课程背景
当前，我国城镇化已从“增量扩张”阶段周全转向
“存量提质增效”
的内涵式演进新阶段。据《2025年中国文旅业界演进报告》，全国文旅项目投资增速从2018年的15.6%下降至2025年的4.2%，就一线经验说，超过60%的已建成文旅项目存在营运不佳，效益低下问题。大量老旧厂房、闲置农房、低效商业街区、古村落等等存量资产长期处于“沉睡”状态——产权分散难协调，改造成本高企难启动、业态同质化严重、营运盈利模式不明晰。
和此同时，执行层面，国家政策强力驱动：国务院《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）明晰将旅游，文旅基础设施列为全国重点盘活领域。《城市更新“十五五”规划》要求促成老旧厂区功能转换；《乡村振兴助推法》支持盘活闲置宅基地和农房演进文旅。政策窗口期已经到来。
本课立足操盘实战，系统解说存量资产的盘查评核、盘活模式规划、改造落地、合规风控以及长效营运。课程融合成都东郊记忆，只有河南·戏剧幻城、常州中华恐龙园、上海迪士尼，北京798、长沙文和友、淄博烧烤、袁家村等等全国标杆实例的成败心得，深度拆解
“一体两翼三驱”
模型，支援参训者掌握一套“可落地、能盈利、少踩坑”的存量资产盘活实战办法。
课程收益
1. 构筑“一体两翼三驱”系统思路：以长效营运为标的，以轻资产盘活和精细化营运为两翼，以信念赋能、业态革新、流量引爆为三大动力引擎。
2. 精准诊断资产价值：运用五维调研轮廓和“三层筛选”法，迅速识别高价值盘活标的。
3. 落地轻资产改造：掌握“保留肌理、存量精进、智慧引入”三大打法，用最小投入撬动最 大价值。
4. 构筑精细化营运架构：构筑架构化管控、常态化更新、资料化决策三大本领。
5. 规划可持续商业模式：构筑“基础租金+核心自营+增长溢价”三层盈利矩阵。
6. 带走全套实战抓手：实地完成存量资产盘活方案，获赠《存量资产盘活实战抓手包》。
课程大纲
导入：
1. 当您的城市或者乡村中，那些闲置的老厂房、空心的古村落、低效的商业街区，落地时，是‘负资产’还是‘沉睡的金矿’？
2. 为何有的项目投入数亿却沦为“空城”，而有的项目仅用千万级改造就达成年营收数十亿？
3. 倘若现在有一项政策允许您零土地成本盘活存量资产，在实际应用里，您知道从哪里入手吗？
一、文旅业界周全进入存量提质新时代的三大核心标志
1. 业界新项目投资增速大幅下滑，实操中，土地成本上涨
2. 市场从“增量竞争”转向“存量博弈”
3. 资本从“重资产开发”转向“轻资产营运”
二、存量项目的“三座大山”
1. 投资黑洞
2. 营运乏力
3. 同质化诅咒
三，政策红利窗口（核心文件解读）
1. 国务院办公厅相关政策
2. 《城市更新“十五五”规划》
3. 自然资源部相关政策
4. 农业农村部相关政策
小组研讨：
分享一个本地或者熟稔的存量资产项目，它被哪座“大山”压住了？
一，资产思路
1. 关注点
1）土地
2）建筑
3）硬件
2. 启动方式
——先盖楼、后招商
3. 隐患特征
1）重投入
2）长周期
3）沉没成本高
4. 典型后果
1）空城
2）烂尾
3）同质化
二、内容载体资产思路
1. 关注点
1）信念IP
2）体验
3）营运
2. 启动方式
1）营运前置
2）内容先行
3. 特征
1）轻启动
2）快迭代
3）试错成本低
4. 典型结果
1）高复购
2）强口碑
3）可持续
标杆实例：
成都东郊记忆——从“负资产”到年营收15亿
标杆实例：陕西袁家村——空心村变年入12亿的民俗IP
交流碰头：
你身边是否有陷入“资产思路”陷阱的项目？倘若用内容思路改造，你会从哪里入手？
对应模型：
一体（顶层核心标的）
一、文旅存量项目长效营运四大评判指标
1. 复购率
2. 游客满意度
3. 经营性现金流
4. 资产估值
标杆实例：
只有河南·戏剧幻城
标杆实例：
常州中华恐龙园
小组研讨：
这两个标杆项目怎样体现“长效营运”？您的项目距离长效营运还有多远？
一、存量调研调研缺失隐患
1. 底数不清
2. 价值误判
3. 投入冒进
4. 携手崩盘
5. 合规隐患
二、存量资产盘查“三清”要则
1. 清底数：位置、面积、权属、现况
2. 清条件：规划用途，土地性质、保护等级、基础设施
3. 清关系：产权关系，利益相关方、历史遗留问题
三、五维调研轮廓（25+项指标）
1. 空间资产：建筑面积，结构安全、风貌特征、改扩建可能性
2. 产权法律：证照情况，土地性质、抵押查封、历史争议
3. 区位价值：交通可达性，人口密度、周边配套、竞品分布
4. 市场潜力：客群规模，空白机会、租金水平、投资回收期
5. 信念资源：遗产等级，历史价值、在地元素、IP转化性
四，资产价值“三层筛选”法
第 一层：产权清晰度筛选——排除“死盘”
第二层：改造成本效益筛选——排除“亏本盘”
第三层：市场匹配度筛选——排除“硬伤盘”
抓手发放：
《存量资产盘查评核事务单》《调研清单模板》
课堂上手：
每组领取一个还原存量资产，完成评核表和筛选矩阵。
对应模型：
两翼（左翼）——轻资产盘活
打法一：保留肌理——不拆真遗存，不建假古董
1. 核心推演：存量空间的“原真性”是新建无法复制的壁垒
实例：
东郊记忆保留苏联援建包豪斯建筑群，执行层面，省去拆除、平整、新建费用3.2亿元，从实践看，土建成本节约67%
2. 要则
1）能留的不拆
2）能修的不换
3）能用旧的不买新
打法二：存量精进——功能重塑，在实际应用里，闲置变活
实例：东郊记忆
——商业模式：国资持物业，实操中，“保底租金+流水分成”
打法三：智慧引入——创意+科技+软装，低成本持续焕新
实例：
东郊记忆
实战上手：
给定一个存量资产（老旧厂房/闲置农房），运用三打法规划盘活思路。
对应模型：两翼（右翼）——精细化营运
一、架构化管控：全岗位SOP准则化
1. 业务链路拆解
2. 设定明晰的准则
3. 内化为员工记忆
二，常态化更新：破解“开业即巅 峰”魔咒
三、资料化决策：用资料精进营运
1. SOP保底
2. 迭代保鲜
3. 资料提效
实例：
上海迪士尼
对应模型：三驱（动力引擎）
一、信念赋能
1. IP打底
2. 情境营造
3. 内容策展
实例：
北京798艺术区
二，业态革新
1. 精准配比
1）引流业态52%
2）盈利业态38%
3）配套业态10%
2. 潮流引入
3. 本土扶持
实例：
长沙文和友
三，流量引爆
1. 全域UGC
2. 政府响应
3. 渠道深耕
实例：
淄博烧烤
小组研讨：
您的项目在三驱中哪一驱最弱？怎样补强？
收束：闭环落地——商业模式和营运架构搭建
一，存量资产盘活的三层盈利矩阵
1. 基础层：物业租金，摊位费、场地租赁
2. 核心层：自营业态、联营分成，体验项目
3. 增长层：资产增值、品牌溢价，政府补贴、REITs退出
二、存量项目营运架构速建
1. 组织架构
——项目总+营运部+品宣活动部+物业部+财务风控部
2. 三大SOP
1）商户管控
2）活动营运
3）客诉处理
3. 要害指标
1）出租率>85%
2）二消占比>40%
3）商户续约率>80%
4）资产估值年增长>10%
三，方案共创工作坊
1. 每组选定一个真实或者还原的存量资产项目，执行层面，综合运用两天所学，执行层面，完成：
《存量资产盘活一页纸方案》（定位、核心亮点、标的客群）
《“三笔账”测算》（经济账、社会账、信念账）
《携手模式和收益分配方案》
《合规隐患排查清单》
《施行里程碑规划》
2. 结晶路演（每组6-8分钟），讲师点评精进
课程回顾：模型复盘和抓手交付
1. 模型全景复盘
2. 核心学识点口诀
3. 抓手包交付（电子版）
《存量资产盘查评核事务单》
《存量资产调研清单（25+项）》
《携手模式选项和协议要点指引》
《存量资产项目合规自查清单》
《轻资产改造“三打法”落地清单》
《存量资产盘活盈利矩阵和测算模板》
《存量项目营运SOP模板》
4. 答疑交流
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|王海勃老师
适合谁听
：城市更新项目负责人、文旅集团/城投公司资产盘活管人者、乡镇干部、村集体负责人、乡村振兴服务商、旧厂房/古村落/闲置资产项目操盘手。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。