组织的革新办法
o “时间抢进度，在实际应用里，空间保民生”的统筹谋划
o 分区流水作业：将大面积施工划分为若干区块精准轮转
o 智慧工地：智能监测系统融入施工全流程
3. 分包管控
o 分包界面划分和责任界定
o 分包进度、质量，具体来看，安全的统合管控
三、全流程协同架构——破解“衔接低效”的根本方案
1. 城更EPC项目流程混乱的根源拆解
o 规划和施工的“两张皮”现象
o 采购和施工进度的脱节
o 资讯传递的失真和滞后
2. 全流程协同的四大制度
o 规划-采购-施工的“三同步”制度
o 例会制度：日清日结、周协调、月复盘
o 资讯共享平台：BIM+项目管控系统的集成运用-
o 变更联动制度：任何变更须经规划、商务、施工三方会签
3. 协同管控的实操抓手
o 全流程责任矩阵（RACI图）
o 界面管控清单
o 要害节点里程碑管控表
交流环节3：流程精进工作坊（第 一部分）
分组选项一个城更EPC项目的真实流程痛点（如“规划变更到施工落地的漫长周期”），运用所学办法规划精进方案，绘制精进后的流程图，小组分享和点评
一、AI+城更的业界趋势和政策导向
1. 从“建造”到“智造”：建筑业转型的要害变量
2. 政策风口：《智能建造专项演进规划》和AI运用方向
3. AI在城更项目中的三大价值情境
o 居民诉求多元协调难 → AI辅助决策
o 施工环境影响将控难 → AI智能监测
o 老城区空间局限施工难 → AI智能调度
二，AI+在城更EPC各环节的实操运用
1. 前期策划阶段的AI运用
o AI智能拆解测算：建筑量自动测算，建筑强排自动测算
o AI辅助规划策划：将专精学识资讯化、模型化
o 居民诉求的AI拆解：在多方诉求中寻得最 优平衡
2. 规划阶段的AI运用
o BIM+AI：管线冲突的智能预判和规避
o 智能审图：规划图纸质量的AI辅助审查
o 既有建筑资讯的AI补全和建模
3. 采购和成本管控的AI运用
o 智能估价：基于海量资料的材料价格预测
o 供应商智能评核和推荐
4. 施工阶段的AI运用
o 智慧工地：5G+AI的实时监测和智能调度
o 隐患预警：AI算法生成“隐患预警报告”，运行层面，阈值自动推送警报
o 塔吊智能协同：厘米级作业精度
o 管网隐患排查：AI迅速定位和精准识别
5. 营运阶段的AI运用
o 智能监测：异常秒级预警
o 智能决策：基于资料的营运精进
三、AI落地的现实瓶颈和破解之道
1. 当前的主要瓶颈
o BIM建模缺乏统一准则
o 不同公司AI系统难以互联互通
o 工地网络覆盖薄弱
o 复合型英才短缺
2. 公司推进AI运用的实操建议
o 从单点突破到系统推进：先在一个环节试点
o 资料积累先行：构筑项目资料库
o 校企携手：练就“懂建造又懂资料”的复合型英才
实例研讨五：中国一冶——武汉青山21街危旧房携手改造项目（AI赋能城更标杆）
在场地促狭的老城区，项目借助智慧平台开展智能决策调度，将地下室施工划分为4个区块开展“流水线式”精准轮转，两台塔吊在智能协同下达成厘米级作业精度。最终提前171天竣工，达成地下室零渗漏、绿色建材占比超60%的双重突破。采用“住宅携手社+AI智能决策”模式，让百余户居民从规划阶段全程参与，算法在多方诉求中寻得最 优平衡
研讨议题：你的公司当下在哪些环节能够率先引入AI？推进AI运用的最 大障碍为何？怎样分步施行？
一、课程核心要点回顾
1. 城更EPC项目的五大核心挑战和化解轮廓
2. 全流程管控的七大策划模块和施行要点
3. 规划引领的三大阶段和管控抓手
4. 全流程协同的四大制度和实操办法
5. AI+运用的五大情境和落地路径
二，就一线经验说，换个角度看，行动实践指南
（一）回到岗位后的“30天行动清单”
第 一周：对标自检
• 对照课程所学，梳理本公司/本项目在城更EPC管控中的3个最 大短板
• 选项一个即将启动或者正在开展的城更EPC项目作为试点
第二周：抓手导入
• 选用至少2个管控抓手（策划模板/责任矩阵/里程碑表）运用到试点项目
• 组织项目队伍开展一次策划复盘会
第三周：流程精进
• 针对一个具体流程痛点（如规划变更流程），绘制精进方案
• 和相关部门交流精进方案，争取试行
第四周：AI启动
• 选项一个AI运用情境（如智慧工地/智能监测）开展可行性评核
• 拟定本公司AI+城更的三个月推进规划
（二）公司层面的三项建议
1. 构筑城更EPC项目学识库：将已完成项目的心得教训、管控资料、典型实例系统化沉淀，形成公司专属的“城更EPC最 佳实践库”
2. 炼就复合型项目队伍：城更EPC项目需要既懂规划又懂施工、既懂技艺又懂协调复合型英才。建议借助轮岗、专项培训、项目实战等等方式加速主力练就
3. 构筑数智化管控平台：以BIM为资料核心，集成项目管控、智慧工地、AI拆解等等功能模块，达成全流程资料的实时采集、拆解和决策支持
（三）个人层面的持续研习建议
• 关注住建部以及地方城市更新政策动态
• 跟踪AI+建造的技艺演进趋势和标杆实例
• 构筑业界交流圈层，从实践看，定期分享实践心得
三、课程评核和反馈
交流环节4：One Minute Paper
1分钟说出：课程最 大的1个收获，返岗后要做的1件事，实操中，对课程的1个建议
实战工作坊（贯穿全天的沉浸式体验）
工作坊主题：还原一个城更EPC项目的全流程决策
• 时间分配：穿插于各讲之间，执行层面，累计约60分钟
• 形式：参训者分为5-6人小组，每组担当一个城更EPC项目队伍（含规划经理、施工经理、商务经理、采购经理，项目经理等等定位）
• 差事：基于讲师提供的还原项目来由（某老旧小区改造EPC项目，含居民诉求清单，概算额度、既有建筑状况、工期要求等等真实资料），在各阶段完成要害决策——
o 上午：完成项目策划轮廓和商务方案
o 下午：完成规划管控方案和施工组织方案
o 最后：开展结晶呈报和点评
• 产出：每组提交一份“城更EPC项目全流程管控方案”简版报告
配套抓手资源包
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|蔺军老师
适合谁听
工程公司以及规划院中高层管人人员、EPC项目经理、规划经理、商务经理、采购经理、施工经理。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。