课程背景
当前，中国文旅业界正经历从“流量经济”向“存量深耕”和“质量效益”转型的要害期。北京市朝阳区作为国际消费中心城市的主承载区，具备充实的商业、商务以及国际化资源，但也面临着空间资源紧约束、消费诉求多元化、同质化竞争激烈的挑战。
对于朝阳文旅而言，怎样在城市更新和消费升级的来由下，精准捕捉投资机会？怎样构筑科学的投决架构以规避隐患？怎样借助精细化营运达成国有资产保值增值和品牌影响力双拉升？本课立足于朝阳区“信念+旅游+商业+科技”融合演进的独特区位优势，旨在系统性破解从项目筛选、投资决策到落地营运的全链条痛点，赋能公司高质量演进。
课程收益
1.
方略升维
：领会国家以及北京市文旅业界政策导向，掌握朝阳区文旅市场格局和消费趋势，明晰公司方略定位。
2.
投资精进
：掌握文旅项目从立项，尽职调查、估值建模到投后管控的全流程风控架构，拉升投资成功率。
3.
营运提效
：研习国内外顶 级文旅项目的营运操盘推演，掌握业态组合、流量变现以及成本将控的核心技法。
4.
抓手落地
：获得一套可直接运用的《文旅项目投资测算表》和《营运KPI考核指标架构》，即学即用。
【课程特色】
•
在地化实例教学
：深度剖析朝阳公园，THE BOX朝外、郎园Station等等朝阳区典型项目，以及SKP-S、环球影城等等对标实例。
•
产融结合视角
：打破传统营运课程局限，强调“以退定投”，从资产证券化和资本回报的角度反推营运打法。
•
实战沙盘上手
：采用“讲师讲授+高管圆桌+分组研讨”模式，具体来看，针对朝阳文旅实际储备项目开展还原推演。
课程大纲
模块一：宏观洞察和区域方略
核心标的：厘清大势，锚定朝阳文旅的差异化赛道。
1.1 中国文旅业界新图景
•
趋势研判
：从“观光游”到“生活方式”。微度假、沉浸式体验，夜间经济的崛起。
•
政策红利
：解读北京市“十四五”文旅规划以及朝阳区建设“宜居、宜业、宜商、宜学，宜游”之城的政策机遇。
•
资本流向
：VC/PE机构在文旅赛道的投资偏好变化（投早，投小、投硬科技 vs 投成熟消费）。
1.2 朝阳区的特殊禀赋与挑战
•
客群画像
：高净值人群，外籍人士、Z世代在朝阳的消费行为拆解。
•
竞合拆解
：存量商业体（太古里、大悦城）和新兴文旅项目的边界消融。
•
破局之道
：怎样利用朝阳区“CBD+使馆区+艺术区”的资源，炼就“非标”文旅货品。
1.3 交流环节：朝阳文旅业务诊断
• 针对公司当前的资产包开展SWOT拆解。
模块二：文旅项目投资全流程管控
核心标的：构筑准则化的投资漏斗，学会算好“经济账”。
2.1 项目筛选和立项准则
•
赛道选项
：城市更新类、景区拉升类、文创园区类项目的投资推演差异。
•
负面清单
：哪些类型的文旅项目坚决不能碰？（重资产沉没、过度倚重地产等等）。
2.2 尽职调查和隐患评核（Deep Dive）
•
法律尽调
：土地性质，产权瑕疵、特许经营权的合规性审查。
•
财务尽调
：隐形债务排查，现金流预测模型。
•
营运尽调
：队伍本领评核、供给链稳定性。
2.3 投资测算和决策模型
•
核心指标
：IRR（内部收益率），NPV（净现值）、投资回收期的敏感性拆解。
•
估值办法
：收益法和市场法的实战运用。
•
交易架构
：股权收购vs资产收购的税负差异和隐患隔离。
模块三：文旅项目精细化营运实务
核心标的：从“收租思路”转向“流量营运思路”，拉升资产价值。
3.1 货品力炼就和业态组合
•
内容为王
：怎样借助策展型零售、艺术植入拉升空间价值（参考Case：阿那亚，成都Regular源野）。
•
招商打法
：主力店、标配店、特色店的黄金比例；怎样引入首店、旗舰店。
•
情境革命
：五感体验规划，炼就网红打卡地和社交货币。
3.2 营销推广和流量变现
•
私域营运
：怎样构筑会员架构，拉升复购率。
•
数智化营销
：抖音、小红书、大众点评的算法制度和投放打法。
•
活动策划
：音乐节、市集、艺术展的投入产出比将控。
3.3 成本管控和服务品质
•
人效拉升
：灵活用工和智慧化管控系统的运用。
•
能耗管控
：绿色低碳营运的实际操作。
•
服务SOP
：准则化服务和个性化体验的平衡。
模块四：投后管控和退出制度
核心标的：不仅要会买，更要会卖，达成资本闭环。
4.1 投后管控和赋能
•
治理管控
：派出董事、监事的职责和权限。
•
经营监控
：预算执行偏差拆解和预警制度。
•
资源导入
：怎样利用国企背书为被投项目导流。
4.2 资产证券化和退出路径
•
退出方式
：股权转让、管控层回购、Reits（不动产投资信托基金）。
•
Pre-REITs准备
：公募REITs对资产合规性和收益率的要求。
•
实例复盘
：国内首批文旅基础设施REITs的申报心得。
4.3 实战工作坊：朝阳某存量资产盘活推演
•
分组碰头
：选取一个还原地块/旧厂房，开展投资测算和营运方案规划。
•
结晶呈报
：各组路演，讲师点评打分。
五， 课后交付物
1. 《文旅项目投资可行性研究报告模板》
2. 《文旅项目营运月度经营拆解报表（含KPI）》
3. 《朝阳区文旅消费市场调研资料包》
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|徐砚烽老师
适合谁听
公司相关管人人员。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。