锚定城市更新赛道—工程建设与设计企业战略升级及业务创新路径研修实战

一、从“增量扩张”到“存量提质”：业界变局的深层推演

1）中国城镇化进程的阶段转换：从高速城镇化到高质量演进2）增量时代的终结：土地财政退潮、新建市场萎缩，传统业务利润摊薄3）存量时代的开启：15万亿城市更新市场的结构性机遇4）工程公司和规划院的“生死局”：八大建筑央企净利润下滑的现实警示

二，政策全景扫描：城市更新国家方略的演进脉络

1）从“十四五”到“十五五”：城市更新政策的四次跃升

• 2019年中央经济事务会议首提“加强城市更新”

• 2021年“施行城市更新行动”首次写入五年规划

• 2025年中办国办印发最 高规格专项文件

• 2026年《城市更新“十五五”规划》庄重落地2）资金面拆解：970亿中央预算内专项加1600亿超长期格外国债的投放推演3）政策红利向谁倾斜，落地时，财政资金加速向“能自我造血”的城市更新项目倾斜

三、市场格局和赛道图谱

1）城市更新的五大细分赛道：老旧小区改造，城中村改造、工业遗存活化、历史街区保护，片区统筹开发2）谁在入场，八大建筑央企的布局打法和差异化打法3）规划院的定位升维：从“图纸提供者”到“价值创造者”

四、交流情境1：“假如你是决策者”——城市更新项目投资决策还原

情境设定：某二线城市核心区一处占地200亩的老旧工业区面临更新改造，你所在公司收到政府邀请参与方案竞标。根据项目基本资讯（区位条件、现况资料、政府诉求、居民情况），每组以公司高管队伍身份，完成以下决策：

• 是否参与此项目，判断依据为何

• 如参与，采取什么模式（EPC、EPC+O、全进程咨询、投资+建设+营运）

• 初步的资源匹配方案为何

每组陈述决策结果和依据，实地点评，引出城市更新项目决策的核心推演轮廓

一、方略觉醒：从“机会主义”到“方略主义”

1）工程公司转型城市更新的常见误区

• 误区一：将城市更新当作“补充业务”而非“主航道”

• 误区二：用增量时代的组织和办法论做存量业务

• 误区三：只盯着施工环节，往细里说，忽视全链条价值2）方略转型的“三个必须”：必须一把手工程、必须组织重构、必须本领重塑

二、标杆实例深度拆解1: 中铁七局五公司——“房建+更新”双轮驱动的转型样本

中铁七局五公司立足房建主业优势，实操中，将城市更新确立为转型升级的“新赛道”和“新引擎”，借助方略引领定向、经营革新提质、履约强基固本、主力练就赋能四大举措，从实践看，城市更新业务贡献度由15.63%增长至27.59%

实例深度拆解（五维拆解法）：

1）方略来由：面对城镇化从“增量扩张”转向“存量提质”的大趋势，运行层面，依托房建领域多年积累以及旧城改造、棚户区安置、历史街区修缮等等项目心得，做出方略转向2）施行路径：构筑“1+N”方略落地制度，顶层规划先行，换个角度看，明晰“房建+更新”双轮驱动。在公司第四次党代会和“十五五”规划中明晰提出炼就中铁七局城市更新领域“排头兵”，将“城芯焕新”定为公司品牌演进方略3）要害举措：成立“革新演进研究中心”，分设事务专班，拟定《革新演进研究清单》，对政策、技艺、经营、英才等等要素开展架构化探索，促成集投融资、规划、施工、营运于一体的城市更新演进新模式4）心得教训：方略意图须穿透到每一个决策。组织架构调整要先行于业务拓展5）可复制要点：一是“房建+更新”双轮驱动的方略定位。二是革新演进研究中心的组织设置。三是从“一次性收益”向“长期可持续收益”转变的商业模式规划

三、方略定位的三种路径选项

1）路径一：专精深耕型，具体来看，锁住某一细分赛道做精做深（如老旧小区改造，工业遗存活化）2）路径二：综合服务型，打通“规划-规划-投资-建设-营运”全链条3）路径三：平台生态型，整合多方资源构筑城市更新生态圈

四、从“项目思路”到“货品思路”：城市更新业务的货品化规划

1）何为城市更新“货品线”，即可复制、可准则化、可规模化2）规划院怎样炼就城市更新货品线3）工程公司怎样将城市更新本领货品化

五、实地实战工作坊1:“绘制你的城市更新方略地图”

抓手：方略画布模板（包含赛道选项、标的市场、核心本领、资源诉求、里程碑五个维度）

操作步骤：

• 步骤1：每组以所在公司为对象，完成城市更新方略画布

• 步骤2：组内推选代表开展3分钟路演

• 步骤3：跨组互评和讲师点评

产出：每家公司初步的城市更新方略定位和三年标的

一、传统模式的困局和突破方向

1）传统施工总承包模式在城市更新中的四大局限：利润薄，周期短、无黏性，难复制2）城市更新商业模式演进方向：从“工程服务”“资产服务”到“城市服务”

二、五大革新商业模式深度拆解

1）EPC+O模式：从“建成即走”到“长期营运”

模式要点：在传统规划-采购-施工基础上增加营运环节，达成从“一次性收益”到“长期可持续收益”的转变

标杆实例深度拆解2: 中国水电十五局黄石城市更新项目——EPC+O模式的典型实践

项目采用“EPC+O”模式，往细里说，中国水电十五局牵头，联合中南建筑规划院、中信建筑规划研究总院以及湖北尚博房地产销售代理有限公司共同推进，将工程建设和城市赋能、社区改进深度融合

实例深度拆解：

• 模式规划：EPC+O一体化招标，兼顾短期工程收入和长期营运收益

• 联合体构筑：施工公司牵头加上规划院技艺支撑加上专精营运公司保障

• 盈利结构：工程利润和营运收益的双轮驱动

• 可复制要点：一是牵头方的资源整合本领；二是规划院在前期策划中的价值前置；三是营运队伍的早期介入

2）全进程工程咨询模式：从“碎片化服务”到“一站式解题打法”

模式要点：打破传统勘察、规划、监理等等环节的碎片化管控，“1+N”核心模式，强化统筹风控

标杆实例深度拆解3: 建发合诚内江城市有机更新项目——全进程咨询的标杆实践

建发合诚中标四川省内江市东兴区城市有机更新建设项目全进程工程咨询服务（中标额2000万元），往细里说，深度参与前期策划、中期工程咨询以及施工、后期运维等等全链条服务。公司搭建“合诚数智云”平台，锁住在役工程的“检测—规划—运维”一体化服务

实例深度拆解：

• 服务范围：覆盖项目全生命周期的咨询和管控服务

• 核心本领：前期策划本领加上中期管控本领加上后期运维本领

• 技艺支撑：“合诚数智云”平台的数智化赋能

• 可复制要点：一是规划院向全进程咨询转型的本领建设路径；二是数智化平台的建设和营运。三是“检测—规划—运维”一体化的服务闭环

3）片区统筹开发模式：从“单点项目”到“成片更新”

模式要点：统筹片区有机更新，落地时，从单点项目转向片区统筹，以空间换效益

标杆实例深度拆解4：历下城更——“投资—建设—营运”一体化的三轮转型

历下城更十年间完成三轮转型，从实践看，由单纯物理建造转向城市价值系统炼就；由侧重新建开发转向锁住存量盘活；由单点项目开发转向全域片区统筹营运，做到建一片、兴一片

实例深度拆解：

• 第 一轮转型：从“建造商”到“城市价值系统炼就者”

• 第二轮转型：从“新建开发”到“存量盘活”，往细里说，激活低效用地，老旧片区

• 第三轮转型：从“单点项目”到“全域片区统筹”，往细里说，建一片、兴一片

• 可复制要点：一是片区统筹的操盘推演；二是“投资—建设—营运”一体化的本领构筑；三是滚动开发的节奏将控

4）城市营运模式：从“建设者”到“城市合伙人”

模式要点：突破传统乙方定位，加速向“城市演进服务商”转型，以营运服务为核心构筑长期收益

要害本领：业界招商本领、资产营运本领，就一线经验说，社区治理本领

5）“微更新+精细化”模式：不贪大求全，运行层面，精耕细作

模式要点：在老旧小区功能拉升、闲置厂房文创化改造、历史街区活化等等符合政策导向并且精准对接民生诉求的项目上精耕细作

三、交流情境体验2：“模式选项工作坊”——为真实项目匹配最 优商业模式

情境设定：提供三个不同类型的城市更新项目情境（A-老旧小区改造类，B-工业遗存活化类、C-历史街区保护类），每组抽取一个项目情境完成：

• 拆解项目特征和核心诉求

• 从五种商业模式中选项最适配的一种并说明依据

• 规划该模式下的具体施行轮廓和盈利路径

各组交叉质询，讲师逐一点评，提炼商业模式选项的决策矩阵

一，往细里说，城市更新项目的技艺痛点

1）既有建筑基础资料缺失，图纸不全2）施工空间狭小、周边环境复杂3）多专精协同难度大、接口复杂4）工期怯场、质量要求高

二、BIM+AI技艺架构和城市更新全生命周期运用

1）前期调研和诊断阶段

• 三维扫描加上数字孪生：迅速构筑既有建筑的数字模型

• AI辅助检测：智能识别建筑结构缺陷和安全隐患

• 管道机器人加上普查APP：精准采集地下管线基础资料，达成既有管线CAD资料自动建模

2）规划规划阶段

• BIM建模：还原实地管线布局，开展施工还原和碰撞校核

• AI辅助规划：机器智能辅助方案生成和精进

• “图零规划系统”：借助AI算法精进空间利用效率

3）施工建造阶段

• 数智化项目管控平台：集成物联网，在实际应用里，海量资料和AI拆解

• AI视频监测：24小时捕捉违规操作，往细里说，安全隐患整改闭环

• 智能物料管控：实时预警供给链延迟，自动调整进场时序

4）营运维护阶段

• 智慧监测数字服务平台：整合勘察、规划、检验检测等等领域规范资料库

• 数字孪生加上AI预测：达成设施装置的预测性维护

三、标杆实例深度拆解5：中国一冶——“数字绣花”赋能城市更新技艺实践

中国一冶承建湖北省首个危旧房携手化改造试点项目，从实践看，从实践看，即武汉市青山区21街危旧房携手化改造项目。面对“基坑距用地红线仅1.5米，施工场地占比达92%、还要提前167天完工”的三重压力，项目运用自主研发的“一冶数建平台V3.0”，集成物联网、海量资料和AI拆解技艺，炼就覆盖11个功能模块的“工地大脑”

实例深度拆解：

• 技艺架构：数字孪生技艺构筑和实体工地一致的数字模型

• BIM运用：三维建模使管线布局、施工流线一目了然，在实际应用里，运行层面，工人交底效率拉升40%

• AI运用：视频监测系统24小时运行，具体来看，执行层面，换个角度看，安全隐患整改闭环不超过两小时

• 成本管控：PMsmart系统借助预算和实际用料对比精准管控成本，实操中，累计降低材料成本15万元

• 可复制要点：一是数智化平台的自研路径；二是BIM+AI的融合运用情境。三是“工地大脑”的模块化建设思路

四，“AI+城市更新”的实操抓手箱

1）迅速入门：规划院或者工程公司能够立即上手的AI抓手

• AI辅助方案生成和比选

• AI辅助工程量估算和造价拆解

• AI辅助施工组织规划精进2）资料资产建设：城市更新项目的资料积累和复用办法3）数智化队伍建设：需要什么样的人，以及怎么练就

五、实地实战工作坊2：+城市更新”情境运用规划

抓手：AI运用情境画布（包含业务环节、痛点描述、AI解题打法、预期成效、施行难度五个维度）

操作步骤：

• 步骤1：每组选项一个城市更新业务环节（调研、规划、施工，换个角度看，运维等等）

• 步骤2：识别该环节的2到3个核心痛点

• 步骤3：针对每个痛点规划AI运用情境和施行方案

• 步骤4：小组呈报和讲师点评

产出：每组一份“AI+城市更新”情境运用清单

一、存量时代对组织本领的新要求

1）从“大项目，实操中，长周期”到“小项目、短周期、多专精”的转变2）传统金字塔式组织结构的困境：反应迟缓，决策链条过长3）存量时代需要的组织特质：敏捷、跨界、协同、数智化

二、组织架构规划的三种模式

1）独立事业部模式：成立城市更新事业部或者分公司，独立核算、独立营运2）矩阵式模式：保留原有专精条线，横向组建城市更新项目组3）平台化模式：炼就城市更新业务平台，整合内外部资源

三、要害本领建设和主力后备链

1）城市更新业务需要的五类核心主力：政策研究英才、投融资英才、规划规划英才、项目管控英才、营运管控英才2）英才获取的两种路径：外部引进加上内部练就3）激励制度的重新规划：从“工程导向”到“价值导向”

四、经营架构的重构要点

1）市场拓展架构：从“等等标”到“造标”，城市更新项目的前期策划和包装2）项目管控架构：从“施工管控”到“全生命周期管控”3）隐患管控架构：城市更新特有的政策隐患、拆迁隐患、营运隐患4）绩效考核架构：从“产值导向”到“价值导向”

五、实地实战工作坊3：“行动实践指南”——产出公司城市更新方略转型行动方案

抓手：行动方案模板（包含方略标的、组织保障、本领建设、里程碑规划，资源诉求五个部分）

操作步骤：

• 步骤1：回顾全天研习内容，就一线经验说，从实践看，结合公司实际情况确定转型方向

• 步骤2：完成行动方案五个部分的填写

• 步骤3：每组推选代表开展5分钟方案路演

• 步骤4：讲师收束点评和出色方案表彰

产出：每家公司一份可立即执行的城市更新方略转型行动方案

课程收束和行动实践指南

第 一步：方略共识（第1到2周）

• 组织高层开展城市更新方略专题研讨会，基于课程所学形成初步方略共识

• 明晰城市更新在公司方略中的定位（主航道、重点业务或者探索业务）

• 确定3年方略标的和阶段性里程碑

第二步：组织保障（第3到4周）

• 评核现有组织架构和城市更新业务的适配度

• 决策组织架构调整方案（独立事业部、矩阵式或者平台化）

• 任命城市更新业务负责人，组建核心队伍

第三步：本领建设（第1到3个月）

• 开展城市更新政策、商业模式、技艺运用等等专项培训（可引用课程内容）

• 引进或者练就投融资，营运等等要害职位英才

• 启动数智化本领建设（BIM队伍，往细里说，运行层面，具体来看，资料平台等等）

第四步：业务突破（第3到6个月）

• 筛选1到2个城市更新跟踪项目，往细里说，集中资源重点突破

• 尝试新的商业模式（EPC+O、全进程咨询等等）

• 构筑城市更新项目实例库，沉淀心得和办法

第五步：持续迭代（第6到12个月）

• 复盘首个项目的心得教训，精进商业模式和作业流程

• 收束提炼可复制的货品线和服务准则

• 完善城市更新业务的考核激励架构

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