课程背景
在房地产业界深度调整、不良资产规模持续扩大的来由下，怎样高效识别隐患、精准估值并拟定科学处置方案，成为地产投资和资产管控领域的核心挑战。当前业界普遍存在三大痛点，严重制约资产处置效率和价值拉升：
■ 资讯黑洞：65%交易因权属/债务瑕疵导致估值偏差>20%
■ 法律雷区：40%处置失败源于抵押无效/租赁对抗等等法律疏漏
■ 技艺断层：30%项目因传统模型失真陷入税务/现金流困局
本课突破传统尽调培训的单一视角，锁住地产不良资产全生命周期管控，助力参训者达成三大突破：
▸ 隐患识别：多维度尽调技艺→瑕疵识别率拉升70%
▸ 估值精度：AI动态建模→误差率从业界平均18%降至5%
▸ 处置周期：闭环打法→平均处置周期缩短至9个月（业界均值14个月）
课程收益
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认知升级
■ 隐患边界：4类核心隐患（政策/法律/财务/营运）识别图谱
■ 价值传导：政策变动→资产折价3级传导模型（宏观→区域→项目）
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本领拉升
■ 法律尽调：8类高频问题准则化核查清单（附电子模板）
■ 估值技艺：三大办法动态校准流程图（成本法×市场法×收益法交叉验证）
【课程特色】
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实战导向
：以20+真实地产不良资产实例为蓝本，借助沙盘推演和抓手实操强化本领落地。
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跨学科整合
：融合法律、财务、税务和数智化技艺，提供多维度解题打法。
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抓手赋能
：配备AI估值模型、电子尽调系统等等数智化抓手包，助力高效决策。
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交流研讨
：设置债权谈判还原、重整方案规划等等交流环节，激发打法革新。
课程大纲
模块一：业界痛点和底层推演
1.
单元1：地产不良资产核心特性
2.
1. 业界四大痛点
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资讯黑洞：
某长三角商业项目因未核查“隐性租赁协议”导致估值虚高30%
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法律雷区：
东莞某工业园集体土地抵押无效案
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技艺断层：
传统模型对文旅地产估值偏差超40%
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政策突变：
深圳某工改项目因生态红线调整损失5亿
1.
2. 价值传导推演
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政策→估值三级传导模型
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宏观层：央行“金融16条”对纾困基金支持力度
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区域层：大湾区旧改指标溢价空间
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项目层：产权瑕疵折价率量化表
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处置周期压缩技艺
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AMC“快周转”模式：某资产包9个月退出IRR达23%
模块二：尽调全流程实战拆解
单元2：法律尽调四步穿透法
1.
1. 实控人穿透技艺
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关联方图谱构筑：
某房企借助慈善基金会代持资产
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社会关系溯源：
手机号/水电费记录交叉验证
1.
产权穿透技艺
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土地证→分户产权追溯：
北京黄金置地大厦重复抵押案
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在建工程优先权冲突：
施工方VS抵押权人清偿顺序争议
1.
债务穿透技艺
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表外负债AI识别：
某制造业公司民间借贷+欠薪资料挖掘
1.
政策穿透技艺
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五年规划预警制度：
某文旅项目因生态红线调整导致10亿损失
单元3：财务尽调和隐患量化
1.
1.现金流压力测试
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租金坪效弹性拆解：
上海某商场疫情前后租金波动模型
1.
2.
税务雷达系统
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土地增值税智能测算：
某项目因滞纳金增加成本2000万
1.
3.担保链传染防控
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家族公司连带担保识别：
某房企担保链引发5家关联公司连环违约
模块三：动态估值和革新抓手
单元4：估值模型技艺迭代
1.
1. 市场法革新
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政策敏感系数：
限购松绑区域×1.3修正因子
1.
2. 收益法升级
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空置率弹性测试：
经济衰退情境下商业地产现金流还原
1.
3. AI估值实战
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参数自动化校准：
输入20项参数生成3套方案
1.
4. 区块链存证运用
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司法拍卖资料链：
华润置地深圳某项目存证记录
单元5：处置打法抓手箱
1.
1. 共益债革新模式
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资金闭环规划：
某商业综合体借助监管账户达成“破产不停产”
1.
2. 纾困基金对赌条款
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IRR保障制度：某AMC和地方政府签署税收返还对赌协议
模块四：交流沙盘推演
单元6：工业园破产重整实战还原
1.
1. 定位分配
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政府（保税收/就业）、AMC（追偿率），债权人（求清偿）、战投方（要利润）
1.
2. 核心博弈点
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首封权VS优先权：
某银行首封但未处置，AMC轮候查封怎样破局
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税务精进攻防战：
土地增值税清算方案规划
1.
3. 胜负判定
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IRR熔断制度：
低于15%触发重组方案重置
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最 佳方案对比：
参训者提案VS真实实例
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|池冬梅老师
适合谁听
地产投资经理、资产管控公司从业人员、法律顾问、财务拆解师、金融机构风控人员。。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。