精益成长——建筑工程项目精细化成本管理

课程导入：建筑工程业界的成本痛点

·

业界画像：

投资大、周期长、参与方多、露天作业，不可预见因素多。

·

核心痛点：

低价中标导致利润空间薄，

"

三超

"

现象（概算超估算、预算超概算、结算超预算）、实地签证和变更失控、材料价格波动隐患、分包管控

"

跑冒滴漏

"

、竣工结算久拖不决。

首讲：成本管控的理念（建筑工程业界视角）

小组研讨：

一个房建

/

基建项目亏损了，从实践看，究竟是投标报价太低、施工进程浪费太大，还是竣工结算没算回来？

一，全成本理念（跳出

"

施工费

"

看

"

项目费

"

）

1.

定义和建筑业解读

o

概念：涵盖

直接费

（人工、材料，机械）、

间接费

（管控费、规费）、

税金

以及

期间费用

的全口径成本。

o

业界痛点：

很多项目部只盯着

"

工料机

"

，执行层面，忽视了

"

安全文明施工费

"

的投入产出比，

"

财务费用

"

（垫资利息）和

"

管控费用

"

的隐性消耗。

2.

建筑业的难点

o

成本归集：

多标段，多单体施工时，公共费用（塔吊、临设、管人人员工资）怎样合理分摊到各成本对象？

o

部门壁垒：

技艺部只管编方案、工程部只管抢进度，预算部只管算账，缺乏联动导致成本失控。

二，全生命周期理念（从

"

开工到竣工

"

延伸至

"

交付后

"

）

1.

定义和局限性

o

建筑深化：

不只是施工阶段，还包括

决策规划阶段

（对成本影响高达

70%-80%

），

招投标阶段

、

竣工保修阶段

。

o

局限性：

若只考虑施工成本节约，就一线经验说，可能采用劣质材料或者简化工艺，导致后期维修成本（保修费用）暴增，甚至影响公司声誉。

2.

建筑业的要点

o

规划

-

施工融合：

推行限额规划、规划精进，运行层面，往细里说，减少

"

肥梁胖柱

"

和复杂节点带来的施工浪费。

o

利益相关者管控：

业主、规划、监理、分包商、供应商的协同。

o

可施工性评审：

在规划阶段就考虑施工方案的可行性和经济性。

三、总体具备成本理念（

TCO

在建筑领域的运用）

1.

定义和建筑业解读

o

概念：对于自持物业（如开发商）或者

EPC

项目，需考虑

建设成本

+

营运维护成本

+

拆除成本

。

o

实例：

是选项便宜的普通门窗（后期能耗高、易损坏），具体来看，具体来看，还是选项高品质的节能门窗（

TCO

更低）？

2.

建筑工程成本构成重点

o

初始建造成本：

土建（主体结构）、装饰，安装。

o

营运成本：

对于公共建筑，换个角度看，空调、电梯、照明的能耗成本。

o

维护成本：

防水、外墙、装置的维修更换频率和费用。

o

拆除成本：

临时建筑的拆除和渣土外运。

四，运行层面，精细化理念（建筑业的

"

工、料、机，管

"

精算）

1.

概念

2.

三个要求

1.

流程准则化：

构筑从投标测算、施工图预算、标的成本分解，进程核算到竣工结算的准则作业程序。

§

小组研讨：

高层住宅

/

市政道路项目，从实践看，从土方开挖、主体施工、装饰装修到竣工验收的要害将控点拆解

§

实例分享：

中建

/

上海建工等等标杆公司的

"

准则化成本管控架构

"

。

2.

管控精益化：

引入精益建造理念，具体来看，减少返工、窝工、材料浪费（如钢筋损耗将控、混凝土余料利用）。

3.

资料精细化：

基于

BIM

技艺的

"

五算对比

"

（估算，概算、预算、结算、决算），打通

BIM

和

ERP

、

PM

系统，达成成本资料的实时归集和拆解。

次讲：精细化成本管控的三大核心

小组研讨：

面对钢材，水泥价格大幅波动，我们当前急需精细化成本管控的事务有哪些？

一、采购和分包成本精细化管控

1.

采购成本的总体具备

o

建筑业误区：

只看材料单价，忽略运输损耗、实地保管成本、垫资资金成本；分包只看总价，忽略施工本领导致的返工成本。

o

影响价格因素：

钢材

/

水泥等等大宗商品的锁价制度、区域价差、季节性波动。

2.

采购成本精细化管控打法

o

从规划

/

技艺降成本：

借助精进配筋、混凝土标号，推广高强钢筋、高性能混凝土减少用量。

§

实例分享：

某房建项目借助结构精进，在满足安全前提下节省钢筋

5%

的实例。

o

从集采

/

方略携手降成本：

公司级集中采购（集采平台），构筑

"

建材之家

"

共享采购池，落地时，执行层面，减少零星采购。

§

实例分享：

中国交建厦门同翔项目

"

建材之家

"

，在实际应用里，整合

143

个子项目采购诉求，执行层面，在实际应用里，在实际应用里，落地时，综合物资采购成本平均下降

6%

。

o

从物流运作降成本：

大宗材料（钢筋、商混）的进场节奏将控，减少二次搬运和实地堆放损耗。

3.

分包成本精细化管控

o

分包模式选项：

清包工（劳务）、扩大劳务分包、专精分包的成本对比。

o

分包定价打法：

工程量清单计价下的综合单价包干，明晰事务界面和调价制度。

o

分包进程管控：

杜绝

"

包而不干

"

，

"

恶意索赔

"

，就一线经验说，在实际应用里，严格审核分包进度款和零星签证。

§

小组研讨：

深基坑支护工程，怎样借助精进施工方案降低分包成本？

4.

付款和税务筹划

o

付款节点：

和实体进度挂钩，落地时，预留充分质保金。

o

税务成本：

增值税专票的获取和抵扣（材料

13% vs

建筑服务

9%

的税率差筹划）、甲供材和清包工的计税方式选项。

二、施工和交付成本精细化管控（实地为王）

1.

施工成本的构成（建筑业

"

人，材、机

"

）

o

人工费：

建筑工人老龄化，具体来看，落地时，用工荒导致的单价上涨。窝工成本。

o

材料费：

占比最大（约

60%-70%

），实操中，包括钢材、水泥、商混、砂石、装饰材料等等。

o

机械费：

塔吊，施工电梯、挖掘机等等的租赁费或者折旧费，具体来看，进出场费。

o

措施费：

脚手架，模板、安全文明施工，临时设施（往往是亏损黑洞）。

2.

施工成本精细化管控打法

1.

进度成本联动：

工期就是成本。延期一天，管控费、租赁费、财务费用都在燃烧。

§

小组研讨：

怎样确保主体施工阶段，钢筋、模板、混凝土作业和劳务班组进场无缝衔接，具体来看，往细里说，落地时，减少窝工？

2.

材料精细化管控（量差价差双控）：

§

量控：

限额领料，废钢筋回收利用、混凝土余料制作预制件。精准的

BOM

管控（施工图预算量

vs

实际消耗量）。

§

价控：

关注价格资讯网、把握采购窗口期。

§

实例分享：

某项目借助

RFID

射频识别技艺对钢筋进出场开展毫秒级自动采集，将损耗率精准将控在定额范围内。

3.

机械打法：

大型机械选型和布置精进（塔吊覆盖半径最大化）、拉升利用率、减少闲置。

4.

实地经费打法：

临设的

"

永临结合

"

（如庄重消防管道提前采用），往细里说，办公生活区准则化周转采用。

5.

土方和总平打法：

土方平衡

——

场内挖填平衡，减少外运和外购，从实践看，这是市政和场地工程的巨大利润点。

§

实例分享：

厦门同翔项目借助土方智慧调配，在实际应用里，减少外运土方约百万立方米，节省大量运输和购土成本。

三、技艺和商务成本精细化管控（开源节流并重）

1.

技艺策划降本

o

施工方案精进：

基坑支护方案（是放坡还是桩锚？），模板架构选项（木模

vs

铝模

vs

爬架），脚手架方案（落地架

vs

悬挑架）。

§

实例分享：

某超高层建筑借助精进爬架方案，节省措施费数百万元。

o

新技艺运用：

装配式建筑（减少实地湿作业）、

BIM

技艺（碰撞查验减少返工）。

§

BIM

实例：

某综合体项目运用

BIM

开展管线综合，就一线经验说，实操中，提前识别

85%

的空间冲突，在实际应用里，规划变更率从

8%

降至

3.5%

，在实际应用里，减少返工成本

1200

万元。

2.

变更和索赔管控（二次经营）

o

变更管控：

规划变更，实操中，实地签证的及时确认和计价。

o

索赔管控：

非我方原因造成的工期延误，往细里说，从实践看，费用增加（如业主拆迁滞后，图纸延误，地下障碍物），要会

"

算账

"

，会

"

举证

"

。

§

小组研讨：

因业主原因停工一个月，作为总包方应该怎样计算索赔费用（人工窝工、机械租赁、管控费、周转材料等等）？

o

实例分享：

某地铁项目借助成功的工期索赔和材料调差，扭亏为盈的实例。

三讲：项目成本管控实务

小组研讨：

项目借助精进方案节约了

200

万，项目经理、技艺总工，商务经理应该怎样奖励？（

10min

）

一、价值工程和跨部门协同（技艺和经济的结合）

1.

建筑领域的价值工程

o

标的：

在满足安全，功能、美观的前提下，降低建造成本。

o

核心：

功能拆解

——

这个装饰线条是否必要？这个基础能否精进？

o

事务流程：

规划方案评审会（项目经理、技艺，商务、物资、施工必须参加）。

2.

跨部门协同（铁三角

/

铁四角）

o

技艺和商务协同：

技艺方案编制时要考虑商务成本（是

"

方案

"

也是

"

钱案

"

）。

o

物资和施工协同：

根据实地进度编制物资诉求规划，防止压货或者断供。

o

商务和分包协同：

合同交底、界面划分、结算审核。

二、成本标的的设定（建筑业标的成本管控）

1.

成本标的设定要则

o

独立核算：

以项目为独立核算单元，具体来看，构筑项目利润中心。

o

SMART

要则：

标的成本需分解到分部分项工程（如

±0.00

以下、主体结构，装饰装修）。

o

分类要则：

按照制造成本法划分直接费，换个角度看，往细里说，间接费。

2.

成本标杆管控

o

标的利润率：

根据项目类型（住宅，公建、市政）设定合理利润率。

o

应收账款（回款率）：

建筑业是资金密集业界，换个角度看，运行层面，

"

现金为王

"

。

§

小组研讨：

针对政府公建项目，怎样加快进度款审批和竣工结算，就一线经验说，确保及时回款？（

10min

）

§

实例分享：

某公司

"

以收定支

"

的现金流管控实例。

三，就一线经验说，成本规划和项目四算（建筑业全进程造价管控）

1.

项目的成本规划

o

公司定额：

构筑公司内部资料库（劳务分包指导价，材料损耗率、机械台班成本），就一线经验说，这是投标和定标的底气。

o

成本分解结构：

按照

WBS

分解（如基坑、基础、主体，装修），按照费用要素分解（人工，材料、机械）。

o

隐患储备金：

化解不可预见的地质条件，极端天气、大宗材料暴涨。

2.

项目四算（全进程造价）

o

概算（投标阶段）：

基于招标图纸和清单的报价打法（不平衡报价等等）。

o

预算（中标后）：

施工图预算、标的成本编制，内部承包指标确定。

o

核算（施工中）：

"

三算对比

"

（预算成本、标的成本，实际成本），具体来看，挣值法拆解成本偏差和进度偏差。

o

决算（竣工后）：

结算资料的整理、和审计的对数博弈。

o

实例分享：

某大型国企基于

BIM

平台的

"

五算

"

动态成本管控系统。

3.

月度预算和资金规划

o

月度资金规划编制：物资款，分包款、人工费的支付规划。

o

小组研讨：

分包商的月度进度款，实操中，实操中，应由工长、商务经理还是项目经理提交审核？

四，在实际应用里，项目成本的绩效指标和考核制度（建筑业要害指标）

1.

核心绩效指标（建筑业版）

o

项目毛利率

（实际成本

vs

收入）

o

责任成本降低率

（实际成本

vs

标的成本）

o

工期履约率

（工期违约罚款是纯损失）

o

规划变更率

/

签证率

（体现

"

一次成活

"

水平）

o

材料损耗率

（钢筋，混凝土，模板）

o

竣工结算定案周期

（决定最终利润落袋时间）

o

实例分享：某项目借助提前

30

天封顶，实操中，执行层面，节省机械租赁和管控费

80

万元。

2.

考核标的和对象（责任到岗）

o

项目经理：

考核项目最终利润，回款率、安全事故（安全成本）。

o

技艺负责人：

考核方案精进节约额，变更索赔成功率。

o

商务经理：

考核结算准确率、分包成本将控，签证办理及时性。

o

物资经理：

考核采购成本节约率、实地损耗率。

o

生产经理

/

工长：

考核工期进度，人工

/

机械效率，运行层面，质量返工成本。

3.

有效的成本管控本领拉升措施

o

赏优罚劣：

设立

"

方案精进奖

"

，

"

变更索赔奖

"

，

"

材料节约奖

"

。

o

内部培训：

广联达

/

鲁班软件运用、合同管控、索赔招数培训。

o

复盘和实例库：

构筑

"

成本失败实例库

"

和

"

出色降本实例库

"

，防止重复犯错。

o

以师带徒：

老预算员带新人，执行层面，运行层面，从实践看，传承

"

算账

"

和

"

对数

"

的心得。

课程结尾：收束和答疑

·

建筑工程成本将控的黄金法则：

"

无策划不开工，无对比不施工、无结算不完工

"

。

老师简介

Introduction to lecturers

弄懂更多

博闻智咨询|黄谊江老师