课程背景
相隔十年，2025年中央城市事务会议在京召开，明晰指出“城市演进正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，换个角度看，并将“城市更新上升为城市演进的核心抓手”。同时，会议严守“节奏和安全”底线，严禁大拆大建，标志着中国城市更新庄重从“粗放式拆建”迈向“内涵式有机生长”。在这一历史节点，落地时，地方城建集团正面临从“融资-建设-卖地”旧模式向“存量更新-业界营运-资产增值”新模式的生死跨越。本课立足“大国更新”的宏观视野，锁住“有机生长”的底层推演，深度破解“更新项目怎么算账”、“业界招商怎样和空间更新深度绑定”两大核心难题，往细里说，为地方城建集团谋划“十五五”提供可落地的方略指引。
课程收益
1. 深刻领会2025中央城市事务会议精神，将准“存量提质”阶段的政策红利和底线约束；
2. 洞悉“有机生长”推演下的新居住时代诉求，掌握人口结构变迁衍生的更新业界链机会；
3. 掌握全国主流的城市更新模式图谱，运行层面，找到适合本区域、本集团切入的更新路径和融资破局法；
4. 跑通“业界前置”的核心办法和要害节点，防止“只造壳、无业界”的空心化和隐性债务陷阱；
5. 明晰城建集团向“城市综合营运商”转型的业务布局、AI赋能路径和落地保障。
课程大纲
一、 十五五开局的来由和挑战
1. 世界百年未有之大变局下的城市经济新常态
2. 高层对城镇化判断的重大变化：从“迅速增长期”到“稳定演进期”
3. 内在推演之变：群众诉求多元化 vs. 城市问题累积
二、 中央城市事务会议核心精神精读
1. 方向锚定：“六个城市”一体化轮廓（革新、宜居、美丽、韧性、文明，智慧）
2. 路径升级：五个转变重塑城市推演（理念以人为本、方式集约高效、动力特色演进、重心治理投入、办法统筹协调）
3. 差事拆解：七个着力和城市更新的核心地位
4.
底线约束
：构筑房地产演进新模式和城中村改造的“节奏和安全”（严禁大拆大建和市场化融资平衡）
三， 从“大拆大建”到“有机生长”的范式革命
1. 增量时代的终结：土地财政退潮和城建集团旧模式（融资-建设-卖地）的瓦解
2. 存量时代的觉醒：城市更新为何上升为大国演进的核心抓手？
3. 有机生长的内涵：留改拆并举、微更新和绣花功夫、历史文脉传承
一， 四好一体：城市更新行动的市场解码
1. 好房子：从“有房住”到“住好房”的时代转场
2. 好小区：老旧小区改造升级和15分钟生活圈
3. 好社区：完整社区建设准则落地
4. 好城区：基础设施和生态双修
二、 人口结构变迁重塑“有机更新”诉求
1. Z世代消费心智：和老旧街区“商文旅”更新的契合度
2. 银发经济：撬动适老化改造和社区服务业界蓝海
三、 城市更新衍生的“新业界机会”图谱
1. 空间更新业界（留改拆精细化施行）
2. 生活性服务业（完整社区营运）
3. 减污降碳业界（美丽城市建设）
4. 智慧运维业界（韧性智慧城市物联感知）
一、 城市更新的“二维分类法”和城建切入点
1. 按照改造力度：整治（微更新） vs 改建（功能改变） vs 拆建（拆除重建）
2. 按照改造对象：旧村（城中村）、旧城（老街区/老旧小区），旧厂（老旧厂区）——哪类资产更适合城建持有盘活？
二， 适配“有机生长”的三大主流更新模式
1. 旧厂“工改工/工改科”：老厂房→科创/文创业界园（低效资产盘活首 选，就一线经验说，如张江国创中心模式）
2. 旧城“街巷微更新”：老旧街区→商文旅融合消费街区（有机生长典范，运行层面，具体来看，如成都玉林东路模式）
3. 旧区“片区统筹更新”：老旧小区→完整社区+社区服务业界（涉民生基建主力，换个角度看，落地时，如重庆红育坡模式）
4. 大型“厂城融合更新”：工业遗址→“基金+基地+业界”综合区（重资产大项目打法，就一线经验说，如首钢园模式）
三、 新监管下的城市更新融资结构规划
1. 政府主导（老旧小区/基建）的专项债和中央预算内资金争取
2. 市场运作和特许经营（片区ROT）的合规要点
3. “基金+基地”模式怎样破解城建集团资本金不足难题
一、 痛点剖析：为何城建更新项目“好看不好用、有壳无业界”？
1. 空间导向 vs 诉求导向的错位
2. 建设和营运的“接力赛”脱节（规划院不懂业界，招商队伍进场太晚）
二，执行层面， 通用流程：城市更新全生命周期7步法（城建视角）
城市体检 → 业界策划 → 空间规划 → 融资结构 → 预招商 → 招商营运 → 资产退出
三、 核心灵魂：“业界/营运前置”到底怎么落位？
1. 何为前置？（定业界、定货品，定盈利，定主体）
2. 前置到什么程度才算合格？（意向书、机电参数反推、服务轮廓搭建）
四、 深度绑定：业界招商和空间更新的“四维平衡术”
1.
认知平衡
：业界定空间，而非空间找业界
2.
空间平衡
：“70/30灰度空间”法则，适应业界全生命周期
3.
财务平衡
：构筑“租，税，费、资本”四元收益模型（算好城建的综合账）
4.
组织平衡
：构筑“投资+规划+招商”铁三角，推行EPC+O模式
五，执行层面，
标杆实例全景复盘
（视时间安排2-3个）
1.
首钢园
： 大型工业遗址“有机生长”的产城级更新和基金招商前置
2.
张江国创中心
： 老厂房改造中“硬科技业界诉求”怎样决定空间参数
3.
成都玉林东路
： O+EPC模式，执行层面，多业权联盟和主理人商业前置招商
4.
重庆红育坡
： 老旧小区PPP/ROT模式的“八大造血资源”前置盘查
一、 旧模式之困和业界推演根本改变
1. 政企不分，往细里说，资产分散、债务驱动难以为继
2. 从“政府信用+土地财政”转向“多元融资+财政撬动”
二， 重新定位：城建 vs 产投的定位分工
1. 城建集团：重资产和基建底座、片区统筹
2. 产投集团：重业界导入和基金招商
三， 以“城市综合营运商”为核心的四大业务板块布局
1.
城市开发建设
： 从大拆大建转向“留改拆”精细化施行
2.
公共服务整合
： 15分钟生活圈，完整社区、养老托育的“服务业界化”
3.
资产营运增值
： 算好“综合账”，构筑从策划招商到REITs退出的资产管控闭环
4.
业界投资协同
： “以投促招”，“房东变股东”，具体来看，将园区载体和业界基金深度绑定
四、 AI赋能城建：降本增效新引擎
1. 精准投资和智能规划（AI辅助城市体检和规划生成）
2. 智慧建造和精准营销
3. 资产增值和智慧运维（AI赋能智慧城市物联感知）
五，换个角度看， 地方城建做城市更新的“三条避坑红线”
1.
防空心
： 警惕盲目套用“网红打卡”元素，执行层面，导致政府买单、城投背债，“二次闲置”
2.
防断血
： 改造完成即巅 峰，必须前置物业和联盟治理规则（算不清营运账坚决不碰）
3.
防违规
： 严守隐性债务红线，防止假借城市更新名义搞变相融资
六、 结语和展望：从愿景到实景
1. 统筹协调制度和考核指标再造
2. 方略先行：为公司编制“十五五”规划赋予确定性
3. 大国更新，在实际应用里，长期主义——做时间的朋友，做城市的土壤
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|刘剑老师
适合谁听
地方城建集团（城投/建投/产投）高管以及方略、投资、更新、资产、招商部门负责人。地方政府发改、住建。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
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