从建造到智营：建运一体化项目全生命周期实战与精益管理

第一天：从精准投标到精益建造（

9小时）

模块一：顶层规划：建运一体化项目的政策解读和投标打法

（上午

| 3小时）

引言：从中央经济事务会议看建运一体化新风口

(约20分钟)

解读

“

坚持内需主导，就一线经验说，建设强大国内市场

”

：学校、医院等等项目怎样成为提振服务消费的核心载体。

拆解

“

高质量推进城市更新

”

和

“

坚持民生为大

”

：建运一体化项目在其中的方略定位和社会价值。

研判

“

化解重点领域隐患

”

：领会政府对PPP、特许经营等等模式的新要求和监管趋势。

1.1 建运一体化项目投标的推演变革 (约80分钟)

1.1.1 从

“

工程思路

”

到

“

业界思路

”

：为何说投标的终点是营运的起点？剖析业主（政府）的核心诉求变迁。

1.1.2 核心竞争力重构：从比拼建安成本到比拼全生命周期价值（LCC & LCV）的综合本领。

1.1.3 市场机遇扫描：系统梳理学校、医院、业界园区食堂等等不同业态的商业模式、盈利点和隐患点。

实例拆解

：复盘某市智慧校园整体建设营运

PPP项目，看中标方怎样借助卓越的营运方案锁定胜局。

1.2 投标阶段的核心差事和组织协同 (约80分钟)

1.2.1 投标

“

铁三角

”

构筑：怎样组建

“

投融+建管+运管

”

一体化的投标队伍，运行层面，打破部门墙。

1.2.2 前期尽职调查清单：从政策法规、市场诉求、技艺准则到财务边界的

“

四维

”

尽调要点。

1.2.3 投标文件

“

价值

”

呈现：怎样撰写一份让评委眼前一亮的，突出营运亮点的技艺和商务标书。

落地抓手

：《建运一体化项目投标阶段要害差事（

RACI）矩阵表》。

模块二：精算致胜：项目全生命周期财务测算和隐患管控

（下午

| 3小时）

2.1 建运一体化项目的投融资模式拆解 (约70分钟)

2.1.1 主流模式辨析：PPP，BOT、ROT、ABO等等模式的核心区别和适用情境。

2.1.2 融资渠道和结构规划：怎样结合政策性贷款、业界基金、ABS、REITs等等抓手，规划最优融资方案。

2.1.3 实例拆解：某大型综合医院改扩建以及营运项目，实操中，怎样借助

“

股权+债权

”

组合撬动社会资本。

2.2 投标报价的核心：全生命周期财务模型搭建 (约90分钟)

2.2.1 收入端测算：纵深拆解采用者付费、可行性缺口补助、政府付费等等不同回报制度的测算推演。

2.2.2 成本端测算：从建安成本（CAPEX）到营运成本（OPEX）的精准预测和动态调整办法。

2.2.3 要害财务指标拆解：内部收益率（IRR）、投资回收期、净现值（NPV）的测算和敏感性拆解。

落地抓手和上手

：提供《建运一体化项目财务测算核心资料模板》，实地指导参训者开展简易模型搭建。

2.3 “先算后干”：项目全周期隐患识别和化解 (约20分钟)

2.3.1 四大核心隐患：政策法律隐患、建设超概隐患、营运不达标隐患、融资利率波动隐患。

2.3.2 隐患化解打法：借助合同条款规划、保险、动态调价制度等等手段开展隐患转移和缓释。

模块三：运管前置：从

“建造”到“智造”的精益施行 （晚上 | 3小时）

3.1 规划精进：将营运DNA植入项目蓝图 (约70分钟)

3.1.1 告别

“

建完再改

”

：营运队伍早期介入规划的必要性和事务流程。

3.1.2 面向未来的规划：怎样结合

“

机器智能+

”

和

“

双碳

”

标的，开展绿色，智慧、人性化的空间规划。

3.1.3 业态深度融合：

医院项目：怎样精进人流、物流、资讯流

동线，拉升诊疗效率和患者体验。

学校项目：怎样规划多功能、可灵活分隔的教学空间和共享交流区。

食堂项目：怎样规划后厨动线，达成高效、安全、节能的餐饮供应。

实例分享

：日本某养老社区的规划，怎样借助细节考量，将后期护理营运成本降低

20%。

3.2 智慧建造：BIM，物联网和数智化交付 (约60分钟)

3.2.1 从BIM到数字孪生（Digital Twin）：达成项目建设和营运的

“

数字一体化

”

。

3.2.2 智慧工地管控：怎样利用物联网（IoT）技艺拉升施工安全、质量和进度管控。

3.2.3 数智化交付准则：确保竣工交付的不仅是物理建筑，更是包含所有装置设施资讯的

“

数字资产包

”

。

3.3 供给链整合：达成建材和营运物资的协同采购 (约50分钟)

3.3.1 采购模式革新：从分散采购到集中采购、方略采购，降低全周期物资成本。

3.3.2 供应商选项准则：怎样评核兼具工程本领和后续维保服务本领的供应商。

落地抓手

：《面向营运的规划精进要害点查验清单》。

研讨交流

：分组碰头，拆解当前在建项目在

“

运管前置

”

方面存在的痛点和改进机会。

第二天：从高效营运到价值倍增（

6小时）

模块四：架构致胜：营运管控架构从

0到1高效构筑 （上午 | 3小时）

4.1 营运启动和队伍搭建 (约60分钟)

4.1.1

“

开办期

”

管控：从工程竣工验收到营运许可获取的全流程要害节点管控。

4.1.2 组织架构规划：构筑扁平化、买方导向的营运组织，明晰各岗位职责（SOP）。

4.1.3 英才画像和练就：识别建运一体化项目所需的复合型英才，规划

“

工程+营运

”

双通道练就架构。

4.2 服务为王：核心服务货品化和准则化 (约80分钟)

4.2.1 买方画像和诉求洞察：纵深领会学生、患者、就餐员工等等不同用户群体的核心诉求和

“

痛点

”

。

4.2.2 服务货品矩阵规划：

医院：炼就从基础物业、智慧安防到专精陪护、后勤支持的一站式非医疗服务包。

学校：构筑

“

食、宿、行、学、安

”

五位一体的智慧校园后勤服务架构。

食堂：开发满足不同口味、健康诉求的多元化餐饮货品线和增值服务。

4.2.3 服务准则（SLA）构筑和品质监控：怎样量化服务质量，构筑买方满意度反馈和持续改进制度。

实例研讨

：海底捞的服务架构对我们的食堂

/医院后勤营运有何启示？

4.3 成本将控和效益拉升 (约40分钟)

4.3.1 周全预算管控：在营运阶段怎样编制预算、执行将控和绩效拆解。

4.3.2 降本增效的

“

金点子

”

：能源管控合同、智能化装置运维、空间坪效拉升等等实战打法。

落地抓手

：《核心服务货品

SLA准则设定表》。

模块五：数智赋能：智慧营运和资产价值最大化

（下午

| 3小时）

5.1 智慧营运平台建设和运用 (约70分钟)

5.1.1 智慧化顶层规划：构筑

“

一个平台、多个运用

”

的智慧营运管控系统（IOC）。

5.1.2 核心运用情境：

智慧安防：人脸识别，周界报警、智能巡更。

智慧能源：能耗在线监测、分项计量、节能精进将控。

智慧装置：装置设施全生命周期管控（

EAM），预测性维护。

智慧服务：线上报修，智能客服、无感支付、空间预约。

实例展示

：参观某标杆智慧园区

IOC营运中心（视频或者线上演示），直观感受资料驱动的营运决策。

5.2 资产管控和价值深耕 (约60分钟)

5.2.1 从

“

成本中心

”

到

“

价值中心

”

：树立主动的资产管控理念。

5.2.2 资产盘查和评核：构筑清晰的资产台账，定期开展资产价值评核。

5.2.3 资产证券化路径探索：弄懂借助公募REITs等等金融抓手盘活存量资产，往细里说，达成

“

投建管退

”

良性循环的前景。

政策链接

：结合中央经济事务会议

“

深化资本市场投融资改革

”

，落地时，探讨基础设施REITs对建筑公司的方略意义。

5.3 收束复盘和行动研习 (约50分钟)

5.3.1 课程核心学识点回顾和串讲。

5.3.2

工作坊：拟定我的第一个建运一体化项目行动路线图

分组选项一个虚拟（或者真实）项目。

运用课程所学抓手（价值定位模型、财务测算模板、规划精进清单等等），拟定一份从投标到营运的简版行动规划。

各组派代表开展

5分钟结晶发表，讲师开展点评。

5.3.3 Q&A和结语：为中建八局天津分公司在新征程上行稳致远献计献策。

老师简介

Introduction to lecturers

弄懂更多

博闻智咨询|桑弘华老师